VYSOKÉ UČENÍ TECHNICKÉ V BRNĚ FAKULTA STAVEBNÍ Ústav stavební ekonomiky a řízení

Transcription

1

2 VYSOKÉ UČENÍ TECHNICKÉ V BRNĚ FAKULTA STAVEBNÍ Ústav stavební ekonomiky a řízení Ing. Daniela Špirková, Ph.D. BYTOVÝ TRH NA SLOVENSKU Housing Market in Slovakia TEZE HABILITAČNÍ PRÁCE v oboru Management stavebnictví Brno 2009

3 Klíčová slova: bytový trh, bytová politika, financovanie bývania, developerský proces, nezisková bytová organizácia, nájomné bývanie Key words: housing market, housing policy, housing finance, development process, non profit organization, rental housing Uložení habilitační práce: Originál habilitační práce je uložen v archívu Fakulty stavební, VUT v Brně. Daniela Špirková, 2009 ISBN ISSN X

4 Obsah PREDSTAVENIE AUTORKY ÚVOD BYTOVÝ TRH Základné pojmy FAKTORY ROZVOJA BYTOVÉHO TRHU Faktory ovplyvňujúce dopyt a ponuku bývania Faktory ovplyvňujúce reálnu hodnotu nehnuteľností na bývanie Faktory vplývajúce na cenu Demografický vývoj Sociálne aspekty bývania Vplyv sektora bývania na ostatnú ekonomiku VÝVOJ BYTOVÉHO TRHU NA SLOVENSKU ANALÝZA VÝVOJA BYTOVÉHO FONDU DO ROKU Vývoj za obdobie centrálnho plánovania a riadenia Základné princípy bytovej politiky v transformujúcom sa období DETERMINANTY ROZVOJA BYTOVÉHO TRHU PO ROKU Nové finančné nástroje na podporu bytovej výstavby Inflácia Pozitívny vývoj úrokových mier Pozitívny vývoj hrubého domáceho produktu Priame zahraničné investície (PZI) Investičný rating Intenzita bytovej výstavby Ponuka rezidenčných nehnuteľností Optimálne nastavenie verejných zdrojov financovania Legislatívna podpora vytvorenia nových typov bytových spoločností ŠTÁTNA POLITIKA V OBLASTI NÁJOMNÉHO BYTOVÉHO SEKTORA Súčasný stav v oblasti výstavby nájomných bytov Zdroje financovania výstavby nájomných bytov v SR Verejné zdroje financovania Súkromné zdroje financovania Rozvoj nájomného bytového sektoru formou nového typu bytových spoločností Základné princípy fungovania neziskového sektoru Neziskový bytový sektor v zahraničí NOVÉ PRÍSTUPY V ROZVOJI NÁJOMNÉHO BYTOVÉHO SEKTORA V PODMIENKACH SLOVENSKA Uplatnenie zahraničných skúseností s neziskovými bytovými organizáciami v Slovenskej republike Spoločnosť pre rozvoj bývania v Bratislave, n.o. - Bratislava Banská Bystrica riešenie nájomného bývania prestavbou nebytových priestorov na nájomné byty Legislatívne aspekty nájomného bytového sektora Daňová a dotačná politika Bonifikácia úrokovej miery komerčných úverov

5 6 ZÁVER LITERATÚRA...37 ABSTRACT

6 PREDSTAVENIE AUTORKY Meno a priezvisko, tituly: Ing. Daniela Špirková, PhD. Dátum narodenia: Bydlisko: Pod Záhradami 64, Bratislava, Slovenská republika Vzdelanie Gymnázium, Trnava Stavebná fakulta STU, Bratislava odbor Ekonomika a riadenie stavebníctva PhD - Fakulta podnikového manažmentu Ekonomickej univerzity Bratislava 2003, Apríl Hosťujúca docentka Stavebnej fakulty STU Pracovné skúsenosti Ústav stavebníctva a architektúry Slovenskej akadémie vied technik Úrad Predsedníctva SAV Odbor zahraničných stykov Oddelenie teritórií teritoriálny referent Katedra ekonomiky a riadenia stavebníctva, Stavebná fakulta STU vysokoškolský učiteľ a tajomník katedry ISTROBANKA, a.s. Bratislava finančný analytik pre veľkú firemnú klientelu a príprava metodiky posudzovanie podnikateľských zámerov vrátane posudzovania rizikových faktorov ISTROBANKA, a.s. Bratislava - vedúca oddelenia komunálnych úverov a obnovy bytového fondu 2007 (február-november) PROMA, s.r.o. - riaditeľka sekcie bytovej výstavby 2008 (január-jún) STRABAG, a.s. projektmanažér príprava developerských projektov 2008, od júna Ústav manažmentu STU vysokoškolský pedagóg a zástupca riaditeľa pre vzdelávanie Pedagogická činnosť Autorka pedagogicky pôsobí na Slovenskej technickej univerzite v Bratislave od roku 1992 do februára 2008 na Katedre ekonomiky a riadenia stavebníctva na Stavebnej fakulte a následne na univerzitnom Ústave manažmentu STU, ktorý vznikol 28. februára Pôsobila v predmetoch Strategický manažment a marketing, Marketing, Manažérske informačné systémy a Bytová politika. V júni 1999 odišla do praxe, kde pracovala vo finančnej inštitúcii a developerskej spoločnosti v riadiacich funkciách. Zároveň ďalej nepretržite pedagogicky - externou formou - pôsobila na Stavebnej fakulte STU v odbore Ekonomika a riadenie stavebníctva, kde prednášala, viedla a recenzovala diplomové práce, vypracovávala oponentské posudky na doktorandské práce ako aj posudok na habilitačnú prácu. V roku 2003 ju Vedecká rada Stavebnej fakulty menovala za hosťujúcu docentku. Pripravila voliteľný predmet Aplikačné programové prostriedky. Pre Fakultu architektúry STU zabezpečovala predmety Finančný manažment a Ekonomiku a riadenie verejnej správy. Pre akademický rok 2009/2010 pripravila 5

7 nový predmet Priestorové aspekty bytovej politiky pre študijný odbor Priestorové plánovanie. Pre predmety v ktorých pedagogicky pôsobí pripravila monografie, skriptá a odborné publikácie. Od júna 2008 pedagogicky pôsobí na Ústave manažmentu STU a vykonáva funkciu zástupcu riaditeľa pre pedagogickú činnosť. Vo svojom pedagogickom pôsobení vhodne kombinuje nadobudnuté moderné teoretické poznatky a niekoľkoročné skúsenosti z vlastnej manažérskej praxe z bankového a realitného sektoru. Získané a praxou overené poznatky menovaná úspešne prezentovala na domácich a zahraničných konferenciách. Vedecká a odborná činnosť Autorka sa dlhodobo venuje problematike bývania, bytovej politike a financovaniu bývania a to nielen z teoretického, ale aj z praktického hľadiska. V rámci svojho pôsobenia v bankovej inštitúcii pripravila pre prax bankové produkty v oblasti výstavby a obnovy bytových domov ako aj komunálneho financovania. Bola koordinátorom úspešného pilotného projektu prvej neziskovej bytovej organizácie na Slovensku a ako projektmanažér v developerskej spoločnosti pripravila viacero developerských projektov. Je spouriešiteľkou 6 domácich výskumných úloh a 6 zahraničných grantov zameraných na oblasť bytového trhu a jeho rozvoja a financovania a obnovy bytových domov. Výsledky výskumných úloh a grantov boli prezentované na významných medzinárodných, európskych konferenciách ako aj na dvoch svetových konferenciách, tiež prostredníctvom vydaných 3 monografií, odborných publikácií a viac ako 50 článkov. Spulupracovala a v súčasnosti spolupracuje s viacerými odbornými periodikami. EKONOM HN - Česká republika od roku , Hospodárske noviny Slovenská republika, HN REALITY, Mesačník DOM a BYT a Stavební fórum. 6

8 1 ÚVOD Manažment stavebníctva je odbor zahrňujúci vedné študijné a aplikačné disciplíny, ktoré sa vyvíjajú v horizontálnych aj vertikálnych rovinách stavebníctva. Rozvíja sa na úrovni národného hospodárstva, na úrovni stavebníctva ako odvetvia národného hospodárstva a na úrovni stavebného podniku. Manažment stavebníctva pracuje s ekonomickými disciplínami v oblasti riadenia (ekonomika stavebníctva, ekonomika stavebného podniku, a pod.), pričom dôležitými nástrojmi v oblasti bytového trhu sú finančné nástroje a legislatívne nástroje štátu podporujúce jeho rozvoj. Zvládnutie jednotlivých disciplín manažmentu stavebníctva si vyžaduje popri ekonomických a riadiacich zručnostiach aj dôkladné teoretické znalosti legislatívneho a ekonomického prostredia stavebného trhu. V predkladanej práci nebolo možné zachytiť všetky disciplíny odboru Manažment stavebníctva, preto sa autorka zaoberala vybranou prierezovou disciplínou a to problematikou bytového trhu z hľadiska vybraných determinantov, ktoré významne ovplyvňujú jeho rozvoj. Realizácia bytovej politiky je dôležitým faktorom, ktorý prispieva k hospodárskemu rastu ale aj k rastu zamestnanosti. Bytová výstavba plní tak úlohu multiplikátora a akceleruje fázu oživenia ekonomiky v dlhodobom reprodukčnom cykle. Uvedené fakty svedčia o dôležitosti bytovej politiky pre sociálny, ekonomický a kultúrny rozvoj krajiny. Cieľom habilitačnej práce je poskytnúť komplexný pohľad na vývoj bytového trhu na Slovensku, charakterizovať faktory, ktoré ho významne ovplyvnili a to najmä po roku Významným časovým momentom bol vývoj bytového trhu po roku 2000, kedy jeho rozvoj ovplyvnili viaceré uskutočnené reformy v oblasti bytovej politiky. Autorka v práci charakterizuje determinanty, ktoré významne prispeli k rozvoju bytového trhu, ako je pozitívny vývoj hrubého domáceho produktu, pozitívny vývoj úrokových mier, prílev priamych zahraničných investícií, zavedenie nových finančných nástrojov na podporu bytovej výstavby tak súkromných ako aj verejných (nové druhy korporátneho a retailového financovania) a pod. Pozitívne zmeny v legislatíve podporili aj vznik nových typov bytových spoločností na Slovensku. Uvedené determinanty mali a majú veľký a podstatný vplyv na rozvoj bytového trhu na Slovensku, týkajú sa však najmä rezidenčných nehnuteľností na predaj do vlastníctva pre tú takmer najvyššiu príjmovú vrstvu obyvateľstva. Pritom sa zabudlo, resp. nie je ochota developerov, ísť do projektov pre strednú a nízkopríjmovú vrstvu obyvateľov, či do realizovania projektov bývania pre mladé rodiny. Jedným z dôvodov môže byť aj skutočnosť, že takáto výstavba nie je príliš zisková a zároveň nie sú vytvorené ekonomické nástroje podpory výstavby nájomného bytového sektora pre developerov, čím by sa zatraktívnil záujem o túto oblasť výstavby. Pri riešení nedostatku nájomného bývania ako aj riešení problémov s obnovou bytového fondu sa autorka zaoberá neziskovými bytovými organizáciami, ako novým typom bytových spoločností na Slovensku, ktoré však majú vo vyspelých štátoch Európy, ale aj USA dlhoročnú tradíciu. Cieľom práce je tiež navrhnúť a sformulovať odporúčania pre riešenie dlhodobo aktuálneho problému zabezpečenia dostupnosti bývania pre nižšie príjmové skupiny obyvateľstva, a to z hľadiska špecifického sociálno ekonomického prostredia transformujúcej sa ekonomiky Slovenska. Autorka predpokladá, že uvedené skúsenosti a odporúčania môžu byť uplatnené aj v ďalších transformujúcich sa krajinách Strednej a Východnej Európy. Predkladaná práca sa dotýka aj legislatívnych zmien v oblasti nájomného, nerieši však stanovovanie nájomného v nájomných bytových domoch. 7

9 2 BYTOVÝ TRH 2.1 ZÁKLADNÉ POJMY Trh je oblasť ekonomiky, kde dochádza k výmennej činnosti medzi jednotlivými subjektmi prostredníctvom výmeny tovarov a služieb za trhové ceny. Z priestorového hľadiska trh predstavuje priestor, v ktorom si jednotlivé ekonomické subjekty vymieňajú výsledky svojej činnosti. Trh je regulátorom a stabilizátorom ekonomického rozvoja a zároveň predstavuje súhrn rozličných nástrojov, foriem, mechanizmov a sociálno-ekonomických vzťahov. Z funkčného hľadiska je trh spojenie dopytu a ponuky v určitej oblasti (napr. bytový trh, trh práce, peňažný trh a pod.). Dopyt predstavuje množstvo jedného konkrétneho statku, ktoré je jeden kupujúci (individuálny dopyt) alebo skupina kupujúcich, spravidla na celom trhu (trhový dopyt alebo čiastkový dopyt), ochotný a schopný ex-ante kúpiť za danú cenu tohto statku za dané časové obdobie. Vyjadruje komplexný pohľad na množstvo statku, ktoré by kupujúci kúpil/-li za určitú cenu. Pojem ex-ante znamená úmysel kúpiť a preto nie je možné ho zamieňať s pojmom ex post t.j. čo už bolo kúpené. Ponuka je množstvo jedného konkrétneho statku, ktoré je jeden predávajúci (individuálna ponuka) alebo skupina predávajúcich, spravidla na celom trhu (trhová ponuka, čiastková ponuka), ochotný a schopný ex-ante predať za danú cenu tohto tovaru za dané časové obdobie. Vyjadruje komplexný pohľad na množstvo statku, ktoré by predávajúci predal/-li za určitú cenu. Pojmy exante a ex post nie je možné zamieňať ani v tomto prípade. Zisk je vo všeobecnosti kladný, spravidla hmotný, úžitok z niečoho (opak straty).v ekonómii je to všeobecne kladný rozdiel medzi kladnými a zápornými veličinami, ktoré sa spravidla označujú ako príjmy alebo výnosy a náklady vzťahujúce sa ku konkrétnemu obdobiu. Realitný trh je trh, na ktorom sa uskutočňujú všetky transakcie spojené s transferom vlastníckych práv na pozemky a budovy, ktorý môže byť dočasný alebo permanentný. Rýchly vývoj finančných nástrojov v uplynulých desaťročiach spôsobil, že realitný trh v súčasnosti už nepredstavuje samostatný trh, ale je integrovanou súčasťou globálnych finančných trhov. Vzhľadom na skutočnosť, že realitný sektor je úzko spätý s fungovaním ekonomiky ako celku, jeho neproporcionálny rozvoj predstavuje nemalé riziká vo vývoji finančného sektoru a ekonomiky ako celku. Fungovanie týchto trhov sa v praxi značne odlišuje od postulátov klasickej ekonómie venovanej skúmaniu dokonalých trhov. Nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom, pričom stavby, vodné toky a podzemné vody nie sú súčasťou pozemku 1. Nehnuteľnosti sa rozdeľujú na bytové, nebytové priestory a pozemky. K bytovým priestorom zaraďujeme rodinné (samostatne stojace, radové, a pod.) a bytové domy. K nebytovým priestorom sa zaraďujú obchodné, administratívne, priemyselné a skladové priestory. Byt je v rámci trhového hospodárstva ekonomickou kategóriou, vzhľadom k jeho trvalej väzbe k určitej lokalite a prostrediu pričom zaujíma určité špecifické postavenie. Je výstupom investičného procesu, kde sa uplatňujú požiadavky reprodukcie investičných prostriedkov a z tohto dôvodu je dôležitou ekonomickou kategóriou hospodárstva. Byty a bývanie predstavujú z ekonomického hľadiska osobitný spotrebiteľský tovar a osobitnú časť finančného trhu a zároveň reprezentujú najrozsiahlejšiu zložku fyzického kapitálu. Bytová politika 2 štátu predstavuje súbor opatrení, pomocou ktorých štát vytvára legislatívne, inštitucionálne, finančné a iné prostredie potrebné na zvyšovanie prístupnosti kvalitného a zdravého bývania pre široké vrstvy obyvateľstva. Úlohou bytovej politiky je teda napomáhať pri uspokojovaní bytových potrieb obyvateľstva, a tým nepriamo vytvárať predpoklady pre ekonomický rozvoj spoločnosti a 120 Občianskeho zákonníka SR v platnom znení 2 Ivanička, K.: Vybrané aspekty transformácie bytovej politiky na Slovensku. STU Bratislava,

10 2.2 FAKTORY ROZVOJA BYTOVÉHO TRHU DOPYT Výdaje 1 Trhy výstupov domácnosti Príjmy PONUKA Domácnosti Vláda Firmy Príjmy Náklady PONUKA 2 Trhy vstupov domácnosti DOPYT Obr. 1 Kruhový prúd Trh s pozemkami a nehnuteľnosťami určenými na bývanie má výrazný časopriestorový charakter. Predpoklady správneho fungovania trhu vytvárajú teoretické makroekonomické východiská. Je možné vychádzať zo všeobecnej schémy ekonomického systému, ktorý zobrazuje toky hmotné a protismerné toky finančné - obr. 1. Všeobecne môžeme stanoviť štyri základné dôvody, pre ktoré sa nehnuteľnosti získavajú: užívanie - držba, napr. bývanie, podnikanie (účelové vyžitie plochy, priestoru,..), špekulácia (držba za účelom neistého a vysoko rizikového očakávania majetkových výhod) - niekedy je pojem špekulatívne investovanie používaný pre výstavbu, pri ktorej nie je vopred známy spôsob užívania (budúci užívateľ vstupuje do nájomného vzťahu a dodatočne prispôsobuje stavbu účelu, pre ktorý bol zriadený prenájom), rozvoj (nové resp. zásadné funkčné využitie), investovanie (uloženie peňazí za účelom očakávania budúceho zisku) Faktory ovplyvňujúce dopyt a ponuku bývania Medzi najdôležitejšie faktory ovplyvňujúce cenu bývania patrí dopyt a ponuka bývania. Dopyt na bývanie ovplyvňujú predovšetkým nasledujúce faktory: demografický vývoj spoločnosti, vzťah medzi príjmami domácností a výdavkami na bývanie, istota obývania určitého pozemku je dôležitým faktorom dopytu na bývanie a zároveň je predpokladom získania záruky na pôžičku, zdroje financovania a ich dostupnosť, dane a dotácie, ktoré vzájomne úzko súvisia a môžu vyvolať dopyt na bývanie, úrokové miery. Úroveň ponuky ovplyvňujú geografické rozdiely, ku ktorým patrí cena pozemkov, pracovnej sily, stavebných materiálov, konkurencia pričom práve posledný aspekt pôsobí skôr dlhodobo. Naproti tomu ceny za bývanie sú ovplyvnené viac ako ponukou, stavebnými nákladmi. Ak existuje konkurencia, potom zvýšenie dopytu vedie k zvýšeniu produkcie nových bytov a nie ceny. Ak niet konkurencie, potom náklady rastú a ponuka bývania zostáva neelastická vo vzťahu k dopytu. V každom prípade cena bývania nezávisí len od efektívnosti výstavby, ale tiež od elasticity s akou výstavba reaguje na zmeny v oblasti dopytu na bývanie. 9

11 2.2.2 Faktory ovplyvňujúce reálnu hodnotu nehnuteľností na bývanie V praxi sa často zamieňajú resp. nerozlišujú pojmy hodnota nehnuteľností a cena nehnuteľností. Uvedené pojmy je potrebné pritom rozlišovať predovšetkým v prípade oceňovania nehnuteľností. Hodnota 3 nie je skutočne zaplatenou, požadovanou, alebo ponúkanou, cenou. Je to ekonomická kategória, vyjadrujúca peňažný vzťah medzi tovarom a službami, ktoré je možné kúpiť, na jednej strane, kupujúcim a predávajúcimi na druhej strane. Podľa ekonomickej koncepcie hodnota vyjadruje úžitok, prospech vlastníka tovaru alebo služby, k dátumu, ku ktorému sa uvádza odhad hodnoty. Reálnu hodnotu nehnuteľností ovplyvňujú faktory jednotlivých lokalít, ktoré sú určené ich reálnymi danosťami a sú dôvodom rozdielov reálnej ceny nehnuteľností Faktory vplývajúce na cenu Cena 4 je pojem používaný pre požadovanú, ponúkanú, alebo skutočne zaplatenú čiastku za tovar alebo službu. Čiastka je alebo nie je zverejnená, zostáva však historickým faktom. Môže alebo nemusí mať vzťah k hodnote, ktorú veci prisudzujú iné osoby. Faktory vplývajúce na cenu nehnuteľností môžeme charakterizovať z hľadiska: dopytu (lokálneho + globálneho) a ponuky (lokálnej), rastu ekonomiky a príjmu domácností, úrokových mier a dostupnosti úverov, demografických faktorov, daní, dotácií a iných vplyvov vládnej politiky na bývanie, premenných na strane ponuky (výstavba nových bytov), špekulácií v súvislosti s očakávaním rastu cien a pod. Tvorba ceny na bytovom trhu - FDW model Trh nehnuteľných aktív : oceňovanie Nájomné Majetkový trh : určovanie nájomného P=R/i D(R,Ekonomika)=S Cena Fond nehnuteľností (m2) P=f(C) S=C/ δ ΔS=C-δS Trh nehnuteľných aktív : výstavba Výstavba (m2) Majetkový trh veľkosti fondu nehnuteľností : zmena Obr. 2 Vzťah majetkové trhu a trhu nehnuteľných aktív 3 Bradáč, A.: Teória oceňovania nehnuteľností. Vydala Slovenská technická univerzita v Bratislave vo Vydavateľstve STU, Bratislava ISBN Bradáč, A.: Teória oceňovania nehnuteľností. Vydala Slovenská technická univerzita v Bratislave vo Vydavateľstve STU, Bratislava ISBN

12 Bytový trh predstavuje súčasť širšieho trhu nehnuteľností. Ceny nehnuteľností v trhovom hospodárstve ovplyvňuje dopyt a ponuka na trhu. K poznaniu mechanizmov určovania cien nehnuteľnosti významne prispelo rozpracovanie FDW modelu J. Fisherom, D. DiPasqualom a W. C. Wheatonom 5, v ktorom uvádzajú, že spôsob fungovania trhu nehnuteľností je výsledkom spolupôsobenia dvoch trhov: trhu majetku a trhu nehnuteľných aktív. Uvedený model sa pokladá v súčasnosti za základ modernej paradigmy ekonomiky nehnuteľností. Ceny nehnuteľností sa určujú práve na trhu nehnuteľných aktív (trh pozemkov, bytových domov, rodinných domov a pod.) Ak trh funguje korektne a nie je deformovaný, dopyt sa vyrovnáva ponuke. Z dlhodobého hľadiska trh nehnuteľných aktív stiera rozdiely medzi trhovými cenami a nákladmi na novú výstavbu vrátane cien pozemkov. Z krátkodobého hľadiska sa však obe veličiny môžu značne líšiť, pretože bytová výstavba je proces s časovým posunom. V prípade, že vzrastie dopyt na byty, dôjde k rastu ich cien. Prírastok nových bytov vedie k uspokojeniu dopytu, v dôsledku čoho ceny opäť začínajú klesať smerom k úrovni nákladov na výstavbu vrátane ceny pozemkov. Príčinou rastúceho dopytu na trhu nehnuteľných aktív je vývoj na trhu pre použitie nehnuteľností, resp. bytových a nebytových priestorov. Tento trh sa zvyčajne označuje termínom majetkový trh (Property market) 6 a značne ovplyvňuje rast dopytu na trhu nehnuteľných aktív. Na majetkovom trhu sa určuje nájomné, pričom od jeho výšky a tiež ďalších faktorov (výška príjmov domácností, veľkosť domácností, veľkosť ekonomickej aktivity fyzických a právnických osôb) závisí aj dopyt po rôznych typoch priestorov. Úlohou majetkového trhu je určiť takú úroveň nájomného, pri ktorej sa dopyt na priestory rovná ponuke priestorov Demografický vývoj Základným demografickým ukazovateľom, ktorý charakterizuje stav populácie je celkový počet obyvateľov. Populačný rast je charakterizovaný ako jeden z najdôležitejších prvkov ovplyvňujúcich dlhodobú udržateľnosť Celkový prírastok Migračný prírastok Prirodzený prírastok Graf 1 Demografický vývoj na základe demografickej projekcie SR do roku 2015 Zdroj: Štatistický úrad SR 5 Di Pasquale, D. - Wheaton, W. C.: Urban Economics and Real Estate Markets. Prentice Hall, New Jersey Ivanička, K.- Zúbková, M.- Špirková, D.: Bytová politika. 1. vydanie. Vydalo Vydavateľstvo STU v Bratislave, 2003, ISBN MŽP SR, enviroportal.sk 11

13 2.2.5 Sociálne aspekty bývania Hlavným problémom nielen Slovenskej republiky, ale viacerých krajín EÚ je absencia definície sociálneho bývania, pojem, ktorý sa u nás síce používa, existujú však jeho rôzne interpretácie. Pojem sociálne bývanie je intuitívne zrozumiteľný, pretože jeden z významov výrazu sociálny evokuje odkázanosť na pomoc druhých. Tento pojem zatiaľ v zákone o sociálnych službách nie je definovaný, ale samosprávy si ho definujú v rôznych rozvojových dokumentoch ako bývanie pre rodiny a jednotlivcov s nízkymi príjmami, alebo zdravotne postihnutých Vplyv sektora bývania na ostatnú ekonomiku Sektor bývania predstavuje sektor ekonomickej aktivity, ktorý ponúka bytové služby obyvateľstvu. V tomto sektore pôsobia nasledujúce subjekty: výrobcovia, spotrebitelia, úverové inštitúcie a verejná správa (obecné a mestské samosprávy, ústredné orgány). Úlohou bytovej politiky je vytvoriť predpoklady pre to, aby sa zabezpečila potrebná úroveň fungovania trhu bývania, čím sa zabezpečí prístupnosť bytov pre obyvateľstvo 8. V ekonomickom systéme je napojený na niekoľko okruhov a to na reálny, fiškálny a finančný. V reálnom ekonomickom okruhu bytová politika ovplyvňuje najmä investície, výrobu, zamestnanosť a ceny. Vo finančnom okruhu bytová politika ovplyvňuje fungovanie siete finančných sprostredkovateľov, ktorí zabezpečujú financovanie bývania a infraštruktúry v obciach a mestách. Vo fiškálnom okruhu bytová politika ovplyvňuje dotácie a príjmy do štátneho rozpočtu. Fungovanie sektoru bývania má významný vplyv na fungovanie ostatnej ekonomiky. Z tohto dôvodu bytová politika neovplyvňuje len bývanie, ale aj ekonomiku ako celok. 3 VÝVOJ BYTOVÉHO TRHU NA SLOVENSKU Počet bytov a domov, ktoré sú trvale obývané, dosiahol svoje maximum v roku Po tomto roku počet trvale obývaných domov klesal, v deväťdesiatych rokoch o domov, z toho u bytových domov o domov (u ostatných budov bol zaznamenaný nárast o budov) a u rodinných domov došlo v tom istom období k poklesu o domov. Tab. 1 Vývoj bytového fondu v Slovenskej republike podľa sčítaní v rokoch Trvale obývané byty z toho: Byty Rok celkom v bytových domoch*) v rodinných domoch spolu absolútne % absolútne % absolútne % , , , , , , , , , , , , , , ,2 *) V roku 1991 a vrátane bytov v ostatných budovách. Údaj nie je k dispozícii 8 Ivanička, K.: Požiadavky na rozvoj slovenskej koncepcie bytovej politiky ako súčasti predvstupovej stratégie do Európskej únie. Medzinárodná vedecká konferencia 60. výročie Stavebnej fakulty STU v Bratislave. Bratislava, november 1998, rukopis príspevku. 12

14 Tab. 2 Počet bytov postavených v jednotlivých časových obdobiach Obdobie rokov Počet bytov Do roku Po roku Nezistené byty z hľadiska veku Priemerný vek bytov sa v Slovenskej republike v priebehu rokov postupne menil: v roku 1961 dosahoval 40 rokov, v roku rokov, v roku ,1 rokov a v roku 2001 bol na úrovni 32 rokov. Veková štruktúra trvale obývaného bytového fondu v Slovenskej republike podľa obdobia výstavby domu - sčítanie Počet bytov Byty celkom Byty v bytových domoch Byty v rodinných domoch Pred Graf 2 Veková štruktúra bytového fondu v SR do roku 2001 Zdroj: MV a RR SR, ŠÚ SR 3.1 ANALÝZA VÝVOJA BYTOVÉHO FONDU DO ROKU 2000 Bytový trh na Slovensku ovplyvnili viaceré etapy jeho vývoja. Pre názornejší pohľad na danú problematiku autorka uvádza jeho vývoj z hľadiska povojnového obdobia ako aj vývoj v transformujúcom sa období Vývoj za obdobie centrálnho plánovania a riadenia Vývoj riešenia bytových problémov v povojnovom období možno začleniť do piatich časových etáp: I. etapa v tomto období došlo k vyvlastneniu súkromného bytového fondu, ktorý prešiel do správy mestských orgánov. Byty sa začali prerozdeľovať podľa sociálnych kritérií. Existovali iba dve formy bytovej výstavby: štátna (komunálna) bytová výstavba, individuálna výstavba, ktorá sa sústreďovala predovšetkým na vidieku. II. etapa v roku 1955 bol prijatý program industrializácie stavebníctva, ktorý znamenal postupný prechod k výstavbe montovaných stavieb, zároveň však pokračovala aj tradičná výstavba bytov. Vznikajú urbanistické celky a mestské štvrte. Od roku 1959 boli zavedené ďalšie formy bytovej výstavby: družstevná, podniková. 13

15 III. etapa zmeny v normovaní a v hospodárení s bytmi znamenal prechod na nové technológie a to najmä panelový systém a liaty betón. Zmenilo sa vlastné ponímanie bytu a obytnej miestnosti. Bol prijatý zákon č. 41/1964 Zb. o hospodárení s bytmi, vyhláška č. 60/1964 Zb. o úhrade za užívanie bytu a služby spojené s užívaním bytu. V tomto období neexistovali výrazné právne ani iné prekážky spojené s výstavbou rodinného domu a začala sa uplatňovať koncepcia sociálnej politiky zameraná na kvantitatívne riešenie bytového problému a zároveň bytová politika sa stala jednou z najdôležitejších otázok sociálnej politiky štátu. IV. etapa predstavovala vrchol vo vývoji bývania na Slovensku. V mestách prevládala predovšetkým výstavba veľkých sídlisk panelovou montovanou technológiou a zároveň bola stimulovaná individuálna výstavba rodinných domov. Vzrástla podniková bytová výstavba. V rozmedzí týchto rokov kulminovala podpora financovania bytovej výstavby zo štátneho rozpočtu. V. etapa v tejto poslednej etape dochádza k poklesu bytovej výstavby na Slovensku. Najväčší podiel postavených bytov dosiahli stavebné bytové družstvá, takmer úplne sa zastavila štátna podniková výstavba hlavne z ekonomických dôvodov. Výsledkom bola rastúca bipolarizácia bytového fondu, ktorý na jednej strane predstavovalo bývanie v bytoch postavených prostredníctvom hromadnej výstavby, zväčša však v uniformných sídliskách. Na druhej strane niekoľkonásobne vyšší štandard rodinného domu, ktorý v mestách bol prístupný len úzkej vrstve obyvateľov. Lacné bývanie sa pred rokom 1989 v skutočnosti javilo preto, že sa skutočné náklady na bývanie nepremietali do nájomného. Straty pre ekonomiku, ktoré vyplynuli z uvedeného postupu sú ťažko vyčísliteľné, no dôsledkom bolo chátranie a odpad bytového fondu Základné princípy bytovej politiky v transformujúcom sa období Základné princípy bytovej politiky v tomto období vychádzali z vládou stanovenej Reformy bytovej politiky a Stratégie oživenia hospodárskeho vývoja Slovenskej republiky 9 t. j: prehodnotenie doterajšieho systému financovania bytovej výstavby, vytvorenie podmienok pre dokončenie rozostavaných ucelených častí stavieb bývalej KBV, odpredaj bytov, rozvinutie systému stavebného sporenia, dovŕšenie reformy nájomného, podporu stavebného sporenia ako nástroja rozvoja bytovej výstavby, úsporné opatrenia v poskytovaní priamych dotácií v oblasti KBV, pozastavenie štátnych príspevkov na družstevnú a individuálnu výstavbu. 3.2 DETERMINANTY ROZVOJA BYTOVÉHO TRHU PO ROKU 2000 Reformy v oblasti bytovej politiky, uskutočnené v uplynulých rokoch, umožnili zaviesť viaceré nové formy financovania bývania a čiastočne zvýšiť prístupnosť bývania pre obyvateľstvo. Byty, ktoré sa v súčasnosti stavajú, sú síce na vyššej kvalitatívnej úrovni, ale zároveň nie sú dostupné pre široké vrstvy obyvateľstva a najmä nie pre mladé rodiny. Z faktorov, ktoré významne ovplyvnili vývoj bytového trhu na Slovensku možno uviesť nasledovné: Nové finančné nástroje na podporu bytovej výstavby Projektové financovanie, pre ktoré je charakteristické, že finančné prostriedky vložené do projektu sú návratné z výnosov, ktoré projekt generuje. Návratnosť projektov 10 je prioritnou podmienkou pri ich realizácii. Preto sa pri posudzovaní berie do úvahy množstvo faktorov 9 uznesenie vlády SR č.862/1992 zo Ivanička, K.- Špirková, D.- Zajacová, J.- Púchovský, B.: Aplikácia princípov fungovania neziskových bytových organizácií vo verejnej správe a školstve.vydala Agentúra JUH, Bratislava ISBN

16 a projekt sa posudzuje aj z pohľadu predpokladaných rizík, ktoré by mohli ovplyvniť jeho ekonomiku počas celej doby jeho návratnosti a zároveň osobitne v nadväznosti na špeciálne potreby individuálneho projektu; Predhypotekárne financovanie ide o tzv. predhypotekárny úver (špeciálny druh investičného úveru), ktorý banka poskytuje klientom na presne vymedzený účel. Je poskytovaný právnickým osobám a slúži na vybudovanie bytového domu do osobného vlastníctva v prípade, ak nie je možné poskytnúť priamo úver hypotekárny. Prostredníctvom takéhoto investičného úveru sa vybuduje nehnuteľnosť do takého štádia, aby rozostavanou nehnuteľnosťou mohol byť zabezpečený následne poskytnutý hypotekárny úver pre občana. Výška úveru závisí od hodnoty predmetu zabezpečenia úveru. Je možné ním prefinancovať jednak projektové a prieskumné práce a zároveň tiež zemné práce a základy. Investorská spoločnosť spláca iba úroky a istina sa splatí z následne poskytnutých hypotekárnych úverov a z vlastných zdrojov budúcich vlastníkov bytov; Hypotekárny úver je úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti (hypotekárne záložné právo). Je to dlhodobý úver, doba splatnosti podľa platnej slovenskej legislatívy predstavuje 4 až 30 rokov, čo umožňuje rozložiť finančné zaťaženie pri jeho splácaní na dlhšie časové obdobie. Výhodou je, že hypotekárny úver je možné zabezpečiť aj rozostavanou stavbou, ktorá je predmetom požadovaného úveru; Obr. 3 Vývoj úrokových mier a splátok a miezd a podielu splátok miliónového HÚ Zdroj :VÚB, MF SR, ŠÚ SR Americká hypotéka je bezúčelový spotrebný úver, pri ktorom nie je potrebné preukazovať jeho účel použitia. S hypotékou má spoločné iba to, že obe sú zaručené nehnuteľnosťou; Stavebné sporenie je účelové sporenie s cieľom získať stavebný úver. Sporiteľom poskytuje možnosť výhodnejšie sporiť za účelom použitia týchto prostriedkov na kúpu stavebného pozemku, prestavbu nebytových priestorov na byt alebo zmodernizovanie a rekonštrukciu bývania. Fond stavebného sporenia tvoria úroky, príspevky zo štátneho rozpočtu SR štátna prémia, splátky istiny úverov a iné zdroje Inflácia Inflácia je všeobecne označovaná ako ekonomický jav, v priebehu ktorého nastáva dlhšie ,6 Vývoj inflácie v SR (%) 25,1 9,9 11,1 11,7 14,2 7,2 5,4 6,4 8,4 9,3 5,6 6,5 3,4 5,9 3,7 4,2 3,4 4, Graf 1 Vývoj inflácie v rokoch v SR 15

17 trvajúci rast cenovej hladiny. Na meranie cenovej hladiny resp. miery inflácie je v makroekonómii používaný spotrebný kôš, ktorý môže obsahovať výdavky na bývanie, stravu kultúru a pod., t.j. predstavuje reprezentatívnu skupinu statkov. Inflácia je vážnym makroekonomickým problémom vyspelých ekonomík, pričom jej dôsledkom je celková ekonomická nerovnováha s negatívnymi dôsledkami na hospodárstvo krajiny v oblasti výroby a spotreby. V prípade, že miera inflácie je vyššia ako nominálna úroková miera, hodnota pôžičiek a vkladov má klesajúcu tendenciu, pričom dlžníci získavajú a veritelia strácajú Pozitívny vývoj úrokových mier Úrok je príjem plynúci z kapitálu, je základnou formou jeho výnosu. Je to cena za získanie peňazí niekoho druhého, ktorú musí zaplatiť dlžník veriteľovi. Úrok je daný úrokovou mierou, ktorá vyjadruje pomer úroku a veľkosti kapitálu. Vytvára sa na trhu kapitálu ako výsledok vzájomného vzťahu dopytu po financovaní a ponukou financovania. Úrokové miery predstavujú ďalší dôležitý determinant pri rozvoji slovenského stavebníctva Pozitívny vývoj hrubého domáceho produktu Hrubý domáci produkt (HDP) z hodnotového hľadiska predstavuje hodnotu všetkých finálnych statkov (spotrebných aj investičných) a služieb vyprodukovaných na území danej krajiny za rok. Realizácia HDP je podmienená výdavkami týchto subjektov: domácností, podnikov, štátu a zahraničia. Rast HDP 4,9% 8,3% 9,4% 6,7 % 6,2% 6,1% 6,2% 5,5% 4,6% 4,5% 4,1% 3,8% 2,2% 1,5 % Zdroj: MF SR, ŠÚ SR, NBS Graf 2 Vývoj HDP v rokoch v Slovenskej republike Zdroj: MF SR, NBS, ŠÚ SR Priame zahraničné investície (PZI) Priame zahraničné investície (PZI) sú investície do inej krajiny za účelom získania podielu na rozhodovacích právomociach v minimálnej výške 10 %, resp. takého podielu, ktorý dáva zahraničnému investorovi rozhodujúce právomoci. Priame zahraničné investície (PZI) podávajú informáciu o jednom zo základných aspektov globalizácie. Významnú časť z prílevu PZI v roku 2000 tvorí privatizácia Slovenských telekomunikácií (1 mld. EUR). Slovensko nielenže bolo skôr príjemcom investícií ako investovateľom, ale vo väčšine prípadov mali priame zahraničné investície formu fúzií či akvizícií. Najdôležitejším bol Enel, ktorý vstúpil do Slovenských elektrární, ďalej KIA ako aj rozšírenie výroby zo strany Samsungu. 16

18 3.2.6 Investičný rating Rating je ukazovateľ schopnosti daného subjektu plniť svoje záväzky a zároveň je nezávislým pohľadom na finančné zdravie spoločnosti. Na základe realizácie stabilizačných opatrení slovenskej ekonomiky zmenili ratingové agentúry Moody s aj Standard & Poor s v novembri 1999 negatívny výhľad na stabilný a o rok neskôr, v novembri 2000, obe agentúry výhľad ďalej zlepšili na pozitívny. V súvislosti s pozitívnymi zmenami v slovenskej ekonomike ratingová agentúra Japan Credit Rating Agency znovuudelila udelila Slovensku investičný rating. V marci 2001 ho zvýšila zo špekulatívneho stupňa BB+ na investičný stupeň BBB a koncom marca ju nasledovala aj agentúra Rating and Investment Information (R&I) Intenzita bytovej výstavby Intenzita bytovej výstavby dosiahla v roku 2006 hodnotu 2,68 dokončených bytov na 1000 obyvateľov, čo predstavuje druhú najvyššiu hodnotu za obdobie od roku 1993 (uvedený ukazovateľ bol najnižší v roku 1995, kedy sa postavilo len 1,15 bytov na 1000 obyvateľov). Vývoj hodnoty ukazovateľa Graf 3 Intenzita bytovej výstavby v rokoch Zdroj: MV a RR SR, ZSPS intenzity bytovej výstavby názorne ilustruje graf 3. Dosiahnuté pozitívne výsledky v bytovej výstavbe v minulom období podmienil vytvorený systém podporných ekonomických nástrojov zo strany štátu (dotácie, úvery, bankové záruky) na rozvoj bývania a tiež dostatok finančných Veľkostná štruktúra dokončených bytov v roku Počet bytov izbové a garsónky 2 - izbové 3 - izbové 4 - izbové 5 a viac izbové Veľkostná štruktúra bytov Graf 4 Štruktúra dokončených bytov v SR podľa veľkosti v roku 2007 Zdroj: MV a RR SR

19 produktov na finančnom trhu, ktoré pôsobili motivačne pre viaceré príjmové skupiny obyvateľstva. Prejavil sa aj rast reálnych príjmov domácností a následne ich zvýšená kúpyschopnosť s možnosťou vložiť viac finančných prostriedkov do zaobstarania bývania Ponuka rezidenčných nehnuteľností Aktuálne trendy na trhu rezidenčných nehnuteľností je možné charakterizovať nasledovne: rozvíja sa ponuka nehnuteľností, zvyšuje sa dopyt po viacerých typoch bytov, domov a pozemkoch, dlhodobo rastie záujem o hypotéky, ceny nových bytov rastú, zvyšuje sa skupina s vyššími požiadavkami na bývanie, čím sa následne zvyšuje ponuka nadštandardných novostavieb Rok Byty dokončené Počet bytov Byty začaté Graf 5 Vývoj počtu začatých a dokončených bytov v rokoch Zdroj: MV a RR SR, 2009 a mierne klesá záujem o staršiu výstavbu v panelových bytových domoch. Z Informácie o bytovej výstavbe v Slovenskej republike za rok 2007, ktorú vypracovalo Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR vyplýva, že v roku 2007 sa na celkovom počte u dokončených bytov znížilo zastúpenie bytov v rodinných domoch, ktoré kleslo na úroveň pod 50 %, čo znamená, že viac bytov sa postavilo v bytových domoch. Tento trend pokračuje už od roku 2004, kedy ešte dokončené byty v rodinných domoch predstavovali až 68,07 % z celkového počtu dokončených bytov Optimálne nastavenie verejných zdrojov financovania Dostupnejšie štátne úvery. Štátny úver je úver, v ktorom štát vystupuje ako veriteľ. Najvýhodnejšou formou sú predovšetkým úvery zo Štátneho fondu rozvoja bývania ( ďalej ŠFRB ). Od roku 2000 sa tieto úvery ešte viac zvýhodnili a to jednak z hľadiska poklesu úrokovej sadzby na viaceré účely ako aj rozšírenie žiadateľov o úver v prípade výstavby nájomných bytov. Napr.: zvýšila sa hranica príjmu žiadateľov o úver z 2,5% násobku životného minima na 3,5 násobku životného minima; úroková sadzba na úvery na výstavbu nájomných bytov postupne klesala a z pôvodných 6% p. a. a v súčasnosti je len 1% p. a. Ďalšou pozitívnou zmenou je, že príjemcom štátneho úveru od 1. januára 2005 môže byť aj nezisková organizácia zriadená podľa zákona č. 213/1997 Z. z., ktorá je zriadená výlučne na zabezpečenie bývania, správy, údržby a obnovy bytového fondu.; Záručné a úverové programy Slovenskej záručnej a rozvojovej banky. Situácia sa zmenila aj v oblasti poskytovania štátnych záruk za úvery, ktoré sú poskytované 18

20 predovšetkým za úvery na obnovu bytového fondu. V prípade ak poskytovateľom úveru je komerčná banka, štátna záruka môže byť poskytnutá až do 100% výšky istiny úveru, čo prispelo a ďalej prispieva k zvýšeniu obnovených bytových domov na Slovensku. Novým programom v portfóliu tejto banky sa stali aj úverové možnosti, ktoré sú poskytované zo zdrojov Európskej banky pre obnovu a rozvoj za výhodných podmienok. K zatraktivneniu programov prispeli aj pozitívne zmeny v poplatkovej politike; Dotácie. Prostredníctvom tejto oblasti môže štát významnou mierou podporovať bytovú výstavbu a rozvoj bývania ako celku. V Slovenskej republike v oblasti dotačnej zameranej na podporu rozvoja bývania poskytuje štát dotácie výstavbu bytov, ako aj na užívanie bytov. V súčasnosti poskytované subvencie sú spojené so systémom hypotekárnych úverov, systémom štátnej podpory rozvoja bývania (výstavba nájomných bytov a výstavba technickej infraštruktúry), so systémom stavebného sporenia a obnovou bytového fondu. Pozitívnym momentom zo strany štátu od roku 2005 je, že dotácie na výstavbu nájomných bytov môžu byť poskytnuté aj neziskovým bytovým organizáciám Legislatívna podpora vytvorenia nových typov bytových spoločností Jednu z možností, ako realizovať bytovú výstavbu či už nájomného charakteru alebo predajom bytov do vlastníctva autorka vidí vo vytvorení nového typu bytovej spoločnosti zabezpečujúcich bývanie - neziskovej bytovej organizácie. Podstatná výhoda spočíva v tom, že je v súčasnosti jedinou formou spoločnosti, ktorá okrem miest a obcí môže byť žiadateľom tak o nenávratné dotácie štátu na rozvoj bývania ako aj úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania SR. Neziskový sektor sa na Slovensku legislatívne dotvoril až v roku Činnosť neziskových organizácií na podmienky Slovenskej republiky upravuje zákon č. 213/1997 Z. z. z 2. júla 1997 o neziskových organizáciách poskytujúcich všeobecne prospešné služby v platnom znení. Nezisková organizácia je právnická osoba, ktorá poskytuje všeobecne prospešné služby za vopred určených a pre všetkých používateľov rovnakých podmienok a ktorej zisk sa nesmie použiť v prospech zakladateľov, členov orgánov ani jej zamestnancov, ale sa musí použiť v celom rozsahu na zabezpečenie všeobecne prospešných služieb, medzi ktoré patrí aj zabezpečovanie bývania, správy, údržby a obnovy bytového fondu. Základným princípom financovania neziskového sektora je jeho viaczdrojovosť. Jeho podstata spočíva vo využívaní viacerých zdrojov príjmov v neziskovej organizácii, a to s cieľom zabezpečiť si vlastnú nezávislosť od jedného finančného zdroja, ako aj vyhnúť sa negatívnym dôsledkom pri jeho neočakávanom zlyhaní. Od roku 2004 bola upravená aj legislatíva Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR a Štátneho fondu rozvoja bývania SR. Z nej vplýva, že o dotácie na obstarávanie nájomných bytov a dotácie na prípravu územia a výstavbu technickej vybavenosti môže v zmysle Výnosu Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky z 23. decembra 2004 č. V-1/2004, o poskytovaní dotácií na rozvoj bývania požiadať aj nezisková organizácia poskytujúca všeobecne prospešné služby na zabezpečovanie bývania, správy, údržby a obnovy bytového fondu. Uvedené pozitívne legislatívne zmeny významne ovplyvnili ekonomické fungovanie neziskových bytových organizácií, nakoľko im sprístupnili nielen lacné úverové prostriedky poskytované štátom, ale aj možnosť získania nenávratných dotácií na rozvoj nájomného sektoru. 4 ŠTÁTNA POLITIKA V OBLASTI NÁJOMNÉHO BYTOVÉHO SEKTORA Pôsobnosť v oblasti bývania a bytovej politiky je rozdelená na jednej strane medzi tzv. verejný sektor, ktorý predstavuje štát a obce a na strane druhej medzi súkromný sektor, ktorý predstavuje podnikateľská sféra a občania. Konkrétne úlohy jednotlivých účastníkov sa však v súvislosti s vývojom ekonomickej a spoločenskej situácie menia. 19

21 Autorka, na základe svojich teoretických znalostí a praktických skúseností prišla k záveru, že potenciálnym zdrojom rozšírenia nájomného bytového fondu sú aj rekonštrukcie nevyužívaných nebytových priestorov, využitie bytov vyňatých z rôznych dôvodov z bytového fondu, nefunkčné predškolské zariadenia akými sú jasle a materské škôlky ako aj školy, resp. nadstavby nad týmito zariadeniami za účelom vytvorenia nových nájomných bytových jednotiek, nadstavbou nad miestnymi úradmi a pod. Autorka ako príklad ďalej uvádza projekt prestavby nebytových (kancelárskych) priestorov na nájomné byty. 4.1 SÚČASNÝ STAV V OBLASTI VÝSTAVBY NÁJOMNÝCH BYTOV Nájomný bytový sektor v Slovenskej republike v porovnaní s vyspelými štátmi Európy je značne poddimenzovaný. Nová výstavba v oblasti súkromného nájomného sektora prakticky neexistuje. Nedostatok nájomných bytov bol a je dôsledkom: realizácie nevhodnej koncepcie privatizácie bytov, problémov transformácie ekonomiky (pomalá transformácia bytového sektora - deregulácia nájomného sa uskutočňovala pomaly, aby nedošlo k narušeniu sociálneho zmieru, realizácie nevhodnej koncepcie privatizácie bytov, nevhodného systému stimulov pre rozvoj nájomného bývania (pre súkromné nájomné byty chýbajú stimuly a pre sociálne byty trvalo neudržateľný systém dotácií), chýbajúcich daňových úľav ako aj zvýhodnených úverových podmienok predovšetkým komerčných bánk, neexistenciou neziskových developerov vo väčšom rozsahu aj keď legislatívne predpoklady k tomu sú vytvorené. Slovensko Švédsko Veľká Británia Portugalsko Holandsko Luxembursko Taliansko Írsko Grécko Francúzsko Fínsko Španielsko Dánsk o Belgicko Rakúsko Nem ecko Byty v osobnom vlastníctve Sociálne nájomné byty Súkromné nájomné byty Iné Graf 6 Štruktúra vlastníctva bytov vo vybraných štátoch Európy 20

22 Podiel bytov v SR podľa právneho dôvodu užívania bytu v roku 1991 (v percentách) Podiel bytov v SR podľa právneho dôvodu užívania bytu v roku 2001 (v percentách) 22,12 14,92 8,12 51,13 26,75 76,96 Družstevný byt Obecný nájomný byt Ostatné Družstevný byt Obecný nájomný byt Ostatné Graf 7 Percentuálny podiel bytov v SR podľa právneho užívania v roku 1991 Graf 8 Percentuálny podiel bytov v SR podľa právneho užívania v roku 2001 Podiel bytov v SR podľa právneho dôvodu užívania bytu v roku 2006 (v percentách) 5,14 2,66 36,4 0,2 0,3 19,3 92,21 43,8 Družstevný byt Obecný nájomný byt Ostatné 1 - izbové a garsónky 2 - izbové 3 - izbové 4 - izbové 5 a viac izbové Graf 9 Percentuálny podiel bytov v SR Graf 10 Veľkostná štruktúra dokončených podľa právneho užívania v roku 2006 bytov v roku 2007 v % 4.2 ZDROJE FINANCOVANIA VÝSTAVBY NÁJOMNÝCH BYTOV V SR Financovanie výstavby nájomných bytov je možné z verejných ako aj súkromných zdrojov. Obmedzujúcim faktorom dostupnosti súkromných zdrojov je vyššia úroková sadzba a limitujúce faktory čerpania externých zdrojov komunálnych subjektov z hľadiska dodržiavania rozpočtových pravidiel. To znamená, že obec a vyšší územný celok môžu na plnenie svojich úloh prijať návratné zdroje financovania, len ak: celková suma dlhu obce alebo vyššieho územného celku neprekročí 60% skutočných bežných príjmov predchádzajúceho rozpočtového roka a suma ročných splátok návratných zdrojov financovania vrátane úhrady výnosov neprekročí 25% skutočných bežných príjmov predchádzajúceho rozpočtového roka Celkovou sumou dlhu obce alebo vyššieho územného celku sa na účely tohto zákona rozumie súhrn záväzkov vyplývajúcich zo splácania istín návratných zdrojov financovania ku koncu rozpočtového roka a suma ručiteľských záväzkov obce alebo vyššieho územného celku. Do celkovej sumy dlhu obce sa nezapočítavajú záväzky z úverov poskytnutých z bývalých štátnych fondov a z úveru poskytnutého zo Štátneho fondu rozvoja bývania na výstavbu obecných nájomných bytov vo výške splátok úveru, ktorých úhrada je zahrnutá v cene ročného nájomného za obecné nájomné byty. Do sumy ročných splátok návratných zdrojov financovania obec a vyšší územný celok nezapočítavajú sumu ich jednorazového predčasného splatenia. 21

23 4.2.1 Verejné zdroje financovania Ide predovšetkým o štátne úvery a dotácie na obstarávanie nájomných bytov a výstavbu technickej vybavenosti. Z hľadiska ekonomickej teórie sa priame dotácie pokladajú za jeden z najmenej efektívnych nástrojov bytovej politike a majú sa preto využívať len tam, kde trh nie je schopný zabezpečiť potreby určitých skupín obyvateľstva pri výstavbe alebo obnove bytového fondu, čo je zdrojom vážnych problémov. Tab. 3 Verejné zdroje financovania vyčlenené v štátnom rozpočte na bývanie ZDROJE NA PODPORU BÝVANIA (v tis. Sk) Štátny fond rozvoja bývania Program rozvoja bývania (MVRR SR) Štátna prémia v stavebnom sporení Bonifikácia k hypotekárnym úverom Spolu dotácie ŠR Príjmy ŠFRB Celkom zdroje v % HDP 0,50% 0,44% 0,40% Zdroj: Spracované podľa údajov zo Zákona o štátnom rozpočte na roky 2006, 2007 a 2008 Úvery zo Štátneho fondu rozvoja bývania sú považované za tzv. lacné úvery, čoho dôkazom je, že takýto úver napr. od roku 2007 za účelom výstavby nájomného bytu v bytovom dome bolo možné poskytnúť s úrokovou sadzbou na úrovni 1,0 % so splatnosťou 30 rokov. Skutočnosťou však je, že na úver zo ŠFRB ako aj jednotlivé typy dotácií na rozvoj bytovej výstavby, ktoré sú poskytované Ministerstvom výstavby a regionálneho rozvoja SR, nie je právny nárok Súkromné zdroje financovania Zdroje financovania komerčných bánk sú v súčasnosti len veľmi málo využívané za účelom výstavby nájomných bytových domov, nakoľko investorom je predovšetkým komunálny sektor. Subjekty toho sektora sa musia riadiť zákonnou úpravou rozpočtových pravidiel v ktorých je zakotvená aj ich maximálna ročná zadlženosť bežného roka a zároveň tiež maximálna výška možných splátok bežného roka. Úvery poskytnuté komerčnými bankovými inštitúciami sú započítané do úverovej zaťaženosti komunálneho subjektu na rozdiel od úverov poskytnutých štátom, ktoré sa do zadlženosti komunálneho subjektu nezapočítavajú. Dôsledkom toho je, že mestá a obce si na výstavbu nájomných bytových domov využívajú len štátne úvery, ktoré sú síce lacnejšie, ale nenárokovateľné v kombinácii s dotáciami. To vo väčšine prípadov má za následok, že ak požadované zdroje od štátu nedostanú, nezačnú stavať. 4.3 ROZVOJ NÁJOMNÉHO BYTOVÉHO SEKTORU FORMOU NOVÉHO TYPU BYTOVÝCH SPOLOČNOSTÍ Neziskové bytové organizácie v krajinách, kde nájomné bývanie zaujíma významné miesto na trhu s bytmi, pôsobia už celé desaťročia. Predstavujú možnosť zabezpečovania nájomného bývania pre rodiny s nízkym príjmom, nie však pre neplatičov. Ide napr. o Holandsko, Švédsko a Rakúsko, ktoré majú najviac rozvinutú práve oblasť sociálneho nájomného bývania. Dôležitým prvkom je podiel a zdroje finančných subjektov participujúcich na financovaní tohto sektora. Veľa takýchto 22

24 spoločností má charakter verejnoprospešných organizácií (Švédsko, Nemecko). Svoju činnosť uskutočňujú v rámci obce, alebo skupiny obcí, okresu resp. niekoľkých okresov. Základnou požiadavkou je, aby poskytovali ubytovanie pre jednotlivcov ako aj rodiny s nízkymi príjmami za zvýhodnené, teda nižšie nájomné. Sociálne bývanie v krajinách západnej Európy existuje už niekoľko desaťročí, pričom najviac rozvinuté je v Holandsku, Rakúsku a Švédsku. Ho landsko 36% 17% Švédsko 22% 16% Rakúsko 20% 25% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Sociálny n ájomný sektor Súkromný bytový sektor Graf 11 Súkromný a nájomný bytový sektor vo vybraných krajinách Funkciou neziskových bytových organizácií, ktoré predstavujú jednu podskupinu všetkých neziskových organizácií, je poskytovanie a spravovanie sociálneho bytového fondu. Termín sociálne bývanie sa vo všeobecnosti využíva v Európskych krajinách, aj keď sa pod týmto termínom nechápe vždy to isté. V USA uprednostňujú termín nízko až mierne nákladové bývanie (low to moderate cost housing). Vo všetkých krajinách však ide o uľahčenie prístupu k bývaniu pre rodiny s nižšími až strednými príjmami a súčasne o zvýšenie mobility obyvateľstva z hľadiska potrieb zamestnávateľov. Neziskové bytové organizácie podliehajúce buď právu súkromných alebo verejných spoločností nájdeme skoro vo všetkých starších štátoch Európskej únie IACP (Istituto Autonomo Case Popolari), Sociétés agrées v Belgicku, Housing associations vo Veľkej Británií a v Írsku, Corporaties v Holandsku a v Írsku. Neziskový status bytových organizácii existoval aj v Nemecku, no v roku 1990 bol zrušený. V Holandsku sa v roku 1995 uskutočnila podstatná reforma neziskového bytového sektora, ktorá viedla k posilneniu autonómie sociálnych bytových organizácii Woningcorporaties. Recipročné pohľadávky a záväzky týchto organizácií a štátu boli anulované. Paralelne sa uskutočnilo zoskupovanie týchto organizácií za účelom dosiahnutia úspor vyplývajúcich z rozsahu operácií. Kontrola a správa neziskových bytových organizácií je v Európe zabezpečovaná rôznorodým spôsobom. V severnej Európe je zvyčajne obec najdôležitejším zakladateľom alebo akcionárom neziskovej bytovej organizácie, zabezpečuje kontrolu finančného riadenia. V Taliansku sú to práve regióny, ktorých reprezentanti sú dosadzovaní do IACP ako predsedovia správnych rád. Spolkové zeme (Land) v Nemecku, zohrávajú dôležitú úlohu v prípade, že súkromné realitne spoločnosti pre sociálne bývanie prestanú pôsobiť. Potom ich agenda môže dočasne prejsť práve na tieto orgány. Existujú však aj ďalšie, menej rozšírené modely správy a finančnej kontroly neziskových organizácií. Úloha sociálneho bytového fondu je v jednotlivých krajinách EÚ pomerne odlišná. Zatiaľ čo v Portugalsku, vo Veľkej Británii a v Španielsku sociálne byty obývajú predovšetkým osoby s nízkymi príjmami, vo Francúzsku, Holandsku, Dánsku a Švédsku v nich bývajú skoro všetky príjmové kategórie ľudí. Pritom je zaujímavé vidieť, že aj keď vo Veľkej Británii nie je určený príjmový strop pre ľudí bývajúcich v sociálnych bytoch, aj tak ich stredné vrstvy neosídľujú. 23

25 4.3.1 Základné princípy fungovania neziskového sektoru Pre neziskové organizácie je typické, že: majú formálnu štruktúru sú do istej miery formalizované, inštitucionalizované, a teda môžu napríklad uzatvárať zmluvné vzťahy, majú súkromný (neštátny) charakter čiže nie sú súčasťou štátneho aparátu, v správnych radách neprevládajú štátni úradníci; to však neznamená, že nemôžu uzatvárať kontrakty so štátnymi inštitúciami alebo dostať vládnu podporu, nemajú za cieľ vytvárať zisk, ktorý by sa mal rozdeliť pre ich majiteľov. Rešpektujú neziskové prerozdeľovanie finančných prostriedkov; vytvorený zisk sa vracia späť do programov, ktoré súvisia so základným poslaním organizácie, sú nezávislé, fungujú na samosprávnom princípe. Nekontroluje ich štát, ani inštitúcie stojace mimo nich. Po zaregistrovaní sa ich činnosť riadi zriaďovacími dokumentmi. Majú vlastné kontrolné mechanizmy určené správnou, prípadne dozornou radou alebo členskou základňou, mávajú dobrovoľnícky charakter spravidla sa v nich prejavuje určitý stupeň dobrovoľníckej účasti. Platí to pre dobrovoľných pracovníkov aj pre členov správnych rád. Prijímajú dary i neplatené príspevky v podobe neplatenej práce 11. Pri rozvíjaní neziskového bytového sektora zaznamenali určité pozitívne výsledky v Poľskej a Slovinskej republike, kde nové neziskové organizácie sú zodpovedné za výstavbu bytov pre stredné a nižšie príjmové vrstvy obyvateľstva Neziskový bytový sektor v zahraničí Holandsko. V súčasnosti tu funguje viac ako 600 neziskových bytových organizácií a cca 58 tis. asociácií vlastníkov bytov, ktoré však tvoria relatívne malú časť podielu holandského domového trhu s nehnuteľnosťami. Ako uvádza Ouwehand, v Holandsku začali prvé neziskové bytové organizácie vznikať z iniciatívy prosperujúcich fabrikantov, ktorý výstavbou nájomných bytov pre svojich zamestnancov sledovali zlepšenie ich životných podmienok a následne vyššiu pracovnú motiváciu a výkonnosť. Neziskové bytové organizácie v Holandsku začínali v minulosti bez svojho vlastného kapitálu a od roku 1945 do roku 1990 postavili a zrenovovali viacej ako 2,5 milióna domov. Uvedené investície boli realizované s významnou pomocou podpôr holandskej vlády. Hlavným dôvodom poskytovania podpôr bolo to, aby nájomné v týchto bytoch bolo nízke a zároveň aby neziskové bytové organizácie poskytovali ubytovanie pre jednotlivcov a pre rodiny s nízkymi príjmami. 100% 80% 60% 40% 20% 0% housing associations municipal owned housing ass ociations Graf 12 Vývoj formy vlastníctva bytových organizácií v Holandsku Zdroj: OUWEHAND, A.: Dutch Housing Associations, OTB, Delft BEDNAŘÍK, A. a kol.: Čítanka pre neziskové organizácie,

26 Rakúsko. Vo sfére bývania už približne 100 rokov sú aktívne neziskové bytové organizácie, ktoré majú právnu formu bytového družstva (52%), spoločnosti s ručením obmedzeným (43%) a akciovej spoločnosti (5%). V krajine ich približne Ročne postavia až bytov, pričom celkový počet bytov v krajine presahuje Teda približne 2 milióny Rakúšanov žijú v neziskových bytoch. Zároveň sú aj správcami bytového fondu k v roku 2001 spravovali cca bytov. Graf 13 Percentuálne zastúpenie neziskových bytových organizácií v jednotlivých spolkových krajinách Rakúska na základe ich právnej formy Zdroj: Verbandsstatistik 2003, Österreichischer Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen, Wien, 2004 Právne prostredie, v ktorom fungujú neziskové bytové organizácie v Rakúsku upravujú nasledovné zákony: Zákon o bývaní na neziskovom princípe ( Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz ), Zákon o podpore bytovej výstavby ( Wohnbauförderungsgesetz ), Zákon o určení nájomného, Zákon o vlastníckom bývaní. Neziskové bytové organizácie musia pri určovaní nájomného vychádzať z princípu nákladového nájomného. Zákon o bývaní na neziskovom princípe definuje maximálnu a minimálnu výšku nájomného. Spodná hranica nájomného je zvolená na základe výšky nákladov (nájomné pod úrovňou nákladov nie je povolené). Do nákladové nájomného sa započítavajú aj splátky a úroky pôžičiek. Poľsko. Okrem vyspelých štátov Európy, kde majú s neziskovým bytovým sektorom dlhoročné skúsenosti, z tranzitívnych krajín patrí Poľsko k ďalším krajinám s pozitívnymi výsledkami pri rozvíjaní neziskového bytového sektora. Prvé neziskové bytové organizácie (TBS Towarzystwa budownictwa spolecznego) v Poľsku vznikli už v roku 1996, na financovaní ktorých sa podieľajú aj niektoré obce a mestá a dôležitú úlohu pri ich financovaní zohrávajú taktiež lacné úvery z Národného bytového fondu. Úlohou TBS je stavať nájomné byty. Primárnym cieľom TBS je rozvoj neziskového nájomného sektora ako aj vykonávanie činností správy, pričom nezastupiteľná úloha je zo strany miestnej samosprávy prostredníctvom jej zastúpenia v dozornej rade, čím vykonáva dohľad nad činnosťou TBS. Dôležitým faktorom vo výstavbe bytov, ktoré zabezpečuje TBS, je kvalita projektov a použitých materiálov. TBS si totiž nemôže dovoliť investovať do zlých 12 ( 25

27 projektov, ktoré následne spôsobujú vysoké náklady na správu a údržbu bytového fondu, keďže sa tým zvyšuje nájomné a ohrozuje jeho pravidelné splácanie nájomníkmi, čím sa tiež ohrozuje splácanie úverov poskytnutých na výstavbu bytov. 5 NOVÉ PRÍSTUPY V ROZVOJI NÁJOMNÉHO BYTOVÉHO SEKTORA V PODMIENKACH SLOVENSKA 5.1 UPLATNENIE ZAHRANIČNÝCH SKÚSENOSTÍ S NEZISKOVÝMI BYTOVÝMI ORGANIZÁCIAMI V SLOVENSKEJ REPUBLIKE Podľa názoru autorky práce, riešenie bytovej politiky miest a obcí na Slovensku prostredníctvom vytvorenia či už vlastných neziskových bytových organizácií alebo v spojení s finančnými ústavmi predstavuje rad výhod. Komunálne subjekty majú značné legislatívne obmedzenia, ktoré negatívne ovplyvňujú aj investície do nájomného bytového sektoru. Ide predovšetkým o oblasť v získavaní cudzích úverových zdrojov či už na výstavbu nájomných bytov alebo ich následnú obnovu. Nezisková bytová organizácia nie je legislatívne obmedzená v súvislosti so získavaním externých zdrojov financovania predovšetkým úverov z komerčných bánk a stavebných sporiteľní. Mesto alebo obec a vyšší územný celok musí vo svoje finančnej politike zohľadňovať zákon o rozpočtových pravidlách, čo znamená dodržiavať zákonnú maximálnu výšku zadlženosti ako aj maximálnu percentuálnu hranicu ročných splátok. Pozitívnym momentom je skutočnosť, že aj keď jedným zo zakladateľov neziskovej bytovej organizácie je mesto alebo obec, nemá to priamy vplyv na jeho rozpočet, nakoľko ide o samostatný právny subjekt. Ďalším pozitívom je aj skutočnosť, že v súlade s platnou legislatívou nezisková organizácia nesmie použiť zisk v prospech zakladateľov ani jej orgánov, ale musí ho reinvestovať do predmetu činnosti to znamená, na zabezpečovanie bývania. V prípade, že použije svoj vlastný zisk v kombinácii z komerčnými zdrojmi, potom výstavbu nájomných bytov nemusí prispôsobiť legislatíve štátu, ale môže si nastaviť vlastné pravidlá pre hospodárenie predovšetkým s nájomnými bytmi. SWOT analýza neziskovej bytovej organizácie Silné stránky Vyšší objem novopostavených nájomných bytových domov Flexibilné financovanie výstavby zo súkromných zdrojov príp. v kombinácii s verejnými zdrojmi Poradenstvo a odborná pomoc banky pri príprave finančných podkladov Možnosť využitia aj verejných zdrojov financovania Vytvorenie nájomného bývania vo viacerých cenových úrovniach Možnosť využitia štátnych bankových záruk Financovanie obnovy BD produktovým know how banky Príležitosti Zvýšenie počtu nájomných bytov a vytvorenie nájomného bývania vo viacerých cenových úrovniach Zvýšenie mobility pracovných síl Obnovovanie nájomného bytového sektoru prostredníctvom získania finančných prostriedkov predpokladaným odpredajom nájomných bytov cca po 15 rokoch ich opätovná reinvestícia do výstavby nových BD Slabé stránky Nedostatok reálnych možností dlhodobého a obecného plánovania a rozpočtovania Absencia pojmu sociálne bývanie Nedostatočná informovanosť o činnosti neziskových h bytových organizácií podcenenie komunikácie so stakeholderami Neexistencia ekonomických nástrojov podporujúcich záujem developerov o výstavbu nájomných bytových domov Hrozby (riziká) Rôznorodé zloženie obecných a mestských zastupiteľstiev s diferencovanou politickou orientáciou negatívne vplýva na rozhodovanie aj v oblasti programu bytovej politiky, Značný lobizmus a korupcia poslancov mestských a obecných zastupiteľstiev, Odborná nespôsobilosť a konzervatívne a neprogresívne myslenie, odpor voči inovatívnym zmenám zástupcov mesta spôsobuje nepružné riadenie 26

28 5.1.1 Spoločnosť pre rozvoj bývania v Bratislave, n.o. - Bratislava Autorka svoje teoretické znalosti legislatívnych a ekonomických procesov v komunálnej oblasti využila ako koordinátorka úspešného pilotného projektu počas svojho pôsobenia v ISTROBANKE. Obr. 1 Schéma neziskovej bytovej organizácie 27

29 Prvá nezisková bytová organizácia na Slovensku s názvom Spoločnosť pre rozvoj bývania v Bratislave, n. o. vznikla 31. augusta 2004 ako PPP projekt kombináciou komerčných a verejnoprospešných aktivít. Filozofia vzniku neziskovej organizácie zabezpečujúcej bývanie spočívala v potrebe riešiť nájomné bývanie v Bratislave a autorka pripravila všetky ekonomické podklady, Cash flow ako aj návrh právnych predpisov pre založenie tejto organizácie. Následne sa stala členkou Správnej rady spoločnosti za ISTROBANKU a bola zodpovedná za jej finančné riadenie. Hlavné mesto Bratislava - majoritný vlastník s 90% výškou podielu na základnom imaní, čo predstavovalo 3,6 mil. SKK a ISTROBANKA, a.s. s 10% podielom, čo predstavovalo vklad vo výške 400 tis. SKK. Maximálnu výšku podielu banky do takéhoto typu spoločností obmedzuje Zákon o bankách 13, z ktorého vyplýva, že banka nemôže mať kontrolu nad právnickou osobou, ktorá nie je bankou, zahraničnou bankou, finančnou inštitúciou, poisťovňou, zaisťovňou, prevádzkovateľom platobného systému podľa osobitného predpisu, nadáciou alebo podnikom pomocných bankových služieb a taktiež nemôže pri nadobúdaní podielov na základnom imaní právnickej osoby, ktorá nie je bankou, zahraničnou bankou, finančnou inštitúciou, poisťovňou, zaisťovňou, prevádzkovateľom platobného systému podľa osobitného predpisu, nadáciou alebo podnikom pomocných bankových služieb, prekročiť a) v jednej právnickej osobe 15 % vlastných zdrojov financovania banky a b) v súhrne voči všetkým právnickým osobám 60 % vlastných zdrojov. ISTROBANKA ako jeden zo zakladateľov vie poskytnúť svoje know how aj v tejto oblasti, nakoľko jej produkty OBNOVA a najmä OBNOVA PLUS, ktoré pre prax tiež pripravila autorka, sú veľmi dobre zákaznícky nastavené a odskúšané v praxi. Príprava projektov a riadenie vzťahov so stakeholderami. Stakeholderi 14 sú všetky subjekty a skupiny, na ktoré majú aktivity organizácie vplyv a sú dôležitou súčasťou pri riadení vzťahov neziskovej bytovej organizácie. Obr. 4 Stakeholderi neziskovej bytovej organizácie Zákona o bankách č. 659/2007 Z.z. v platnom znení 14 Robbins, S.P.-Coulter M.: Management. Siedme vydanie. Grada Publishing

30 Pre neziskovú bytovú organizáciu jedným z kľúčových stakeholderov je mesto, keďže od neho sa očakáva poskytnutie lacných pozemkov pre výstavbu nájomných bytov, sumarizovanie žiadostí o nájomný byt a výber žiadateľov na pridelenie nájomného bytu. V prípade, že sú externí stakeholderi kľúčoví a existuje relatívne vysoká neistota vonkajšieho prostredia, potom je potrebné vytvárať partnerstvo so stakeholderami to znamená umožňovať budovanie mostov medzi organizáciou a mestom, organizáciou a miestnou komunitou, organizáciou a konkrétnymi ministerstvami, organizáciou a spoločenskými a politickými skupinami, organizáciou a médiami, organizáciou a stavebným úradom a jeho príslušnými oddeleniami, organizáciou a zákazníkmi a organizáciou a finančným sektorom. Za účelom výstavby prvého bytového domu neziskovej bytovej organizácie autorka urobila analýzu zdrojov potrebných k financovaniu investičnej akcie, pričom financovanie takmer celého projektu zabezpečila banka. Nakoľko spoločnosť v tom čase nedisponovala takmer žiadnymi finančnými prostriedkami, autorka na finančné zabezpečenie realizácie projektových prác navrhla preklenovací úver na prevádzku, na platbu DPH kontokorentný úver a financovanie realizácie výstavby predhypotekárnym úverom v kombinácii s hypotekárnymi úvermi (formou výhodného balíka) pre záujemcov o byty. Zmenou legislatívy vzťahujúcej sa k mestám a obciam nastal problém, ktorý spočíval v tom, že od 1. januára 2005 mesto alebo obec nemôže ručiť za žiadne záväzky svojich ani iných spoločností. To znamená, že nemôže ručiť ani svojimi pozemkami alebo nehnuteľnosťami za žiadny úver pre neziskovú bytovú organizáciu. Keďže v čase pripravovaného projektu organizácia nedisponovala žiadnym majetkom, bolo potrebné to vyriešiť znovu zo strany banky. Tab. 4 Základné informácie o stavbe Pozemok 3158 m 2 Z toho: kúpa 530 m 2 prenájom 2628 m 2 Počet nadzemných podlaží 16 Počet podzemných podlaží 1 Celkový počet bytov 60 Z toho: 1-izbové byty 15 2-izbové byty 31 3-izbové byty 14 Celková výmera bytov 3723 m 2 Počet balkónov 60 Celková výmera balkónov 526 m 2 Počet pivníc 60 Celková výmera pivníc 115 m 2 Počet administratívnych priestorov 3 Celková výmera administratívnych 118 m 2 priestorov Počet parkovacích miest 60 Celková výmera parkovacích miest 790 m 2 K poskytnutiu úveru ako aj celej úverovej administrácii autorka vypracovala Cash Flow (CF) na obdobie realizácie výstavby vrátane predaja bytov. Pri vypracovávaní CF zohľadnila reálne prevádzkové náklady spoločnosti, úhrady faktúr dodávateľom spodnej a hornej stavby, preddavky od budúcich vlastníkov bytov, marketingové náklady ako aj splátky úrokov a istiny poskytnutých úverov. Na základe podrobnej analýzy aktuálneho podnikateľského zámeru klienta ako aj percentuálnej skladby zálohových platieb stanovila predpokladanú výšku úverových prostriedkov na obdobie september 2006 až september 2007 nasledovne: Spoločnosť potrebuje na financovanie investícií úverové prostriedky v maximálnej výške 50 mil. SKK, čo znamená cca 40% financovanie nákladov projektu, z toho: 29

31 k vo výške 20 mil. SKK (najneskôr k tomuto dátumu je potrebné uhradiť faktúry za zrealizovane spodnej stavby, splatiť preklenovací úver banke vrátane príslušenstva a úhrada kúpnej ceny pozemku pod bytovým domom Hl. mestu Bratislava), k vo výške 30 mil. SKK na dokončenie hrubej stavby (ako spolufinancovanie s finančnými prostriedkami budúcich vlastníkov bytov), investície potrebné od septembra 2007 boli pokryté preddavkami od budúcich vlastníkov bytov (v zmysle Zmlúv o dielo s budúcimi vlastníkmi bytov). Predpoklad splatenia istiny je najneskôr k graf 14. Graf 14 Čerpanie a splácanie investičného (predhypotekárneho úveru) mil. SKK v tis. SKK december 06 január - júl 07 december 07 čerpanie investičného úveru preddavky splátka úveru Výsledkom bola výstavba prvého bytového domu, ktorá sa začala realizovať v októbri roku 2006 s ukončením na jar v roku 2008 (obr. 5 a 6). Autorka uvádza, že účasť banky bola a je prínosom v tom, že v spolupráci s mestom spojila teoretické znalosti, skúsenosti, know how. Bez podpory a pozitívneho prístupu vedenia banky ako aj rakúskeho finančného koncernu BAWAG P.S.K, by nebolo možné uviesť celý projekt do života. Obr. 5 Hrubá stavba jar 2007 Obr. 6 Ukončený bytový dom jar