Housing Market Monitor

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1 M O O D Y È S A N A L Y T I C S H o u s i n g M a r k e t M o n i t o r I N C O R P O R A T I N G D A T A A S O F N O V E M B E R İ Ī Ĭ Ĭ

2 E x e c u t i v e S u m m a r y E x e c u t i v e S u m m a r y B y S u n a y a n a M e h r a B y S u n a y a n a M e h r a N O V E M B E R Ĭ Ĺs İ Ī Ĭ Ĭ N O V E M B E R Ĭ Ĺs İ Ī Ĭ Ĭ H o u s i n g i n d i c a t o r s w e r e m i x e d i n S e p t e m b e rs l e a v i n g t h e p i c t u r e o f a m a r k e t t r e a d i n g a l o n g b o t t o m l a r g e H o u s i n g i n d i c a t o r s w e r e m i x e d i n S e p t e m b e rs l e a v i n g t h e p i c t u r e o f a m a r k e t t r e a d i n g a l o n g b o t t o m l a r g e H o u s i n g i n d i c a t o r s w e r e m i x e d i n S e p t e m b e rs l e a v i n g t h e p i c t u r e o f a m a r k e t t r e a d i n g a l o n g b o t t o m l a r g e a d v a n c e d m o r e s t r o n g l y t h a n e x p e c t e ds b u t h o m e s a l e s l o s t g r o u n dť T h i r d q u a r t e r a v e r a g e s t e l l t h e s a m e a d v a n c e d m o r e s t r o n g l y t h a n e x p e c t e ds b u t h o m e s a l e s l o s t g r o u n dť T h i r d q u a r t e r a v e r a g e s t e l l t h e s a m e a d v a n c e d m o r e s t r o n g l y t h a n e x p e c t e ds b u t h o m e s a l e s l o s t g r o u n dť T h i r d q u a r t e r a v e r a g e s t e l l t h e s a m e r e m a i n c l o s e t o t h e a v e r a g e p a c e t h e y h a v e m a i n t a i n e d s i n c e t h e m a r k e t h i t b o t t o m i n İ Ī Ī Ļť N a t i o n a l h o u r e m a i n c l o s e t o t h e a v e r a g e p a c e t h e y h a v e m a i n t a i n e d s i n c e t h e m a r k e t h i t b o t t o m i n İ Ī Ī Ļť N a t i o n a l h o u r e m a i n c l o s e t o t h e a v e r a g e p a c e t h e y h a v e m a i n t a i n e d s i n c e t h e m a r k e t h i t b o t t o m i n İ Ī Ī Ļť N a t i o n a l h o u i n c r e a s e c o m p a r e d w i t h t h e s e c o n d q u a r t e r o n a n o t s e a s o n a l l y a d j u s t e d b a s i sť T h i s g a i n r e f l e c t s i n p a r t i n c r e a s e c o m p a r e d w i t h t h e s e c o n d q u a r t e r o n a n o t s e a s o n a l l y a d j u s t e d b a s i sť T h i s g a i n r e f l e c t s i n p a r t i n c r e a s e c o m p a r e d w i t h t h e s e c o n d q u a r t e r o n a n o t s e a s o n a l l y a d j u s t e d b a s i sť T h i s g a i n r e f l e c t s i n p a r t s a l e sť s a l e sť s a l e sť T h e e x p a n s i o n o f t h e H o m e A f f o r d a b l e R e f i n a n c e P r o g r a m a n n o u n c e d b y t h e O b a m a a d m i n i s t r a t i o n l a t e i n O c T h e e x p a n s i o n o f t h e H o m e A f f o r d a b l e R e f i n a n c e P r o g r a m a n n o u n c e d b y t h e O b a m a a d m i n i s t r a t i o n l a t e i n O c T h e e x p a n s i o n o f t h e H o m e A f f o r d a b l e R e f i n a n c e P r o g r a m a n n o u n c e d b y t h e O b a m a a d m i n i s t r a t i o n l a t e i n O c s t e p t o w a r d k e e p i n g t h e e x p a n s i o n i n p l a c eť A s s u c hs H A R P w i l l n o t l i v e t o t h e i n i t i a l e x p e c t a t i o n s o f s t e p t o w a r d k e e p i n g t h e e x p a n s i o n i n p l a c eť A s s u c hs H A R P w i l l n o t l i v e t o t h e i n i t i a l e x p e c t a t i o n s o f s t e p t o w a r d k e e p i n g t h e e x p a n s i o n i n p l a c eť A s s u c hs H A R P w i l l n o t l i v e t o t h e i n i t i a l e x p e c t a t i o n s o f r e f i n a n c i n g ss b u t t h e p r o g r a m w i l l u l t i m a t e l y m e a n i n g f u l l y b o o s t t h e b r o a d e r e c o n o m y a s f i n a n c i a l l y s t r e r e f i n a n c i n g ss b u t t h e p r o g r a m w i l l u l t i m a t e l y m e a n i n g f u l l y b o o s t t h e b r o a d e r e c o n o m y a s f i n a n c i a l l y s t r e r e f i n a n c i n g ss b u t t h e p r o g r a m w i l l u l t i m a t e l y m e a n i n g f u l l y b o o s t t h e b r o a d e r e c o n o m y a s f i n a n c i a l l y s t r e f r o m m u c h l o w e r m o r t g a g e p a y m e n t sť I t w i l l a l s o h e l p t h e h o u s i n g m a r k e t b y f o r e s t a l l i n g s o m e m o r t g a g e d f r o m m u c h l o w e r m o r t g a g e p a y m e n t sť I t w i l l a l s o h e l p t h e h o u s i n g m a r k e t b y f o r e s t a l l i n g s o m e m o r t g a g e d f r o m m u c h l o w e r m o r t g a g e p a y m e n t sť I t w i l l a l s o h e l p t h e h o u s i n g m a r k e t b y f o r e s t a l l i n g s o m e m o r t g a g e d I n i t i a l f i l i n g s a r e r i s i n g t h e m o s t q u i c k l ys c o n s i s t e n t w i t h s e r v i c e r s s t a r t i n g m o r e f o r e c l o s u r e p r o c e e d I n i t i a l f i l i n g s a r e r i s i n g t h e m o s t q u i c k l ys c o n s i s t e n t w i t h s e r v i c e r s s t a r t i n g m o r e f o r e c l o s u r e p r o c e e d I n i t i a l f i l i n g s a r e r i s i n g t h e m o s t q u i c k l ys c o n s i s t e n t w i t h s e r v i c e r s s t a r t i n g m o r e f o r e c l o s u r e p r o c e e d s t a g e s t a g e s t a g e d e l i n q u e n c yť I fs a s e x p e c t e ds t h i s t r e n d o f r i s i n g f o r e c l o s u r e s c o n t i n u e ss h o u s e p r i c e s w i l l f a l lť M o r e o d e l i n q u e n c yť I fs a s e x p e c t e ds t h i s t r e n d o f r i s i n g f o r e c l o s u r e s c o n t i n u e ss h o u s e p r i c e s w i l l f a l lť M o r e o d e l i n q u e n c yť I fs a s e x p e c t e ds t h i s t r e n d o f r i s i n g f o r e c l o s u r e s c o n t i n u e ss h o u s e p r i c e s w i l l f a l lť M o r e o d i s c o u n t e d d i s t r e s s s a l e a t t h e s a m e t i m e a s d e m a n d r e m a i n s s o f t f o r h o m e o w n e r s h i pť A n u m b e r o f u n c e r t a i d i s c o u n t e d d i s t r e s s s a l e a t t h e s a m e t i m e a s d e m a n d r e m a i n s s o f t f o r h o m e o w n e r s h i pť A n u m b e r o f u n c e r t a i d i s c o u n t e d d i s t r e s s s a l e a t t h e s a m e t i m e a s d e m a n d r e m a i n s s o f t f o r h o m e o w n e r s h i pť A n u m b e r o f u n c e r t a i o f f o r e c l o s u r e ss h o w e v e rť N o t o n l y i s t h e s e t t l e m e n t b e t w e e n t h e s t a t e A G s a n d l a r g e s e r v i c e r s p r o g r e s s o f f o r e c l o s u r e ss h o w e v e rť N o t o n l y i s t h e s e t t l e m e n t b e t w e e n t h e s t a t e A G s a n d l a r g e s e r v i c e r s p r o g r e s s o f f o r e c l o s u r e ss h o w e v e rť N o t o n l y i s t h e s e t t l e m e n t b e t w e e n t h e s t a t e A G s a n d l a r g e s e r v i c e r s p r o g r e s s c h a n g e s i n f o r e c l o s u r e l a w s Ċ p r o g r a m s i n s e v e r a l s t a t e s c o u l d d e l a y t h e p r o c e s sť c h a n g e s i n f o r e c l o s u r e l a w s Ċ p r o g r a m s i n s e v e r a l s t a t e s c o u l d d e l a y t h e p r o c e s sť c h a n g e s i n f o r e c l o s u r e l a w s Ċ p r o g r a m s i n s e v e r a l s t a t e s c o u l d d e l a y t h e p r o c e s sť A b l o a t e d i n v e n t o r y o f h o m e s i s w e i g h i n g o n h o u s e p r i c e s a n d h o m e b u i l d i n gs b u t t h e e x c e s s h a s b e e n s t a b l e A b l o a t e d i n v e n t o r y o f h o m e s i s w e i g h i n g o n h o u s e p r i c e s a n d h o m e b u i l d i n gs b u t t h e e x c e s s h a s b e e n s t a b l e A b l o a t e d i n v e n t o r y o f h o m e s i s w e i g h i n g o n h o u s e p r i c e s a n d h o m e b u i l d i n gs b u t t h e e x c e s s h a s b e e n s t a b l e o v e r t h e n e x t y e a r t o Ĭ Ľ m o n t h sť T h e e x c e p t i o n a l l y s l o w p a c e o f h o m e b u i l d i n g s i n c e İ Ī Ī Ļ t h a t i s r e s u l t i n o v e r t h e n e x t y e a r t o Ĭ Ľ m o n t h sť T h e e x c e p t i o n a l l y s l o w p a c e o f h o m e b u i l d i n g s i n c e İ Ī Ī Ļ t h a t i s r e s u l t i n o v e r t h e n e x t y e a r t o Ĭ Ľ m o n t h sť T h e e x c e p t i o n a l l y s l o w p a c e o f h o m e b u i l d i n g s i n c e İ Ī Ī Ļ t h a t i s r e s u l t i n l o w i n v e n t o r y l o w i n v e n t o r y l o w i n v e n t o r y n e w h o m e ss c o m b i n e d w i t h s t r e n g t h e n i n g h o u s e h o l d g r o w t hs w i l l h e l p a b s o r b t h e e x c e s s s t o c k o f h o m e s o v e r n e w h o m e ss c o m b i n e d w i t h s t r e n g t h e n i n g h o u s e h o l d g r o w t hs w i l l h e l p a b s o r b t h e e x c e s s s t o c k o f h o m e s o v e r n e w h o m e ss c o m b i n e d w i t h s t r e n g t h e n i n g h o u s e h o l d g r o w t hs w i l l h e l p a b s o r b t h e e x c e s s s t o c k o f h o m e s o v e r T h e r i s k o f r e c e s s i o n i s r e t r e a t i n g b u t r e m a i n s t h e m a i n d o w n s i d e t h r e a t t o h o u s i n gť M a n y u n c e r t a i n t i e s T h e r i s k o f r e c e s s i o n i s r e t r e a t i n g b u t r e m a i n s t h e m a i n d o w n s i d e t h r e a t t o h o u s i n gť M a n y u n c e r t a i n t i e s T h e r i s k o f r e c e s s i o n i s r e t r e a t i n g b u t r e m a i n s t h e m a i n d o w n s i d e t h r e a t t o h o u s i n gť M a n y u n c e r t a i n t i e s o f f o r e c l o s u r e s t h a t c o u l d e a s i l y d e l a y t h e e n d o f t h e p r i c e c o r r e c t i o nť A s i g n i f i c a n t d o w n s i d e r i s k o v o f f o r e c l o s u r e s t h a t c o u l d e a s i l y d e l a y t h e e n d o f t h e p r i c e c o r r e c t i o nť A s i g n i f i c a n t d o w n s i d e r i s k o v o f f o r e c l o s u r e s t h a t c o u l d e a s i l y d e l a y t h e e n d o f t h e p r i c e c o r r e c t i o nť A s i g n i f i c a n t d o w n s i d e r i s k o v t h e b u i l d i n g i n d u s t r y t h e b u i l d i n g i n d u s t r y t h e b u i l d i n g i n d u s t r y s c a p a c i t ys w h i c h h a s c o n t r a c t e d c o n s i d e r a b l y s i n c e t h e t o p o f t h e h o u s i n g b o o mť T h e c o n s c a p a c i t ys w h i c h h a s c o n t r a c t e d c o n s i d e r a b l y s i n c e t h e t o p o f t h e h o u s i n g b o o mť T h e c o n s c a p a c i t ys w h i c h h a s c o n t r a c t e d c o n s i d e r a b l y s i n c e t h e t o p o f t h e h o u s i n g b o o mť T h e c o n b e o v e r l y o p t i m i s t i c b e c a u s e h o m e b u i l d e r s m a y n o t b e a b l e t o i n c r e a s e p r o d u c t i o n q u i c k l yť b e o v e r l y o p t i m i s t i c b e c a u s e h o m e b u i l d e r s m a y n o t b e a b l e t o i n c r e a s e p r o d u c t i o n q u i c k l yť b e o v e r l y o p t i m i s t i c b e c a u s e h o m e b u i l d e r s m a y n o t b e a b l e t o i n c r e a s e p r o d u c t i o n q u i c k l yť T h i s m o n t h t h e H o u s i n g M o n i t o r w i l l b e d a t e d w i t h t h e m o r t g a g e m a r k e t c o n d i t i o n s f o r t h e t h i r d q u a r t e T h i s m o n t h t h e H o u s i n g M o n i t o r w i l l b e d a t e d w i t h t h e m o r t g a g e m a r k e t c o n d i t i o n s f o r t h e t h i r d q u a r t e T h i s m o n t h t h e H o u s i n g M o n i t o r w i l l b e d a t e d w i t h t h e m o r t g a g e m a r k e t c o n d i t i o n s f o r t h e t h i r d q u a r t e s t a g e s t a g e s t a g e d e l i n q u e n c y r a t e s r o s e d u r i n g t h e p e r i o d w h i l e l a t e d e l i n q u e n c y r a t e s r o s e d u r i n g t h e p e r i o d w h i l e l a t e d e l i n q u e n c y r a t e s r o s e d u r i n g t h e p e r i o d w h i l e l a t e s t a g e d e l i n q u e n c y r a t e s f e l lș h o w e v e rs t h e r e i s s u b s t a n t i a l r e g i s t a g e d e l i n q u e n c y r a t e s f e l lș h o w e v e rs t h e r e i s s u b s t a n t i a l r e g i s t a g e d e l i n q u e n c y r a t e s f e l lș h o w e v e rs t h e r e i s s u b s t a n t i a l r e g i M o r t g a g e a p p l i c a t i o n s r o s e o v e r t h e l a s t t h r e e m o n t h s a s m o r t g a g e i n t e r e s t r a t e s f e l lť O v e r a l l f i r s t m M o r t g a g e a p p l i c a t i o n s r o s e o v e r t h e l a s t t h r e e m o n t h s a s m o r t g a g e i n t e r e s t r a t e s f e l lť O v e r a l l f i r s t m M o r t g a g e a p p l i c a t i o n s r o s e o v e r t h e l a s t t h r e e m o n t h s a s m o r t g a g e i n t e r e s t r a t e s f e l lť O v e r a l l f i r s t m r e m a i n e d e l e v a t e d i n r e c e n t q u a r t e r s p r i m a r i l y b e c a u s e o f i n c r e a s e d r e f i n a n c i n g d e s p i t e t i g h t u n d e r w r i t i r e m a i n e d e l e v a t e d i n r e c e n t q u a r t e r s p r i m a r i l y b e c a u s e o f i n c r e a s e d r e f i n a n c i n g d e s p i t e t i g h t u n d e r w r i t i r e m a i n e d e l e v a t e d i n r e c e n t q u a r t e r s p r i m a r i l y b e c a u s e o f i n c r e a s e d r e f i n a n c i n g d e s p i t e t i g h t u n d e r w r i t i t h e p r o p o s e d H A R P p r o g r a m i s a l s o i n c l u d e dť t h e p r o p o s e d H A R P p r o g r a m i s a l s o i n c l u d e dť t h e p r o p o s e d H A R P p r o g r a m i s a l s o i n c l u d e dť MOODY'S ANALYTICS / / Copyright 2011 / 1 / 50

3 H o u s i n g M o n t h l y H o u s i n g M o n t h l y B y C e l i a C h e n B y C e l i a C h e n N O V E M B E R Ĭ Ĺs İ Ī Ĭ Ĭ N O V E M B E R Ĭ Ĺs İ Ī Ĭ Ĭ T h e h o u s i n g m a r k e t c o n t i n u e s t o a i l a s s a l e s a n d c o n s t r u c t i o n t r e a d a l o n g t h e b o t t o mť T h e h o u s i n g m a r k e t c o n t i n u e s t o a i l a s s a l e s a n d c o n s t r u c t i o n t r e a d a l o n g t h e b o t t o mť T h e h o u s i n g m a r k e t c o n t i n u e s t o a i l a s s a l e s a n d c o n s t r u c t i o n t r e a d a l o n g t h e b o t t o mť E x p a n s i o n o f H A R P w i l l m e a n i n g f u l l y b o o s t t h e b r o a d e r e c o n o m ys a s f i n a n c i a l l y s t r e s s e d h o u s e h o l d s w i l l b E x p a n s i o n o f H A R P w i l l m e a n i n g f u l l y b o o s t t h e b r o a d e r e c o n o m ys a s f i n a n c i a l l y s t r e s s e d h o u s e h o l d s w i l l b E x p a n s i o n o f H A R P w i l l m e a n i n g f u l l y b o o s t t h e b r o a d e r e c o n o m ys a s f i n a n c i a l l y s t r e s s e d h o u s e h o l d s w i l l b m o r t g a g e p a y m e n t sť m o r t g a g e p a y m e n t sť m o r t g a g e p a y m e n t sť T h e s e r v i c e r s a r e p u s h i n g m o r e d i s t r e s s e d l o a n s t h r o u g h t h e p i p e l i n eť T h e s e r v i c e r s a r e p u s h i n g m o r e d i s t r e s s e d l o a n s t h r o u g h t h e p i p e l i n eť T h e s e r v i c e r s a r e p u s h i n g m o r e d i s t r e s s e d l o a n s t h r o u g h t h e p i p e l i n eť D i s p o s i t i o n o f d i s t r e s s e d h o m e s w i l l a c c o u n t f o r a n i n c r e a s i n g s h a r e o f s a l e s a n d w i l l c a u s e t h e r e m a i n i n D i s p o s i t i o n o f d i s t r e s s e d h o m e s w i l l a c c o u n t f o r a n i n c r e a s i n g s h a r e o f s a l e s a n d w i l l c a u s e t h e r e m a i n i n D i s p o s i t i o n o f d i s t r e s s e d h o m e s w i l l a c c o u n t f o r a n i n c r e a s i n g s h a r e o f s a l e s a n d w i l l c a u s e t h e r e m a i n i n n a t i o n a l h o m e p r i c e sť n a t i o n a l h o m e p r i c e sť n a t i o n a l h o m e p r i c e sť H o u s i n g i n d i c a t o r s w e r e m i x e d i n S e p t e m b e rs l e a v i n g l a r g e l y u n t o u c h e d a p i c t u r e o f a m a r k e t t r e a d i n g a l o n g b H o u s i n g i n d i c a t o r s w e r e m i x e d i n S e p t e m b e rs l e a v i n g l a r g e l y u n t o u c h e d a p i c t u r e o f a m a r k e t t r e a d i n g a l o n g b H o u s i n g i n d i c a t o r s w e r e m i x e d i n S e p t e m b e rs l e a v i n g l a r g e l y u n t o u c h e d a p i c t u r e o f a m a r k e t t r e a d i n g a l o n g b a d v a n c e d m o r e s t r o n g l y t h a n e x p e c t e ds b u t h o m e s a l e s l o s t g r o u n dť T h i r d q u a r t e r a v e r a g e s t e l l t h e s a m e s t o r y a d v a n c e d m o r e s t r o n g l y t h a n e x p e c t e ds b u t h o m e s a l e s l o s t g r o u n dť T h i r d q u a r t e r a v e r a g e s t e l l t h e s a m e s t o r y a d v a n c e d m o r e s t r o n g l y t h a n e x p e c t e ds b u t h o m e s a l e s l o s t g r o u n dť T h i r d q u a r t e r a v e r a g e s t e l l t h e s a m e s t o r y r e m a i n c l o s e t o t h e a v e r a g e p a c e t h e y h a v e m a i n t a i n e d s i n c e t h e m a r k e t h i t b o t t o m i n İ Ī Ī Ļť T h e r e c e n t d a t a d r e m a i n c l o s e t o t h e a v e r a g e p a c e t h e y h a v e m a i n t a i n e d s i n c e t h e m a r k e t h i t b o t t o m i n İ Ī Ī Ļť T h e r e c e n t d a t a d r e m a i n c l o s e t o t h e a v e r a g e p a c e t h e y h a v e m a i n t a i n e d s i n c e t h e m a r k e t h i t b o t t o m i n İ Ī Ī Ļť T h e r e c e n t d a t a d P e r m i t i s s u a n c e h a s b e e n r i s i n g y e a r o v e r y e a r f o r f i v e m o n t h ss t h e l o n g e s t s t r e a k s i n c e s p r i n g İ Ī Ĭ Īs a n d s i n P e r m i t i s s u a n c e h a s b e e n r i s i n g y e a r o v e r y e a r f o r f i v e m o n t h ss t h e l o n g e s t s t r e a k s i n c e s p r i n g İ Ī Ĭ Īs a n d s i n P e r m i t i s s u a n c e h a s b e e n r i s i n g y e a r o v e r y e a r f o r f i v e m o n t h ss t h e l o n g e s t s t r e a k s i n c e s p r i n g İ Ī Ĭ Īs a n d s i n f a m i l y p e r m i t t i n g i s f a m i l y p e r m i t t i n g i s f a m i l y p e r m i t t i n g i s t w o c o n s e c u t i v e m o n t h sť B u i l d e r s a r e f e e l i n g s l i g h t l y l e s s p e s s i m i s t i cť T h e N a t i o n a l A s s o c i a t i o n o f H o m e b u i l d t w o c o n s e c u t i v e m o n t h sť B u i l d e r s a r e f e e l i n g s l i g h t l y l e s s p e s s i m i s t i cť T h e N a t i o n a l A s s o c i a t i o n o f H o m e b u i l d t w o c o n s e c u t i v e m o n t h sť B u i l d e r s a r e f e e l i n g s l i g h t l y l e s s p e s s i m i s t i cť T h e N a t i o n a l A s s o c i a t i o n o f H o m e b u i l d h o u s i n g m a r k e t i n d e x h o u s i n g m a r k e t i n d e x h o u s i n g m a r k e t i n d e x r e m a i n s w e l l b e l o w t h e Ĵ Ī m a r k t h a t i n d i c a t e s r i s i n g o p t i m i s m b u t p o s t e d i t s l a r g e s t o n e r e m a i n s w e l l b e l o w t h e Ĵ Ī m a r k t h a t i n d i c a t e s r i s i n g o p t i m i s m b u t p o s t e d i t s l a r g e s t o n e r e m a i n s w e l l b e l o w t h e Ĵ Ī m a r k t h a t i n d i c a t e s r i s i n g o p t i m i s m b u t p o s t e d i t s l a r g e s t o n e m o n t h g a i n i n o v e r o n e y e a rť m o n t h g a i n i n o v e r o n e y e a rť m o n t h g a i n i n o v e r o n e y e a rť N a t i o n a l h o u s e p r i c e s r e g i s t e r e d a n i n c r e a s e c o m p a r e d w i t h t h e s e c o n d q u a r t e r o n a n o t s e a s o n a l l y a d j u s t e d b a N a t i o n a l h o u s e p r i c e s r e g i s t e r e d a n i n c r e a s e c o m p a r e d w i t h t h e s e c o n d q u a r t e r o n a n o t s e a s o n a l l y a d j u s t e d b a N a t i o n a l h o u s e p r i c e s r e g i s t e r e d a n i n c r e a s e c o m p a r e d w i t h t h e s e c o n d q u a r t e r o n a n o t s e a s o n a l l y a d j u s t e d b a d e c l i n e i n t h e s h a r e o f d i s t r e s s e d s a l e sť A c c o r d i n g t o Z i l l o ws t h e s h a r e o f f o r e c l o s u r e s a l e s d r o p p e d f r o m n d e c l i n e i n t h e s h a r e o f d i s t r e s s e d s a l e sť A c c o r d i n g t o Z i l l o ws t h e s h a r e o f f o r e c l o s u r e s a l e s d r o p p e d f r o m n d e c l i n e i n t h e s h a r e o f d i s t r e s s e d s a l e sť A c c o r d i n g t o Z i l l o ws t h e s h a r e o f f o r e c l o s u r e s a l e s d r o p p e d f r o m n c o m p a r e d w i t h a y e a r e a r l i e rs t h e s h a r e i s m u c h h i g h e rť C o r r e s p o n d i n g l ys h o u s e p r i c e s a r e s t i l l d o w n b y İ ś c o m p a r e d w i t h a y e a r e a r l i e rs t h e s h a r e i s m u c h h i g h e rť C o r r e s p o n d i n g l ys h o u s e p r i c e s a r e s t i l l d o w n b y İ ś c o m p a r e d w i t h a y e a r e a r l i e rs t h e s h a r e i s m u c h h i g h e rť C o r r e s p o n d i n g l ys h o u s e p r i c e s a r e s t i l l d o w n b y İ ś H o m e b u i l d i n g m a y b e w e a ks b u t i t d i d h e l p t o g i v e t h e e c o n o m y a b o o s t i n t h e t h i r d q u a r t e rť R e a l i n v e s t m e n t i H o m e b u i l d i n g m a y b e w e a ks b u t i t d i d h e l p t o g i v e t h e e c o n o m y a b o o s t i n t h e t h i r d q u a r t e rť R e a l i n v e s t m e n t i H o m e b u i l d i n g m a y b e w e a ks b u t i t d i d h e l p t o g i v e t h e e c o n o m y a b o o s t i n t h e t h i r d q u a r t e rť R e a l i n v e s t m e n t i a d v a n c e d i n t h e s e c o n d a n d t h i r d q u a r t e r ss m a r k i n g t h e f i r s t b a c k a d v a n c e d i n t h e s e c o n d a n d t h i r d q u a r t e r ss m a r k i n g t h e f i r s t b a c k a d v a n c e d i n t h e s e c o n d a n d t h i r d q u a r t e r ss m a r k i n g t h e f i r s t b a c k t o t o t o b a c k g a i n s i n c e t h e p e a k o f t h e h o u s i n g b o o mť T h e i m p a c t b a c k g a i n s i n c e t h e p e a k o f t h e h o u s i n g b o o mť T h e i m p a c t b a c k g a i n s i n c e t h e p e a k o f t h e h o u s i n g b o o mť T h e i m p a c t g r o w t h i s s m a l ls h o w e v e rs w i t h t h e t h i r d q u a r t e r n o m i n a l i n c r e a s e a c c o u n t i n g f o r l e s s t h a n Ĭ ś o f t h e i n c r e a s e g r o w t h i s s m a l ls h o w e v e rs w i t h t h e t h i r d q u a r t e r n o m i n a l i n c r e a s e a c c o u n t i n g f o r l e s s t h a n Ĭ ś o f t h e i n c r e a s e g r o w t h i s s m a l ls h o w e v e rs w i t h t h e t h i r d q u a r t e r n o m i n a l i n c r e a s e a c c o u n t i n g f o r l e s s t h a n Ĭ ś o f t h e i n c r e a s e H A R P İ T h e e x p a n s i o n o f t h e H o m e A f f o r d a b l e R e f i n a n c e p r o g r a m a n n o u n c e d b y t h e O b a m a a d m i n i s t r a t i o n l a t e i n O c t o b e r T h e e x p a n s i o n o f t h e H o m e A f f o r d a b l e R e f i n a n c e p r o g r a m a n n o u n c e d b y t h e O b a m a a d m i n i s t r a t i o n l a t e i n O c t o b e r T h e e x p a n s i o n o f t h e H o m e A f f o r d a b l e R e f i n a n c e p r o g r a m a n n o u n c e d b y t h e O b a m a a d m i n i s t r a t i o n l a t e i n O c t o b e r t o w a r d k e e p i n g t h e e x p a n s i o n i n p l a c es b u t i t i s n o t a m a g i c b u l l e tť T h e e x p a n d e d a n d e x t e n d e d p r o g r a m l i f t s t t o w a r d k e e p i n g t h e e x p a n s i o n i n p l a c es b u t i t i s n o t a m a g i c b u l l e tť T h e e x p a n d e d a n d e x t e n d e d p r o g r a m l i f t s t t o w a r d k e e p i n g t h e e x p a n s i o n i n p l a c es b u t i t i s n o t a m a g i c b u l l e tť T h e e x p a n d e d a n d e x t e n d e d p r o g r a m l i f t s t s o m e o f F r e d d i e a n d F a n n i e s o m e o f F r e d d i e a n d F a n n i e s o m e o f F r e d d i e a n d F a n n i e s l o a n o r i g i n a t i o n f e e ss a n d e x t e n d s t h e p r o g r a m f r o m J u n e İ Ī Ĭ İ t o t h e e n d o f İ Ī T h e s l o a n o r i g i n a t i o n f e e ss a n d e x t e n d s t h e p r o g r a m f r o m J u n e İ Ī Ĭ İ t o t h e e n d o f İ Ī T h e s l o a n o r i g i n a t i o n f e e ss a n d e x t e n d s t h e p r o g r a m f r o m J u n e İ Ī Ĭ İ t o t h e e n d o f İ Ī T h e a n a d d i t i o n a l Ķ m i l l i o n h o m e o w n e r s t o r e f i n a n c es f o r a t o t a l o f Ĵ m i l l i o n H A R P l o a n sť A s s u c hs H A R P w i l l a n a d d i t i o n a l Ķ m i l l i o n h o m e o w n e r s t o r e f i n a n c es f o r a t o t a l o f Ĵ m i l l i o n H A R P l o a n sť A s s u c hs H A R P w i l l a n a d d i t i o n a l Ķ m i l l i o n h o m e o w n e r s t o r e f i n a n c es f o r a t o t a l o f Ĵ m i l l i o n H A R P l o a n sť A s s u c hs H A R P w i l l e x p e c t a t i o n s o f f o u r m i l l i o n t o f i v e m i l l i o n r e f i n a n c i n g ss b u t t h e p r o g r a m w i l l u l t i m a t e l y m e a n i n g f u l l y b o o s e x p e c t a t i o n s o f f o u r m i l l i o n t o f i v e m i l l i o n r e f i n a n c i n g ss b u t t h e p r o g r a m w i l l u l t i m a t e l y m e a n i n g f u l l y b o o s e x p e c t a t i o n s o f f o u r m i l l i o n t o f i v e m i l l i o n r e f i n a n c i n g ss b u t t h e p r o g r a m w i l l u l t i m a t e l y m e a n i n g f u l l y b o o s f i n a n c i a l l y s t r e s s e d h o u s e h o l d s w i l l b e n e f i t f r o m m u c h l o w e r m o r t g a g e p a y m e n t sť I t w i l l a l s o h e l p t h e h o u s i n g f i n a n c i a l l y s t r e s s e d h o u s e h o l d s w i l l b e n e f i t f r o m m u c h l o w e r m o r t g a g e p a y m e n t sť I t w i l l a l s o h e l p t h e h o u s i n g f i n a n c i a l l y s t r e s s e d h o u s e h o l d s w i l l b e n e f i t f r o m m u c h l o w e r m o r t g a g e p a y m e n t sť I t w i l l a l s o h e l p t h e h o u s i n g m o r t g a g e d e f a u l t sť T h e r e a r e s t i l l a n u m b e r o f h o u s e h o l d s i n t h e f o r e c l o s u r e p i p e l i n es h o w e v e rs t h a t w i l l n o m o r t g a g e d e f a u l t sť T h e r e a r e s t i l l a n u m b e r o f h o u s e h o l d s i n t h e f o r e c l o s u r e p i p e l i n es h o w e v e rs t h a t w i l l n o m o r t g a g e d e f a u l t sť T h e r e a r e s t i l l a n u m b e r o f h o u s e h o l d s i n t h e f o r e c l o s u r e p i p e l i n es h o w e v e rs t h a t w i l l n o w e i g h o n t h e h o u s i n g m a r k e t a n d e c o n o m y o v e r t h e n e x t c o l e o f y e a r sť w e i g h o n t h e h o u s i n g m a r k e t a n d e c o n o m y o v e r t h e n e x t c o l e o f y e a r sť w e i g h o n t h e h o u s i n g m a r k e t a n d e c o n o m y o v e r t h e n e x t c o l e o f y e a r sť MOODY'S ANALYTICS / / Copyright 2011 / 2 / 50

4 F o r e c l o s u r e d a t e D e s p i t e t h e l a c k o f s e t t l e m e n t o v e r i m p r o p e r f o r e c l o s u r e p r o c e s s i n g p e n a l t i e s b e t w e e n t h e Ĵ Ī s t a t e a t t o r n e y s D e s p i t e t h e l a c k o f s e t t l e m e n t o v e r i m p r o p e r f o r e c l o s u r e p r o c e s s i n g p e n a l t i e s b e t w e e n t h e Ĵ Ī s t a t e a t t o r n e y s D e s p i t e t h e l a c k o f s e t t l e m e n t o v e r i m p r o p e r f o r e c l o s u r e p r o c e s s i n g p e n a l t i e s b e t w e e n t h e Ĵ Ī s t a t e a t t o r n e y s s s s l a r g e s t m o r t g a g e s e r v i c e r ss t h e s e r v i c e r s a r e p u s h i n g m o r e d i s t r e s s e d l o a n s t h r o u g h t h e p i p e l i n eť A c c o r d i n g l a r g e s t m o r t g a g e s e r v i c e r ss t h e s e r v i c e r s a r e p u s h i n g m o r e d i s t r e s s e d l o a n s t h r o u g h t h e p i p e l i n eť A c c o r d i n g l a r g e s t m o r t g a g e s e r v i c e r ss t h e s e r v i c e r s a r e p u s h i n g m o r e d i s t r e s s e d l o a n s t h r o u g h t h e p i p e l i n eť A c c o r d i n g a r e t r e n d i n g s w i t h m o n t h a r e t r e n d i n g s w i t h m o n t h a r e t r e n d i n g s w i t h m o n t h t o t o t o m o n t h g a i n s i n A u g u s t a n d a g a i n i n O c t o b e r t h a t b r i n g f i l i n g s t o t h e i r f a s t e s t p a c m o n t h g a i n s i n A u g u s t a n d a g a i n i n O c t o b e r t h a t b r i n g f i l i n g s t o t h e i r f a s t e s t p a c m o n t h g a i n s i n A u g u s t a n d a g a i n i n O c t o b e r t h a t b r i n g f i l i n g s t o t h e i r f a s t e s t p a c a r e r i s i n g t h e m o s t q u i c k l ys c o n s i s t e n t w i t h s e r v i c e r s s t a r t i n g m o r e f o r e c l o s u r e p r o c e e d i n g s o n h o m e s i n l a t a r e r i s i n g t h e m o s t q u i c k l ys c o n s i s t e n t w i t h s e r v i c e r s s t a r t i n g m o r e f o r e c l o s u r e p r o c e e d i n g s o n h o m e s i n l a t a r e r i s i n g t h e m o s t q u i c k l ys c o n s i s t e n t w i t h s e r v i c e r s s t a r t i n g m o r e f o r e c l o s u r e p r o c e e d i n g s o n h o m e s i n l a t s t a g e d e l i n q u e n c yș s t a g e d e l i n q u e n c yș s t a g e d e l i n q u e n c yș p r e f o r e c l o s u r e s n e a r l y d o u b l e d s i n c e J u l ys c o m p a r e d w i t h a Į Ľ ś a n n u a l i z e d g a i n f o r t o t a l f i l i n g sť p r e f o r e c l o s u r e s n e a r l y d o u b l e d s i n c e J u l ys c o m p a r e d w i t h a Į Ľ ś a n n u a l i z e d g a i n f o r t o t a l f i l i n g sť p r e f o r e c l o s u r e s n e a r l y d o u b l e d s i n c e J u l ys c o m p a r e d w i t h a Į Ľ ś a n n u a l i z e d g a i n f o r t o t a l f i l i n g sť I fs a s e x p e c t e ds t h i s t r e n d o f r i s i n g f o r e c l o s u r e s c o n t i n u e ss h o u s e p r i c e s w i l l f a l lť M o r e o f t h e s e h o m e s w i l l I fs a s e x p e c t e ds t h i s t r e n d o f r i s i n g f o r e c l o s u r e s c o n t i n u e ss h o u s e p r i c e s w i l l f a l lť M o r e o f t h e s e h o m e s w i l l I fs a s e x p e c t e ds t h i s t r e n d o f r i s i n g f o r e c l o s u r e s c o n t i n u e ss h o u s e p r i c e s w i l l f a l lť M o r e o f t h e s e h o m e s w i l l h o m e s a l e a t t h e s a m e t i m e a s d e m a n d f o r h o m e o w n e r s h i p r e m a i n s s o f tť A n u m b e r o f u n c e r t a i n t i e s s u r r o u n d t h e h o m e s a l e a t t h e s a m e t i m e a s d e m a n d f o r h o m e o w n e r s h i p r e m a i n s s o f tť A n u m b e r o f u n c e r t a i n t i e s s u r r o u n d t h e h o m e s a l e a t t h e s a m e t i m e a s d e m a n d f o r h o m e o w n e r s h i p r e m a i n s s o f tť A n u m b e r o f u n c e r t a i n t i e s s u r r o u n d t h e h o w e v e rť N o t o n l y i s t h e s e t t l e m e n t b e t w e e n t h e s t a t e a t t o r n e y s g e n e r a l a n d l a r g e s e r v i c e r s p r o g r e s s i n g i n f h o w e v e rť N o t o n l y i s t h e s e t t l e m e n t b e t w e e n t h e s t a t e a t t o r n e y s g e n e r a l a n d l a r g e s e r v i c e r s p r o g r e s s i n g i n f h o w e v e rť N o t o n l y i s t h e s e t t l e m e n t b e t w e e n t h e s t a t e a t t o r n e y s g e n e r a l a n d l a r g e s e r v i c e r s p r o g r e s s i n g i n f f o r e c l o s u r e l a w s a n d p r o g r a m s i n s e v e r a l s t a t e s c o u l d d e l a y t h e p r o c e s sť F o r e c l o s u r e t i m e l i n e s i n t h e N e w Y f o r e c l o s u r e l a w s a n d p r o g r a m s i n s e v e r a l s t a t e s c o u l d d e l a y t h e p r o c e s sť F o r e c l o s u r e t i m e l i n e s i n t h e N e w Y f o r e c l o s u r e l a w s a n d p r o g r a m s i n s e v e r a l s t a t e s c o u l d d e l a y t h e p r o c e s sť F o r e c l o s u r e t i m e l i n e s i n t h e N e w Y n a t i o n n a t i o n n a t i o n s l o n g e s t a l r e a d ys a n d p r o g r a m s i n s t i t u t e d o v e r t h e p a s t s e v e r a l y e a r s m a y m a k e i t d i f f i c u l t t o a c c o m m s l o n g e s t a l r e a d ys a n d p r o g r a m s i n s t i t u t e d o v e r t h e p a s t s e v e r a l y e a r s m a y m a k e i t d i f f i c u l t t o a c c o m m s l o n g e s t a l r e a d ys a n d p r o g r a m s i n s t i t u t e d o v e r t h e p a s t s e v e r a l y e a r s m a y m a k e i t d i f f i c u l t t o a c c o m m f o r e c l o s u r e s t h a t s e r v i c e r s w i l l l i k e l y u n l e a s h i n c o m i n g m o n t h sť I n N e v a d a a n d O r e g o ns n e w r u l e s a r e i n p l a c f o r e c l o s u r e s t h a t s e r v i c e r s w i l l l i k e l y u n l e a s h i n c o m i n g m o n t h sť I n N e v a d a a n d O r e g o ns n e w r u l e s a r e i n p l a c f o r e c l o s u r e s t h a t s e r v i c e r s w i l l l i k e l y u n l e a s h i n c o m i n g m o n t h sť I n N e v a d a a n d O r e g o ns n e w r u l e s a r e i n p l a c f o r e c l o s u r e t i m e t a b l e f o r e c l o s u r e t i m e t a b l e f o r e c l o s u r e t i m e t a b l e KK K a t l e a s t t e m p o r a r i l yť L e g i s l a t o r s i n M i c h i g a n a r e c o n t e m p l a t i n g c h a n g e s t o f o r e c l o s u r e l a a t l e a s t t e m p o r a r i l yť L e g i s l a t o r s i n M i c h i g a n a r e c o n t e m p l a t i n g c h a n g e s t o f o r e c l o s u r e l a a t l e a s t t e m p o r a r i l yť L e g i s l a t o r s i n M i c h i g a n a r e c o n t e m p l a t i n g c h a n g e s t o f o r e c l o s u r e l a f o r e c l o s u r e s t o g o t h r o u g h t h e c o u r t s y s t e mť B u c k i n g t h e t r e n ds F l o r i d a f o r e c l o s u r e s t o g o t h r o u g h t h e c o u r t s y s t e mť B u c k i n g t h e t r e n ds F l o r i d a f o r e c l o s u r e s t o g o t h r o u g h t h e c o u r t s y s t e mť B u c k i n g t h e t r e n ds F l o r i d a s G o v e r n o r R i c k S c o t t i s p u s h i n g t o t a k e f o r e c l o s u r e s s G o v e r n o r R i c k S c o t t i s p u s h i n g t o t a k e f o r e c l o s u r e s s G o v e r n o r R i c k S c o t t i s p u s h i n g t o t a k e f o r e c l o s u r e s c o u r t s t o e x p e d i t e t h e p r o c e s sť A c c o r d i n g t o R e a l t y T r a cs F l o r i d a h a s t h e n a t i o n c o u r t s t o e x p e d i t e t h e p r o c e s sť A c c o r d i n g t o R e a l t y T r a cs F l o r i d a h a s t h e n a t i o n c o u r t s t o e x p e d i t e t h e p r o c e s sť A c c o r d i n g t o R e a l t y T r a cs F l o r i d a h a s t h e n a t i o n s s e c o n d h i g h e s t f o r e c l o s u r e r a t eť s s e c o n d h i g h e s t f o r e c l o s u r e r a t eť s s e c o n d h i g h e s t f o r e c l o s u r e r a t eť E x c e s s i n v e n t o r i e s s t a b l e A b l o a t e d i n v e n t o r y o f h o m e s c o n t i n u e s t o w e i g h o n h o u s e p r i c e s a n d h o m e b u i l d i n gs b u t t h e e x c e s s h a s b e e n s t a b A b l o a t e d i n v e n t o r y o f h o m e s c o n t i n u e s t o w e i g h o n h o u s e p r i c e s a n d h o m e b u i l d i n gs b u t t h e e x c e s s h a s b e e n s t a b A b l o a t e d i n v e n t o r y o f h o m e s c o n t i n u e s t o w e i g h o n h o u s e p r i c e s a n d h o m e b u i l d i n gs b u t t h e e x c e s s h a s b e e n s t a b o v e r t h e n e x t Ĭ İ t o Ĭ Ľ m o n t h sť C o r r e c t i o n o f t h i s i m b a l a n c e i n f o r m s t h e p r o j e c t i o n o f s u b s t a n t i a l l y s t r o n g e r o v e r t h e n e x t Ĭ İ t o Ĭ Ľ m o n t h sť C o r r e c t i o n o f t h i s i m b a l a n c e i n f o r m s t h e p r o j e c t i o n o f s u b s t a n t i a l l y s t r o n g e r o v e r t h e n e x t Ĭ İ t o Ĭ Ľ m o n t h sť C o r r e c t i o n o f t h i s i m b a l a n c e i n f o r m s t h e p r o j e c t i o n o f s u b s t a n t i a l l y s t r o n g e r e n d o f n e x t y e a rť e n d o f n e x t y e a rť e n d o f n e x t y e a rť M o o d y M o o d y M o o d y s A n a l y t i c s d e f i n e s e x c e s s i n v e n t o r i e s a s t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n h o m e s t h a t a r e c u r r e n t l y u n d e s i r a b l y v s A n a l y t i c s d e f i n e s e x c e s s i n v e n t o r i e s a s t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n h o m e s t h a t a r e c u r r e n t l y u n d e s i r a b l y v s A n a l y t i c s d e f i n e s e x c e s s i n v e n t o r i e s a s t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n h o m e s t h a t a r e c u r r e n t l y u n d e s i r a b l y v u n d e s i r a b l y v a c a n t h o m e s t h a t w o u l d p r e v a i l u n d e r n o r m a l c o n d i t i o n sť H o m e s t h a t a r e u n d e s i r a b l y v a c a n t a r e v u n d e s i r a b l y v a c a n t h o m e s t h a t w o u l d p r e v a i l u n d e r n o r m a l c o n d i t i o n sť H o m e s t h a t a r e u n d e s i r a b l y v a c a n t a r e v u n d e s i r a b l y v a c a n t h o m e s t h a t w o u l d p r e v a i l u n d e r n o r m a l c o n d i t i o n sť H o m e s t h a t a r e u n d e s i r a b l y v a c a n t a r e v a n d f o r s a l es v a c a n t a n d f o r r e n ts a n d v a c a n t a n d h e l d o f f t h e m a r k e t f o r o t h e r r e a s o n sť B a s e d o n c a l c u l a t i o n a n d f o r s a l es v a c a n t a n d f o r r e n ts a n d v a c a n t a n d h e l d o f f t h e m a r k e t f o r o t h e r r e a s o n sť B a s e d o n c a l c u l a t i o n a n d f o r s a l es v a c a n t a n d f o r r e n ts a n d v a c a n t a n d h e l d o f f t h e m a r k e t f o r o t h e r r e a s o n sť B a s e d o n c a l c u l a t i o n B u r e a u B u r e a u B u r e a u s q u a r t e r l y h o u s i n g v a c a n c y s u r v e ys e x c e s s i n v e n t o r i e s h a v e b e e n s t a b l e a t a n a v e r a g e o f IJ m i l l i o n u n s q u a r t e r l y h o u s i n g v a c a n c y s u r v e ys e x c e s s i n v e n t o r i e s h a v e b e e n s t a b l e a t a n a v e r a g e o f IJ m i l l i o n u n s q u a r t e r l y h o u s i n g v a c a n c y s u r v e ys e x c e s s i n v e n t o r i e s h a v e b e e n s t a b l e a t a n a v e r a g e o f IJ m i l l i o n u n İ Ī Ĭ Īť A l t h o u g h t h i s o v e r h a n g t h a t b u i l t d u r i n g t h e h o u s i n g b o o m i s q u i t e h i g hs i t h a s c o m e d o w n f r o m t h e p e İ Ī Ĭ Īť A l t h o u g h t h i s o v e r h a n g t h a t b u i l t d u r i n g t h e h o u s i n g b o o m i s q u i t e h i g hs i t h a s c o m e d o w n f r o m t h e p e İ Ī Ĭ Īť A l t h o u g h t h i s o v e r h a n g t h a t b u i l t d u r i n g t h e h o u s i n g b o o m i s q u i t e h i g hs i t h a s c o m e d o w n f r o m t h e p e s e c o n d q u a r t e r o f l a s t y e a rť T h e e x c e p t i o n a l l y s l o w h o m e b u i l d i n g s i n c e İ Ī Ī Ļ t h a t i s r e s u l t i n g i n a r e c o r d l o w s e c o n d q u a r t e r o f l a s t y e a rť T h e e x c e p t i o n a l l y s l o w h o m e b u i l d i n g s i n c e İ Ī Ī Ļ t h a t i s r e s u l t i n g i n a r e c o r d l o w s e c o n d q u a r t e r o f l a s t y e a rť T h e e x c e p t i o n a l l y s l o w h o m e b u i l d i n g s i n c e İ Ī Ī Ļ t h a t i s r e s u l t i n g i n a r e c o r d l o w c o m b i n e d w i t h s t r e n g t h e n i n g h o u s e h o l d g r o w t hs w i l l h e l p a b s o r b t h e e x c e s s s t o c k o f h o m e s o v e r t h e n e x t y e a rť c o m b i n e d w i t h s t r e n g t h e n i n g h o u s e h o l d g r o w t hs w i l l h e l p a b s o r b t h e e x c e s s s t o c k o f h o m e s o v e r t h e n e x t y e a rť c o m b i n e d w i t h s t r e n g t h e n i n g h o u s e h o l d g r o w t hs w i l l h e l p a b s o r b t h e e x c e s s s t o c k o f h o m e s o v e r t h e n e x t y e a rť a t a n a n n u a l a v e r a g e p a c e o f Ķ Ī Īs Ī Ī Ī u n i t s Q i n c l u d i n g m a n u f a c t u r e d h o u s i n g Rť C o n c u r r e n t l ys t h e e c o n o m i c r e c o v a t a n a n n u a l a v e r a g e p a c e o f Ķ Ī Īs Ī Ī Ī u n i t s Q i n c l u d i n g m a n u f a c t u r e d h o u s i n g Rť C o n c u r r e n t l ys t h e e c o n o m i c r e c o v a t a n a n n u a l a v e r a g e p a c e o f Ķ Ī Īs Ī Ī Ī u n i t s Q i n c l u d i n g m a n u f a c t u r e d h o u s i n g Rť C o n c u r r e n t l ys t h e e c o n o m i c r e c o v e n c o u r a g e d h o u s e h o l d g r o w t h t o a c c e l e r a t e t o a n e s t i m a t e d p a c e o f IJ m i l l i o n n e w h o u s e h o l d s a y e a rs w e l l a b e n c o u r a g e d h o u s e h o l d g r o w t h t o a c c e l e r a t e t o a n e s t i m a t e d p a c e o f IJ m i l l i o n n e w h o u s e h o l d s a y e a rs w e l l a b e n c o u r a g e d h o u s e h o l d g r o w t h t o a c c e l e r a t e t o a n e s t i m a t e d p a c e o f IJ m i l l i o n n e w h o u s e h o l d s a y e a rs w e l l a b c o n s t r u c t i o nť T h i s g a p o f Ľ Ī Īs Ī Ī Ī u n i t s o f d e m a n d o v e r s p l y w i l l h e l p e a t t h r o u g h t h e IJ m i l l i o n e x c e s s h o m c o n s t r u c t i o nť T h i s g a p o f Ľ Ī Īs Ī Ī Ī u n i t s o f d e m a n d o v e r s p l y w i l l h e l p e a t t h r o u g h t h e IJ m i l l i o n e x c e s s h o m c o n s t r u c t i o nť T h i s g a p o f Ľ Ī Īs Ī Ī Ī u n i t s o f d e m a n d o v e r s p l y w i l l h e l p e a t t h r o u g h t h e IJ m i l l i o n e x c e s s h o m İ Ī I n d e e ds İ Ī I n d e e ds İ Ī I n d e e ds e x p e c t a t i o n s t h a t j o b g r o w t h w i l l a c c e l e r a t e n e x t y e a rs w h i c h w i l l s p u r e v e n g r e a t e r h o u s e h o l d g r o w t hs i m p l y e x p e c t a t i o n s t h a t j o b g r o w t h w i l l a c c e l e r a t e n e x t y e a rs w h i c h w i l l s p u r e v e n g r e a t e r h o u s e h o l d g r o w t hs i m p l y e x p e c t a t i o n s t h a t j o b g r o w t h w i l l a c c e l e r a t e n e x t y e a rs w h i c h w i l l s p u r e v e n g r e a t e r h o u s e h o l d g r o w t hs i m p l y c o r r e c t e d e v e n s o o n e rť C o n s t r u c t i o n w i l l a l s o a c c e l e r a t es b u t n o t a s q u i c k l y a s h o u s e h o l d g r o w t hť c o r r e c t e d e v e n s o o n e rť C o n s t r u c t i o n w i l l a l s o a c c e l e r a t es b u t n o t a s q u i c k l y a s h o u s e h o l d g r o w t hť c o r r e c t e d e v e n s o o n e rť C o n s t r u c t i o n w i l l a l s o a c c e l e r a t es b u t n o t a s q u i c k l y a s h o u s e h o l d g r o w t hť MOODY'S ANALYTICS / / Copyright 2011 / 3 / 50

5 M u l t i f a m i l y c o n s t r u c t i o n w i l l r a m p m o r e q u i c k lf y f a t m h i a l n ys s i a n l g t l h e o u g h b o t h w i l l r i s eť M a n y o f t h e n e w h o u s e h o l d s l a c k t h e c r e d i t h i s t o r y o r s a v i n g s t o p u r c h a s e a h o m es t h u s d r i v i n g t h e d e m a n d f o r r e n t a l u n i t sť F u r t h e rs d u r c o n s t r u c t i o n e x c e s s e s w e r e f a r m o r e e n d e m i c if n f a t m h i e l y s i m n a g r l k e e t t h a n t h e m u l t i f a m i l y m a r k e tť N o t w i t h s t a n d i n g a n i t h i r d q u a r t e rs t h e r e n t a l v a c a n c y r a t e h a s b e e n t r e n d i n g d o w n s i ni c İ e Ī Ī i Ļť t p e a k e d i n m i d O u t l o o k H o m e s a l e s w i l l b e f l a t t h i s y e a r c o m p a r e d w i t h l a s t y e a rs b e f o r e p i c k i n g i n İ Ī Ĭ İť D i s p o s i t i o n o f d i s t r e s s i n c r e a s i n g s h a r e o f s a l e sť H o m e b u i l d i n g i s r i s i n g t h i s y e a rs b u s t s e v n es eds rn y eds n s ds e lnw oa e nw nw d lea yť wn e d xai Bne s y d xt h i yes hn ext og ai m rsn e tg i sn ag l e s w i l l r e a c h a Ĵť IJ a n n u a l i z e d p a c es a n d s t a r t s w i l l h i t Ķ Ĵ Īs Ī Ī Īť H o u s e p r i c e s w i l l b e o n e o f t h e l a s t m e t r i c s t o h i t b o t t o mť P r i f u n d a m e n t a l d r i v e r ss t h u s d i s t r e s s s a l e s w i l l c a u s e t h e r e m a i n i n g m o d e s t Į ś d e c l i n eș t h e n a t i o n a l p r i c e w i l l b İ İ Ī İ Ī Ĭ Ī Ĭ ť T h e r i s k o f r e c e s s i o n i s r e t r e a t i n g b u t r e m a i n s t h e m a i n d o w n s i d e t h r e a t t o h o u s i n gť R e c e s s i o n w o u l d r e s u l t f o r e c l o s u r e s a n d f e w e r s a l e s a n d w o u l d s e n d h o u s i n g b a c k d o w nť A d d i t i o n a l l ys a r e c e s s i o n w o u l d h a l t t h e e m e r g h ohuosh uio snu snigť n gť M a n y u n c e r t a i n t i e s a l s o r e m a i n a b o u t t h e t i m i n g o f f o r e c l o s u r e s t h a t c o u l d e a s i l y d e l a y t h e e n d o f t h e p r i c e A s i g n i f i c a n t d o w n s i d e r i s k o v e r t h e n e x t t w o y e a r s c e n t e r s o n t h s e c b a i a l c d i i t n ys g i w n h d i u c s h t r h y a s c o n t r a c t e d c o n s i d e r a b l y t o p o f t h e h o u s i n g b o o mť T h e c o n s t r u c t i o n o u t l o o k m a y b e o v e r l y o p t i m i s t i c b e c a u s e h o m e b u i l d e r s m a y n o t b e a q u iq cu ki qlc uyť ki lc yť k l yť MOODY'S ANALYTICS / / Copyright 2011 / 4 / 50

6 S i n g l e S i n g l e F a m i l y I n d i c a t o r s F a m i l y I n d i c a t o r s B y S u n a y a n a M e h r a B y S u n a y a n a M e h r a N O V E M B E R Ĭ IJs İ Ī Ĭ Ĭ N O V E M B E R Ĭ IJs İ Ī Ĭ Ĭ H o u s i n g s p l y a n d p r i c e f u n d a m e n t a l s a r e r e b a l a n c i n gs l o w e r i n g t h e L H P Iť H o u s i n g s p l y a n d p r i c e f u n d a m e n t a l s a r e r e b a l a n c i n gs l o w e r i n g t h e L H P Iť H o u s i n g s p l y a n d p r i c e f u n d a m e n t a l s a r e r e b a l a n c i n gs l o w e r i n g t h e L H P Iť T h e h o u s e p r i c e b a l a n c e i s w o r s e n i n gs w i t h a v e r a g e p r i c e s f a l l i n g f u r t h e r b e l o w t h e i r e q u i l i b r i u m l e v e l sť T h e h o u s e p r i c e b a l a n c e i s w o r s e n i n gs w i t h a v e r a g e p r i c e s f a l l i n g f u r t h e r b e l o w t h e i r e q u i l i b r i u m l e v e l sť T h e h o u s e p r i c e b a l a n c e i s w o r s e n i n gs w i t h a v e r a g e p r i c e s f a l l i n g f u r t h e r b e l o w t h e i r e q u i l i b r i u m l e v e l sť I n c o r p o r a t i n g a m e a s u r e o f f o r e c l o s u r e s e v e r i t y i n t h e L H P I m o d e l r a i s e s t h e p r o b a b i l i t y o f c o n t i n u e d p r I n c o r p o r a t i n g a m e a s u r e o f f o r e c l o s u r e s e v e r i t y i n t h e L H P I m o d e l r a i s e s t h e p r o b a b i l i t y o f c o n t i n u e d p r I n c o r p o r a t i n g a m e a s u r e o f f o r e c l o s u r e s e v e r i t y i n t h e L H P I m o d e l r a i s e s t h e p r o b a b i l i t y o f c o n t i n u e d p r T h e L H P I s u g g e s t s t h a t h o u s e p r i c e d e c l i n e s w i l l p e r s i s t i n t o t h e s e c o n d q u a r t e r o f İ Ī Ĭ İť T h e L H P I s u g g e s t s t h a t h o u s e p r i c e d e c l i n e s w i l l p e r s i s t i n t o t h e s e c o n d q u a r t e r o f İ Ī Ĭ İť T h e L H P I s u g g e s t s t h a t h o u s e p r i c e d e c l i n e s w i l l p e r s i s t i n t o t h e s e c o n d q u a r t e r o f İ Ī Ĭ İť U n c e r t a i n t y o w i n g t o t h e E u r o p e a n s o v e r e i g n d e b t c r i s i s a n d p o l i t i c a l w r a n g l i n g o v e r t h e b u d g e t d e f i c i t w e i g h U n c e r t a i n t y o w i n g t o t h e E u r o p e a n s o v e r e i g n d e b t c r i s i s a n d p o l i t i c a l w r a n g l i n g o v e r t h e b u d g e t d e f i c i t w e i g h U n c e r t a i n t y o w i n g t o t h e E u r o p e a n s o v e r e i g n d e b t c r i s i s a n d p o l i t i c a l w r a n g l i n g o v e r t h e b u d g e t d e f i c i t w e i g h c o n s u m e r c o n f i d e n c e t h i s s u m m e rť A s a r e s u l ts t h e h o u s i n g m a r k e t r e c o v e r y r e m a i n s w e a kť C o n s t r u c t i o n o f n e w c o n s u m e r c o n f i d e n c e t h i s s u m m e rť A s a r e s u l ts t h e h o u s i n g m a r k e t r e c o v e r y r e m a i n s w e a kť C o n s t r u c t i o n o f n e w c o n s u m e r c o n f i d e n c e t h i s s u m m e rť A s a r e s u l ts t h e h o u s i n g m a r k e t r e c o v e r y r e m a i n s w e a kť C o n s t r u c t i o n o f n e w f o r h o m e s r e m a i n s v e r y s o f tť A l l m a j o r m e a s u r e s o f h o u s e p r i c e s a r e d o w n o n a y e a r f o r h o m e s r e m a i n s v e r y s o f tť A l l m a j o r m e a s u r e s o f h o u s e p r i c e s a r e d o w n o n a y e a r f o r h o m e s r e m a i n s v e r y s o f tť A l l m a j o r m e a s u r e s o f h o u s e p r i c e s a r e d o w n o n a y e a r a g o b a s i sť T h e p o s s i b i l i t y t h a t t h e e c o n o m y a g o b a s i sť T h e p o s s i b i l i t y t h a t t h e e c o n o m y a g o b a s i sť T h e p o s s i b i l i t y t h a t t h e e c o n o m y e n t e r r e c e s s i o n p o s e s t h e m a i n d o w n s i d e t h r e a t t o h o u s i n gť R e c e s s i o n w o u l d r e s u l t i n a g r e a t e r n u m b e r o f f o r e n t e r r e c e s s i o n p o s e s t h e m a i n d o w n s i d e t h r e a t t o h o u s i n gť R e c e s s i o n w o u l d r e s u l t i n a g r e a t e r n u m b e r o f f o r e n t e r r e c e s s i o n p o s e s t h e m a i n d o w n s i d e t h r e a t t o h o u s i n gť R e c e s s i o n w o u l d r e s u l t i n a g r e a t e r n u m b e r o f f o r w o u l d s e n d h o u s i n g b a c k d o w nť w o u l d s e n d h o u s i n g b a c k d o w nť w o u l d s e n d h o u s i n g b a c k d o w nť T h e M o o d y È s A n a l y t i c s p r o p r i e t a r y s i n g l e T h e M o o d y È s A n a l y t i c s p r o p r i e t a r y s i n g l e T h e M o o d y È s A n a l y t i c s p r o p r i e t a r y s i n g l e f a m i l y h o u s i n g i n d i c e s r e f l e c t m a r k e t s t h a t a r e r e g a i n i n g t h e i r b a l a n c e r e l a f a m i l y h o u s i n g i n d i c e s r e f l e c t m a r k e t s t h a t a r e r e g a i n i n g t h e i r b a l a n c e r e l a f a m i l y h o u s i n g i n d i c e s r e f l e c t m a r k e t s t h a t a r e r e g a i n i n g t h e i r b a l a n c e r e l a d e m a n d a n d s p l y f u n d a m e n t a l s b u t y e t r e m a i n a t r i s k o f a h o u s e p r i c e d e c l i n e o n e y e a r f r o m n o wť T h e d e e p h o d e m a n d a n d s p l y f u n d a m e n t a l s b u t y e t r e m a i n a t r i s k o f a h o u s e p r i c e d e c l i n e o n e y e a r f r o m n o wť T h e d e e p h o d e m a n d a n d s p l y f u n d a m e n t a l s b u t y e t r e m a i n a t r i s k o f a h o u s e p r i c e d e c l i n e o n e y e a r f r o m n o wť T h e d e e p h o p r i c e s f a r b e l o w t h e i r e q u i l i b r i u m r e l a t i v e t o i n c o m e a n d p o p u l a t i o n g r o w t h i n m a n y l a r g e m e t r o a r e a s w h i l e p r i c e s f a r b e l o w t h e i r e q u i l i b r i u m r e l a t i v e t o i n c o m e a n d p o p u l a t i o n g r o w t h i n m a n y l a r g e m e t r o a r e a s w h i l e p r i c e s f a r b e l o w t h e i r e q u i l i b r i u m r e l a t i v e t o i n c o m e a n d p o p u l a t i o n g r o w t h i n m a n y l a r g e m e t r o a r e a s w h i l e i s k e e p i n g i n c r e m e n t a l i n c r e a s e s i n d e m a n d f o r h o u s i n g r u n n i n g a h e a d o f n e w s p l yť N o n e t h e l e s ss a s t h e L H P I m i s k e e p i n g i n c r e m e n t a l i n c r e a s e s i n d e m a n d f o r h o u s i n g r u n n i n g a h e a d o f n e w s p l yť N o n e t h e l e s ss a s t h e L H P I m i s k e e p i n g i n c r e m e n t a l i n c r e a s e s i n d e m a n d f o r h o u s i n g r u n n i n g a h e a d o f n e w s p l yť N o n e t h e l e s ss a s t h e L H P I m h o u s e p r i c e d e c l i n e s o n e y e a r f r o m n o ws w h i l e e a s i n g s l i g h t l ys r e m a i n s w e l l a b o v e t h e h i s t o r i c a l n o r mť I n c l u h o u s e p r i c e d e c l i n e s o n e y e a r f r o m n o ws w h i l e e a s i n g s l i g h t l ys r e m a i n s w e l l a b o v e t h e h i s t o r i c a l n o r mť I n c l u h o u s e p r i c e d e c l i n e s o n e y e a r f r o m n o ws w h i l e e a s i n g s l i g h t l ys r e m a i n s w e l l a b o v e t h e h i s t o r i c a l n o r mť I n c l u s e v e r i t y i n t h e L H P I m o d e l i s c a u s i n g i t t o r e m a i n h i g h l y e l e v a t e dť s e v e r i t y i n t h e L H P I m o d e l i s c a u s i n g i t t o r e m a i n h i g h l y e l e v a t e dť s e v e r i t y i n t h e L H P I m o d e l i s c a u s i n g i t t o r e m a i n h i g h l y e l e v a t e dť E v e n i n t h e f a c e o f w e a k h o u s e h o l d g r o w t hs t h e h o u s i n g m a r k e t E v e n i n t h e f a c e o f w e a k h o u s e h o l d g r o w t hs t h e h o u s i n g m a r k e t E v e n i n t h e f a c e o f w e a k h o u s e h o l d g r o w t hs t h e h o u s i n g m a r k e t s s p l y s s p l y s s p l y d e m a n d i m b a l a n c e s a r e b e i n g r e d r e s s e ds a p o s i t i v e i n d e m a n d i m b a l a n c e s a r e b e i n g r e d r e s s e ds a p o s i t i v e i n d e m a n d i m b a l a n c e s a r e b e i n g r e d r e s s e ds a p o s i t i v e i n i s p l a g u e d b y a n o v e r s p l y o f h o u s i n gť T h e e x t r a o r d i n a r i l y w e a k p a c e o f h o m e b u i l d i n g h a s p u s h e d o u r l o n g i s p l a g u e d b y a n o v e r s p l y o f h o u s i n gť T h e e x t r a o r d i n a r i l y w e a k p a c e o f h o m e b u i l d i n g h a s p u s h e d o u r l o n g i s p l a g u e d b y a n o v e r s p l y o f h o u s i n gť T h e e x t r a o r d i n a r i l y w e a k p a c e o f h o m e b u i l d i n g h a s p u s h e d o u r l o n g t e r m h o u s i n g s p l y t e r m h o u s i n g s p l y t e r m h o u s i n g s p l y d e m a n d d e m a n d d e m a n d b a l a n c e m e a s u r e d o w n t o i t s l o w e s t r e a d i n g s i n c e m i d b a l a n c e m e a s u r e d o w n t o i t s l o w e s t r e a d i n g s i n c e m i d b a l a n c e m e a s u r e d o w n t o i t s l o w e s t r e a d i n g s i n c e m i d Ĭ IJs i n d i c a t i n g t h a ts d e s p i t e b e i n g d r a g g e d d o w n b y u n c e r t a i n t ys d Ĭ IJs i n d i c a t i n g t h a ts d e s p i t e b e i n g d r a g g e d d o w n b y u n c e r t a i n t ys d Ĭ IJs i n d i c a t i n g t h a ts d e s p i t e b e i n g d r a g g e d d o w n b y u n c e r t a i n t ys d o u t s t r i p p i n g s p l yť T h e m o m e n t u m t o w a r d t h e b u i l d o f d e m a n d w i l l h e l p r e s t o r e b a l a n c e b e t w e e n t h e s p l y o f o u t s t r i p p i n g s p l yť T h e m o m e n t u m t o w a r d t h e b u i l d o f d e m a n d w i l l h e l p r e s t o r e b a l a n c e b e t w e e n t h e s p l y o f o u t s t r i p p i n g s p l yť T h e m o m e n t u m t o w a r d t h e b u i l d o f d e m a n d w i l l h e l p r e s t o r e b a l a n c e b e t w e e n t h e s p l y o f o r h o m e sť G i v e n t h e w e a k j o b m a r k e t a n d l a r g e n u m b e r o f d i s t r e s s e d p r o p e r t i e s t h a t a r e l i k e l y t o c o m e o n t f o r h o m e sť G i v e n t h e w e a k j o b m a r k e t a n d l a r g e n u m b e r o f d i s t r e s s e d p r o p e r t i e s t h a t a r e l i k e l y t o c o m e o n t f o r h o m e sť G i v e n t h e w e a k j o b m a r k e t a n d l a r g e n u m b e r o f d i s t r e s s e d p r o p e r t i e s t h a t a r e l i k e l y t o c o m e o n t e i g h t m o n t h ss i t w i l l b e t h e s e c o n d h a l f o f İ Ī Ĭ İ b e f o r e t h e s p l y e i g h t m o n t h ss i t w i l l b e t h e s e c o n d h a l f o f İ Ī Ĭ İ b e f o r e t h e s p l y e i g h t m o n t h ss i t w i l l b e t h e s e c o n d h a l f o f İ Ī Ĭ İ b e f o r e t h e s p l y d e m a n d b a l a n c e i s f u l l y r e s t o r e dť C o n t i n u e d g a i n s i n h o u s e h d e m a n d b a l a n c e i s f u l l y r e s t o r e dť C o n t i n u e d g a i n s i n h o u s e h d e m a n d b a l a n c e i s f u l l y r e s t o r e dť C o n t i n u e d g a i n s i n h o u s e h w i l l g a t h e r p a c e a s t h e r e c o v e r y g a i n s t r a c t i o ns a n d h o m e b u i l d i n g w i l l r e m a i n m o d e s tť w i l l g a t h e r p a c e a s t h e r e c o v e r y g a i n s t r a c t i o ns a n d h o m e b u i l d i n g w i l l r e m a i n m o d e s tť w i l l g a t h e r p a c e a s t h e r e c o v e r y g a i n s t r a c t i o ns a n d h o m e b u i l d i n g w i l l r e m a i n m o d e s tť A f t e r p i c k i n g f o l l o w i n g t h e t w o h o m e b u y e r t a x c r e d i t r e b a t e s c h e m e ss h o u s i n g s t a r t s h a d f a l l e n o f f a n d a r e A f t e r p i c k i n g f o l l o w i n g t h e t w o h o m e b u y e r t a x c r e d i t r e b a t e s c h e m e ss h o u s i n g s t a r t s h a d f a l l e n o f f a n d a r e A f t e r p i c k i n g f o l l o w i n g t h e t w o h o m e b u y e r t a x c r e d i t r e b a t e s c h e m e ss h o u s i n g s t a r t s h a d f a l l e n o f f a n d a r e b o t t o mť I n t h e t h i r d q u a r t e r o f İ Ī Ĭ Ĭs b u i l d e r s s t a r t e d c o n s t r u c t i o n o n o n l y a n a n n u a l i z e d IJ İ IJs Ī Ī Ī s i n g l e b o t t o mť I n t h e t h i r d q u a r t e r o f İ Ī Ĭ Ĭs b u i l d e r s s t a r t e d c o n s t r u c t i o n o n o n l y a n a n n u a l i z e d IJ İ IJs Ī Ī Ī s i n g l e b o t t o mť I n t h e t h i r d q u a r t e r o f İ Ī Ĭ Ĭs b u i l d e r s s t a r t e d c o n s t r u c t i o n o n o n l y a n a n n u a l i z e d IJ İ IJs Ī Ī Ī s i n g l e f a m i l y h o m e ss w h i c h i s s l i g h f a m i l y h o m e ss w h i c h i s s l i g h f a m i l y h o m e ss w h i c h i s s l i g h h i g h e r t h a n t h e a l l t i m e l o w i n t h e f i r s t q u a r t e r o f İ Ī Ī Ļť C o n c u r r e n t l ys d e m a n d f o r h o m e s i s r i s i n gs w i t h n e w h i g h e r t h a n t h e a l l t i m e l o w i n t h e f i r s t q u a r t e r o f İ Ī Ī Ļť C o n c u r r e n t l ys d e m a n d f o r h o m e s i s r i s i n gs w i t h n e w h i g h e r t h a n t h e a l l t i m e l o w i n t h e f i r s t q u a r t e r o f İ Ī Ī Ļť C o n c u r r e n t l ys d e m a n d f o r h o m e s i s r i s i n gs w i t h n e w e x p e c t e d p a c e o f m o r e t h a n Ĭ Ľ m i l l i o n t h i s y e a rs c o m p a r e d w i t h Ĭ m i l l i o n l a s t y e a rť T h i s p a c e i s c l o s i n g i n e x p e c t e d p a c e o f m o r e t h a n Ĭ Ľ m i l l i o n t h i s y e a rs c o m p a r e d w i t h Ĭ m i l l i o n l a s t y e a rť T h i s p a c e i s c l o s i n g i n e x p e c t e d p a c e o f m o r e t h a n Ĭ Ľ m i l l i o n t h i s y e a rs c o m p a r e d w i t h Ĭ m i l l i o n l a s t y e a rť T h i s p a c e i s c l o s i n g i n R e c e n t m o r t g a g e m o r a t o r i u m s r e l a t e d t o f a u l t y d o c u m e n t a t i o n h a v e e x t e n d e d t h e t i m e i t t a k e s f o r a f o r e c l o s R e c e n t m o r t g a g e m o r a t o r i u m s r e l a t e d t o f a u l t y d o c u m e n t a t i o n h a v e e x t e n d e d t h e t i m e i t t a k e s f o r a f o r e c l o s R e c e n t m o r t g a g e m o r a t o r i u m s r e l a t e d t o f a u l t y d o c u m e n t a t i o n h a v e e x t e n d e d t h e t i m e i t t a k e s f o r a f o r e c l o s m a r k e t f o r s a l e b y k e e p i n g m a n y h o m e s i n t h e f o r e c l o s u r e p i p e l i n eș t h i s w i l l a d d t o t h e e x c e s s s t o c k i n t h e c m a r k e t f o r s a l e b y k e e p i n g m a n y h o m e s i n t h e f o r e c l o s u r e p i p e l i n eș t h i s w i l l a d d t o t h e e x c e s s s t o c k i n t h e c m a r k e t f o r s a l e b y k e e p i n g m a n y h o m e s i n t h e f o r e c l o s u r e p i p e l i n eș t h i s w i l l a d d t o t h e e x c e s s s t o c k i n t h e c d a t a f r o m t h e c r e d i t b u r e a u E q u i f a xs a b o u t IJ m i l l i o n m o r t g a g e b o r r o w e r s w e r e d a y s o r m o r e d e l i n q u e n t o r d a t a f r o m t h e c r e d i t b u r e a u E q u i f a xs a b o u t IJ m i l l i o n m o r t g a g e b o r r o w e r s w e r e d a y s o r m o r e d e l i n q u e n t o r d a t a f r o m t h e c r e d i t b u r e a u E q u i f a xs a b o u t IJ m i l l i o n m o r t g a g e b o r r o w e r s w e r e d a y s o r m o r e d e l i n q u e n t o r t h e e n d o f s e c o n d q u a r t e rť M a n y o f t h e s e d i s t r e s s e d h o m e o w n e r s w i l l a d d t o t h e v a c a n t s t o c k w h e n t h e y f a i l t o t h e e n d o f s e c o n d q u a r t e rť M a n y o f t h e s e d i s t r e s s e d h o m e o w n e r s w i l l a d d t o t h e v a c a n t s t o c k w h e n t h e y f a i l t o t h e e n d o f s e c o n d q u a r t e rť M a n y o f t h e s e d i s t r e s s e d h o m e o w n e r s w i l l a d d t o t h e v a c a n t s t o c k w h e n t h e y f a i l t o N o n e t h e l e s ss t h e m o m e n t u m t o w a r d t h e b u i l d o f d e m a n d w i l l h e l p c o r r e c t t h e i m b a l a n c e s g e n e r a t e d b y t h e h o u N o n e t h e l e s ss t h e m o m e n t u m t o w a r d t h e b u i l d o f d e m a n d w i l l h e l p c o r r e c t t h e i m b a l a n c e s g e n e r a t e d b y t h e h o u N o n e t h e l e s ss t h e m o m e n t u m t o w a r d t h e b u i l d o f d e m a n d w i l l h e l p c o r r e c t t h e i m b a l a n c e s g e n e r a t e d b y t h e h o u l a r g e s t o c k o f h o m e s Q n e w a n d e x i s t i n g R a n d t h e n u m b e r o f h o u s e h o l d s n e e d i n g h o m e sť A l t h o u g h t h e s t o c k o f e x c e l a r g e s t o c k o f h o m e s Q n e w a n d e x i s t i n g R a n d t h e n u m b e r o f h o u s e h o l d s n e e d i n g h o m e sť A l t h o u g h t h e s t o c k o f e x c e l a r g e s t o c k o f h o m e s Q n e w a n d e x i s t i n g R a n d t h e n u m b e r o f h o u s e h o l d s n e e d i n g h o m e sť A l t h o u g h t h e s t o c k o f e x c e l a r g e a t a n e s t i m a t e d Į m i l l i o n u n i t ss t h e e x c e s s d e m a n d b u i l d w i l l h e l p e l i m i n a t e m u c h o f t h i s e x c e s s o v l a r g e a t a n e s t i m a t e d Į m i l l i o n u n i t ss t h e e x c e s s d e m a n d b u i l d w i l l h e l p e l i m i n a t e m u c h o f t h i s e x c e s s o v l a r g e a t a n e s t i m a t e d Į m i l l i o n u n i t ss t h e e x c e s s d e m a n d b u i l d w i l l h e l p e l i m i n a t e m u c h o f t h i s e x c e s s o v h a l fť h a l fť h a l fť MOODY'S ANALYTICS / / Copyright 2011 / 5 / 50

7 T h e r e i s q u i t e a r e g i o n a l v a r i a t i o n i n s p l y c o n d i t i o n ss w i t h o n l y a f e w m a r k e t s w h e r e t h e m o n t h s o f e x c e s s T h e r e i s q u i t e a r e g i o n a l v a r i a t i o n i n s p l y c o n d i t i o n ss w i t h o n l y a f e w m a r k e t s w h e r e t h e m o n t h s o f e x c e s s T h e r e i s q u i t e a r e g i o n a l v a r i a t i o n i n s p l y c o n d i t i o n ss w i t h o n l y a f e w m a r k e t s w h e r e t h e m o n t h s o f e x c e s s O n l y Ĭ Į o f t h e m e t r o a r e a m a r k e t ss o r śs h a v e a n e x c e s s s p l y r e a d i n g t h a t i s f i v e m o n t h s o r g r e a t e rs a O n l y Ĭ Į o f t h e m e t r o a r e a m a r k e t ss o r śs h a v e a n e x c e s s s p l y r e a d i n g t h a t i s f i v e m o n t h s o r g r e a t e rs a O n l y Ĭ Į o f t h e m e t r o a r e a m a r k e t ss o r śs h a v e a n e x c e s s s p l y r e a d i n g t h a t i s f i v e m o n t h s o r g r e a t e rs a q u a r t e rs w h e n IJ ś o f m e t r o a r e a s f e l l i n t o t h i s c a t e g o r yť N e w c o n s t r u c t i o n r e m a i n s v e r y w e a ks e x a c e r b a t i n g t q u a r t e rs w h e n IJ ś o f m e t r o a r e a s f e l l i n t o t h i s c a t e g o r yť N e w c o n s t r u c t i o n r e m a i n s v e r y w e a ks e x a c e r b a t i n g t q u a r t e rs w h e n IJ ś o f m e t r o a r e a s f e l l i n t o t h i s c a t e g o r yť N e w c o n s t r u c t i o n r e m a i n s v e r y w e a ks e x a c e r b a t i n g t d e s p i t e b e i n g w e a ks d e m a n d i s s u b s t a n t i a l l y o u t s t r i p p i n g s p l y i n a b o u t Į Ľ ś o f t h e m e t r o a r e a ss n o t i c e a b l y h d e s p i t e b e i n g w e a ks d e m a n d i s s u b s t a n t i a l l y o u t s t r i p p i n g s p l y i n a b o u t Į Ľ ś o f t h e m e t r o a r e a ss n o t i c e a b l y h d e s p i t e b e i n g w e a ks d e m a n d i s s u b s t a n t i a l l y o u t s t r i p p i n g s p l y i n a b o u t Į Ľ ś o f t h e m e t r o a r e a ss n o t i c e a b l y h s p l y b a l a n c e i n d i c a t o r t a b l e s h o w s t h e e x c e s s s p l y i n d e x b y m e t r o a r e ať T h e r e g i o n s w h e r e m o n t h s o f e x c e s s p l y b a l a n c e i n d i c a t o r t a b l e s h o w s t h e e x c e s s s p l y i n d e x b y m e t r o a r e ať T h e r e g i o n s w h e r e m o n t h s o f e x c e s s p l y b a l a n c e i n d i c a t o r t a b l e s h o w s t h e e x c e s s s p l y i n d e x b y m e t r o a r e ať T h e r e g i o n s w h e r e m o n t h s o f e x c e s i n c l u d e m e t r o a r e a s i n t h e i n d u s t r i a l M i d w e s ts e s p e c i a l l y i n M i c h i g a ns w h e r e h o u s e h o l d g r o w t h i s f l a t o r c o n i n c l u d e m e t r o a r e a s i n t h e i n d u s t r i a l M i d w e s ts e s p e c i a l l y i n M i c h i g a ns w h e r e h o u s e h o l d g r o w t h i s f l a t o r c o n i n c l u d e m e t r o a r e a s i n t h e i n d u s t r i a l M i d w e s ts e s p e c i a l l y i n M i c h i g a ns w h e r e h o u s e h o l d g r o w t h i s f l a t o r c o n w h e r e t h e d e c l i n e i n h o u s e h o l d g r o w t h i s o u t p a c i n g t h e d e c l i n e i n n e w r e s i d e n t i a l c o n s t r u c t i o nť O n t h e o t h e r h a w h e r e t h e d e c l i n e i n h o u s e h o l d g r o w t h i s o u t p a c i n g t h e d e c l i n e i n n e w r e s i d e n t i a l c o n s t r u c t i o nť O n t h e o t h e r h a w h e r e t h e d e c l i n e i n h o u s e h o l d g r o w t h i s o u t p a c i n g t h e d e c l i n e i n n e w r e s i d e n t i a l c o n s t r u c t i o nť O n t h e o t h e r h a f a s t e r t h a n s p l y i n a n u m b e r C a l i f o r n i a n a n d E a s t C o a s t m e t r o a r e a ss p a r t i c u l a r l y t h e S a n F r a n c i s c o B a y a f a s t e r t h a n s p l y i n a n u m b e r C a l i f o r n i a n a n d E a s t C o a s t m e t r o a r e a ss p a r t i c u l a r l y t h e S a n F r a n c i s c o B a y a f a s t e r t h a n s p l y i n a n u m b e r C a l i f o r n i a n a n d E a s t C o a s t m e t r o a r e a ss p a r t i c u l a r l y t h e S a n F r a n c i s c o B a y a a n d P e a b o d y M Ať M i a m i i s a l s o s h o w i n g s i g n s o f s t r e n g t h e n i n g d e m a n dť a n d P e a b o d y M Ať M i a m i i s a l s o s h o w i n g s i g n s o f s t r e n g t h e n i n g d e m a n dť a n d P e a b o d y M Ať M i a m i i s a l s o s h o w i n g s i g n s o f s t r e n g t h e n i n g d e m a n dť T h e h o u s i n g m a r k e t c o r r e c t i o n h a s a l s o s e n t h o u s e p r i c e s w e l l b e l o w t h e i r e q u i l i b r i u m i n a n u m b e r o f m e t r o a T h e h o u s i n g m a r k e t c o r r e c t i o n h a s a l s o s e n t h o u s e p r i c e s w e l l b e l o w t h e i r e q u i l i b r i u m i n a n u m b e r o f m e t r o a T h e h o u s i n g m a r k e t c o r r e c t i o n h a s a l s o s e n t h o u s e p r i c e s w e l l b e l o w t h e i r e q u i l i b r i u m i n a n u m b e r o f m e t r o a i m b a l a n c e s h a v e s e n t t h e a v e r a g e h o u s e p r i c e b a l a n c e i n d i c a t o r w e l l i n t o u n d e r v a l u e d t e r r i t o r ys a n o t h e r f o r c i m b a l a n c e s h a v e s e n t t h e a v e r a g e h o u s e p r i c e b a l a n c e i n d i c a t o r w e l l i n t o u n d e r v a l u e d t e r r i t o r ys a n o t h e r f o r c i m b a l a n c e s h a v e s e n t t h e a v e r a g e h o u s e p r i c e b a l a n c e i n d i c a t o r w e l l i n t o u n d e r v a l u e d t e r r i t o r ys a n o t h e r f o r c l a r g e h o u s e p r i c e d e c l i n e s t o d a t e h a v e d r i v e n p r i c e s b e l o w w h a t c a n b e s p o r t e d b y t h e i r u n d e r l y i n g e c o n o m i l a r g e h o u s e p r i c e d e c l i n e s t o d a t e h a v e d r i v e n p r i c e s b e l o w w h a t c a n b e s p o r t e d b y t h e i r u n d e r l y i n g e c o n o m i l a r g e h o u s e p r i c e d e c l i n e s t o d a t e h a v e d r i v e n p r i c e s b e l o w w h a t c a n b e s p o r t e d b y t h e i r u n d e r l y i n g e c o n o m i m a n y m e t r o a r e a sť A s t y p i c a l l y o c c u r s i n r e s p o n s e t o a h o u s i n g b u b b l es t h e b u s t h a s o v e r c o m p e n s a t e dť m a n y m e t r o a r e a sť A s t y p i c a l l y o c c u r s i n r e s p o n s e t o a h o u s i n g b u b b l es t h e b u s t h a s o v e r c o m p e n s a t e dť m a n y m e t r o a r e a sť A s t y p i c a l l y o c c u r s i n r e s p o n s e t o a h o u s i n g b u b b l es t h e b u s t h a s o v e r c o m p e n s a t e dť T h e l a r g e c o r r e c t i o n h a s c a u s e d h o u s e p r i c e s i n m e t r o a r e a s s u c h a s S a n F r a n c i s c os D e t r o i ts S e a t t l e a n d O a k l a T h e l a r g e c o r r e c t i o n h a s c a u s e d h o u s e p r i c e s i n m e t r o a r e a s s u c h a s S a n F r a n c i s c os D e t r o i ts S e a t t l e a n d O a k l a T h e l a r g e c o r r e c t i o n h a s c a u s e d h o u s e p r i c e s i n m e t r o a r e a s s u c h a s S a n F r a n c i s c os D e t r o i ts S e a t t l e a n d O a k l a t h e i r e q u i l i b r i u mť T h e l a r g e h o u s e p r i c e d e c l i n e s t o d a t e h a v e d r i v e n p r i c e s b e l o w w h a t c a n b e s p o r t e d b y t t h e i r e q u i l i b r i u mť T h e l a r g e h o u s e p r i c e d e c l i n e s t o d a t e h a v e d r i v e n p r i c e s b e l o w w h a t c a n b e s p o r t e d b y t t h e i r e q u i l i b r i u mť T h e l a r g e h o u s e p r i c e d e c l i n e s t o d a t e h a v e d r i v e n p r i c e s b e l o w w h a t c a n b e s p o r t e d b y t d e m o g r a p h i c d r i v e r s i n m a n y m e t r o a r e a sť A l a r g e i n v e n t o r y o f f o r e c l o s u r e s i s t h e r e a s o n b e h i n d t h i s o v e r s h d e m o g r a p h i c d r i v e r s i n m a n y m e t r o a r e a sť A l a r g e i n v e n t o r y o f f o r e c l o s u r e s i s t h e r e a s o n b e h i n d t h i s o v e r s h d e m o g r a p h i c d r i v e r s i n m a n y m e t r o a r e a sť A l a r g e i n v e n t o r y o f f o r e c l o s u r e s i s t h e r e a s o n b e h i n d t h i s o v e r s h C o r e l o g i cs d i s t r e s s e d h o m e s s o l d f o r a n a p p r o x i m a t e d i s c o u n t o f Ļ ś a t t h e e n d o f t h e s e c o n d q u a r t e rť C o r e l o g i cs d i s t r e s s e d h o m e s s o l d f o r a n a p p r o x i m a t e d i s c o u n t o f Ļ ś a t t h e e n d o f t h e s e c o n d q u a r t e rť C o r e l o g i cs d i s t r e s s e d h o m e s s o l d f o r a n a p p r o x i m a t e d i s c o u n t o f Ļ ś a t t h e e n d o f t h e s e c o n d q u a r t e rť I n a r e a s s u c h a s A u s t i n T Xs A s h e v i l l e N C a n d C h a t t a n o o g a T Ns h o u s e p r i c e s h a v e b e e n m o r e s t a b l es b u t a v e r y I n a r e a s s u c h a s A u s t i n T Xs A s h e v i l l e N C a n d C h a t t a n o o g a T Ns h o u s e p r i c e s h a v e b e e n m o r e s t a b l es b u t a v e r y I n a r e a s s u c h a s A u s t i n T Xs A s h e v i l l e N C a n d C h a t t a n o o g a T Ns h o u s e p r i c e s h a v e b e e n m o r e s t a b l es b u t a v e r y c o m b i n e d w i t h i n c o m e a n d p o p u l a t i o n g r o w t h t h a t w e a k e n e d b e c a u s e o f t h e r e c e n t r e c e s s i o ns h a s l e f t t h e s e m a r k c o m b i n e d w i t h i n c o m e a n d p o p u l a t i o n g r o w t h t h a t w e a k e n e d b e c a u s e o f t h e r e c e n t r e c e s s i o ns h a s l e f t t h e s e m a r k c o m b i n e d w i t h i n c o m e a n d p o p u l a t i o n g r o w t h t h a t w e a k e n e d b e c a u s e o f t h e r e c e n t r e c e s s i o ns h a s l e f t t h e s e m a r k E v e n s os i n g e n e r a ls t h e d e g r e e o f o v e r v a l u a t i o n i s n o t a s s e v e r e a s t h a t o b s e r v e d i n t h e b u b b l e m e t r o a r e a s E v e n s os i n g e n e r a ls t h e d e g r e e o f o v e r v a l u a t i o n i s n o t a s s e v e r e a s t h a t o b s e r v e d i n t h e b u b b l e m e t r o a r e a s E v e n s os i n g e n e r a ls t h e d e g r e e o f o v e r v a l u a t i o n i s n o t a s s e v e r e a s t h a t o b s e r v e d i n t h e b u b b l e m e t r o a r e a s b o o mť S e e t h e h o u s e p r i c e b a l a n c e i n d i c a t o r t a b l e f o r d a t a b y m e t r o a r e ať b o o mť S e e t h e h o u s e p r i c e b a l a n c e i n d i c a t o r t a b l e f o r d a t a b y m e t r o a r e ať b o o mť S e e t h e h o u s e p r i c e b a l a n c e i n d i c a t o r t a b l e f o r d a t a b y m e t r o a r e ať MOODY'S ANALYTICS / / Copyright 2011 / 6 / 50

8 W h e n a v e r a g e d o v e r a l l Į Ľ IJ m e t r o a r e a m a r k e t ss t h e d e g r e e o f o v e r p r i c i n g h a s b e e n t r e n d i n g d o w n s i n c e m i d W h e n a v e r a g e d o v e r a l l Į Ľ IJ m e t r o a r e a m a r k e t ss t h e d e g r e e o f o v e r p r i c i n g h a s b e e n t r e n d i n g d o w n s i n c e m i d W h e n a v e r a g e d o v e r a l l Į Ľ IJ m e t r o a r e a m a r k e t ss t h e d e g r e e o f o v e r p r i c i n g h a s b e e n t r e n d i n g d o w n s i n c e m i d İ Ī Ī Ķs w h e n h o u s e p r i c e s İ Ī Ī Ķs w h e n h o u s e p r i c e s İ Ī Ī Ķs w h e n h o u s e p r i c e s b e g a n d e c l i n i n gť W i t h t h e r e c e n t d o u b l e d i ps a v e r a g e h o u s e p r i c e s a r e Ĭ Į ś b e l o w e q u i l i b r i u ms c o m p a r e d w i t h a b e g a n d e c l i n i n gť W i t h t h e r e c e n t d o u b l e d i ps a v e r a g e h o u s e p r i c e s a r e Ĭ Į ś b e l o w e q u i l i b r i u ms c o m p a r e d w i t h a b e g a n d e c l i n i n gť W i t h t h e r e c e n t d o u b l e d i ps a v e r a g e h o u s e p r i c e s a r e Ĭ Į ś b e l o w e q u i l i b r i u ms c o m p a r e d w i t h a b e l o w e q u i l i b r i u mť T h e m a g n i t u d e o f u n d e r p r i c i n g h a s i n c r e a s e d s i n c e t h e l a s t q u a r t e r o f İ Ī Ĭ Īť A s a r e s u l ts t b e l o w e q u i l i b r i u mť T h e m a g n i t u d e o f u n d e r p r i c i n g h a s i n c r e a s e d s i n c e t h e l a s t q u a r t e r o f İ Ī Ĭ Īť A s a r e s u l ts t b e l o w e q u i l i b r i u mť T h e m a g n i t u d e o f u n d e r p r i c i n g h a s i n c r e a s e d s i n c e t h e l a s t q u a r t e r o f İ Ī Ĭ Īť A s a r e s u l ts t a r e a s i s l o w e r t h a n i n t h e f o u r t h q u a r t e rť O n l y Ĭ Ķs o r IJ śs o f t h e m e t r o a r e a s i n t h e n a t i o n a r e c o n s i d e r e d t a r e a s i s l o w e r t h a n i n t h e f o u r t h q u a r t e rť O n l y Ĭ Ķs o r IJ śs o f t h e m e t r o a r e a s i n t h e n a t i o n a r e c o n s i d e r e d t a r e a s i s l o w e r t h a n i n t h e f o u r t h q u a r t e rť O n l y Ĭ Ķs o r IJ śs o f t h e m e t r o a r e a s i n t h e n a t i o n a r e c o n s i d e r e d t o v e r p r i c e d m a r k e t sť o v e r p r i c e d m a r k e t sť o v e r p r i c e d m a r k e t sť T o u s e t h e i n f o r m a t i o n p r o v i d e d b y t h e e x c e s s s p l y i n d i c a t o r a n d o v e r v a l u a t i o n m e a s u r e i n a p r e d i c t i v e c a p a T o u s e t h e i n f o r m a t i o n p r o v i d e d b y t h e e x c e s s s p l y i n d i c a t o r a n d o v e r v a l u a t i o n m e a s u r e i n a p r e d i c t i v e c a p a T o u s e t h e i n f o r m a t i o n p r o v i d e d b y t h e e x c e s s s p l y i n d i c a t o r a n d o v e r v a l u a t i o n m e a s u r e i n a p r e d i c t i v e c a p a s A n a l y t i c s s A n a l y t s A n L H P I c a l c u l a t e s t h e p r o b a b i l i t y o f a d e c l i n e i n h o u s e p r i c e s o n e y e a r f r o m n o w b a s e d o n a r e g r e s s i o n m o d e l t h L H P I c a l c u l a t e s t h e p r o b a b i l i t y o f a d e c l i n e i n h o u s e p r i c e s o n e y e a r f r o m n o w b a s e d o n a r e g r e s s i o n m o d e l t h L H P I c a l c u l a t e s t h e p r o b a b i l i t y o f a d e c l i n e i n h o u s e p r i c e s o n e y e a r f r o m n o w b a s e d o n a r e g r e s s i o n m o d e l t h I n a d d i t i o ns t h e L H P I m o d e l i n c o r p o r a t e s o t h e r e c o n o m i c d r i v e r s r e l e v a n t t o h o u s e p r i c e p e r f o r m a n c e s u c h a s h I n a d d i t i o ns t h e L H P I m o d e l i n c o r p o r a t e s o t h e r e c o n o m i c d r i v e r s r e l e v a n t t o h o u s e p r i c e p e r f o r m a n c e s u c h a s h I n a d d i t i o ns t h e L H P I m o d e l i n c o r p o r a t e s o t h e r e c o n o m i c d r i v e r s r e l e v a n t t o h o u s e p r i c e p e r f o r m a n c e s u c h a s e m p l o y m e n t g r o w t h i n n o n h o u s i n g e m p l o y m e n t g r o w t h i n n o n h o u s i n g e m p l o y m e n t g r o w t h i n n o n h o u s i n g r e l a t e d i n d u s t r i e ss a n d m e a s u r e s o f v o l a t i l i t y a n d p e r s i s t e n c e o f h o u s e p r i c e d e c r e l a t e d i n d u s t r i e ss a n d m e a s u r e s o f v o l a t i l i t y a n d p e r s i s t e n c e o f h o u s e p r i c e d e c r e l a t e d i n d u s t r i e ss a n d m e a s u r e s o f v o l a t i l i t y a n d p e r s i s t e n c e o f h o u s e p r i c e d e c R E O i n v e n t o r y h a v e a l s o b e e n i n c l u d e d i n t h e c o m p u t a t i o n o f t h e L H P Iť M a r k e t s t h a t a r e h i g h l y o v e r p r i c e ds t h a R E O i n v e n t o r y h a v e a l s o b e e n i n c l u d e d i n t h e c o m p u t a t i o n o f t h e L H P Iť M a r k e t s t h a t a r e h i g h l y o v e r p r i c e ds t h a R E O i n v e n t o r y h a v e a l s o b e e n i n c l u d e d i n t h e c o m p u t a t i o n o f t h e L H P Iť M a r k e t s t h a t a r e h i g h l y o v e r p r i c e ds t h a u n a f f o r d a b l es o r t h a t h a v e w e a k n o n h o u s i n g u n a f f o r d a b l es o r t h a t h a v e w e a k n o n h o u s i n g u n a f f o r d a b l es o r t h a t h a v e w e a k n o n h o u s i n g r e l a t e d e m p l o y m e n t a r e a t h i g h e r r i s k o f a p r i c e d e c l i n e i n f o u r q u a r t e r sť r e l a t e d e m p l o y m e n t a r e a t h i g h e r r i s k o f a p r i c e d e c l i n e i n f o u r q u a r t e r sť r e l a t e d e m p l o y m e n t a r e a t h i g h e r r i s k o f a p r i c e d e c l i n e i n f o u r q u a r t e r sť e q u a ls m a r k e t s t h a t h a v e a h i g h e r n u m b e r o f h o m e s i n R E O i n v e n t o r y p e r t h o u s a n d h o u s e h o l d s a r e a l s o a t a h i g h e q u a ls m a r k e t s t h a t h a v e a h i g h e r n u m b e r o f h o m e s i n R E O i n v e n t o r y p e r t h o u s a n d h o u s e h o l d s a r e a l s o a t a h i g h e q u a ls m a r k e t s t h a t h a v e a h i g h e r n u m b e r o f h o m e s i n R E O i n v e n t o r y p e r t h o u s a n d h o u s e h o l d s a r e a l s o a t a h i g h y e a r f r o m n o ws s i m p l y b e c a u s e d i s t r e s s e d h o m e s c a n s e l l f o r a l a r g e d i s c o u n ts c r e a t i n g a d d i t i o n a l d o w n w a r d p y e a r f r o m n o ws s i m p l y b e c a u s e d i s t r e s s e d h o m e s c a n s e l l f o r a l a r g e d i s c o u n ts c r e a t i n g a d d i t i o n a l d o w n w a r d p y e a r f r o m n o ws s i m p l y b e c a u s e d i s t r e s s e d h o m e s c a n s e l l f o r a l a r g e d i s c o u n ts c r e a t i n g a d d i t i o n a l d o w n w a r d p T h e s h a r e o f t h e Uť Sť o w n e r T h e s h a r e o f t h e Uť Sť o w n e r T h e s h a r e o f t h e Uť Sť o w n e r o c c i e d h o u s i n g s t o c k a t r i s k o f a p r i c e d e c l i n e r e m a i n s e l e v a t e d b y h i s t o r i c a l s t a n d a o c c i e d h o u s i n g s t o c k a t r i s k o f a p r i c e d e c l i n e r e m a i n s e l e v a t e d b y h i s t o r i c a l s t a n d a o c c i e d h o u s i n g s t o c k a t r i s k o f a p r i c e d e c l i n e r e m a i n s e l e v a t e d b y h i s t o r i c a l s t a n d a i t s h i g h e s t l e v e lť A b o u t Ľ Ī ś o f t h e m a r k e t s w e r e c o n s i d e r e d t o b e a t h i g h r i s k o r v e r y h i g h r i s k o f e x p e r i e n c i t s h i g h e s t l e v e lť A b o u t Ľ Ī ś o f t h e m a r k e t s w e r e c o n s i d e r e d t o b e a t h i g h r i s k o r v e r y h i g h r i s k o f e x p e r i e n c i t s h i g h e s t l e v e lť A b o u t Ľ Ī ś o f t h e m a r k e t s w e r e c o n s i d e r e d t o b e a t h i g h r i s k o r v e r y h i g h r i s k o f e x p e r i e n c p e r c e n t a g e o f t h e h o u s i n g s t o c k t h a t r e m a i n s a t r i s k o f a p r i c e d e c l i n e i s a l s o Ľ Ī śť B y s h a r e o f h o u s i n g s t o c p e r c e n t a g e o f t h e h o u s i n g s t o c k t h a t r e m a i n s a t r i s k o f a p r i c e d e c l i n e i s a l s o Ľ Ī śť B y s h a r e o f h o u s i n g s t o c p e r c e n t a g e o f t h e h o u s i n g s t o c k t h a t r e m a i n s a t r i s k o f a p r i c e d e c l i n e i s a l s o Ľ Ī śť B y s h a r e o f h o u s i n g s t o c p r i c e d e c l i n e i n t h e n a t i o n i s a b o v e n o r m a lť T h e f a c t t h a t t h e s h a r e o f a t p r i c e d e c l i n e i n t h e n a t i o n i s a b o v e n o r m a lť T h e f a c t t h a t t h e s h a r e o f a t p r i c e d e c l i n e i n t h e n a t i o n i s a b o v e n o r m a lť T h e f a c t t h a t t h e s h a r e o f a t r i s k h o u s i n g s t o c k i s e l e v a t e d r e f l e c t s t h a t b e s i d e s a r i s k h o u s i n g s t o c k i s e l e v a t e d r e f l e c t s t h a t b e s i d e s a r i s k h o u s i n g s t o c k i s e l e v a t e d r e f l e c t s t h a t b e s i d e s a m a r k e t s w i t h a n a b o v e m a r k e t s w i t h a n a b o v e m a r k e t s w i t h a n a b o v e a v e r a g e r i s k o f p r i c e d e c l i n es t h e r e a r e a f a i r l y l a r g e n u m b e r o f h o m e s i n e a c h m a r k e t t h a a v e r a g e r i s k o f p r i c e d e c l i n es t h e r e a r e a f a i r l y l a r g e n u m b e r o f h o m e s i n e a c h m a r k e t t h a a v e r a g e r i s k o f p r i c e d e c l i n es t h e r e a r e a f a i r l y l a r g e n u m b e r o f h o m e s i n e a c h m a r k e t t h a O n e p o s i t i v e i s t h a t a l t h o u g h t h e a g g r e g a t e L H P I m e a s u r e s a r e v e r y h i g hs t h e y a r e n o t i c e a b l y l o w e r t h a n t h e O n e p o s i t i v e i s t h a t a l t h o u g h t h e a g g r e g a t e L H P I m e a s u r e s a r e v e r y h i g hs t h e y a r e n o t i c e a b l y l o w e r t h a n t h e O n e p o s i t i v e i s t h a t a l t h o u g h t h e a g g r e g a t e L H P I m e a s u r e s a r e v e r y h i g hs t h e y a r e n o t i c e a b l y l o w e r t h a n t h e y e a rť y e a rť y e a rť MOODY'S ANALYTICS / / Copyright 2011 / 7 / 50

9 T h e m a p s h o w s t h e m e t r o a r e a s t h a t t h e L H P I f l a g s a s b e i n g a t r i s k o f a h o u s e p r i c e d e c l i n e b a s e d o n d a t a t h r T h e m a p s h o w s t h e m e t r o a r e a s t h a t t h e L H P I f l a g s a s b e i n g a t r i s k o f a h o u s e p r i c e d e c l i n e b a s e d o n d a t a t h r T h e m a p s h o w s t h e m e t r o a r e a s t h a t t h e L H P I f l a g s a s b e i n g a t r i s k o f a h o u s e p r i c e d e c l i n e b a s e d o n d a t a t h r İ Ī Ĭ A l a r g e n u m b e r o f m a r k e t s a r e s t i l l c h a r a c t e r i z e d a s a t r i s ks a n d m o s t o f t h e s e c a n b e c l a s s i f i e d a s m İ Ī Ĭ A l a r g e n u m b e r o f m a r k e t s a r e s t i l l c h a r a c t e r i z e d a s a t r i s ks a n d m o s t o f t h e s e c a n b e c l a s s i f i e d a s İ Ī Ĭ A l a r g e n u m b e r o f m a r k e t s a r e s t i l l c h a r a c t e r i z e d a s a t r i s ks a n d m o s t o f t h e s e c a n b e c l a s s i f i e d a s h o u s i n g b o o m a n d b u s tť M a r k e t s w i t h a h i g h a n d r i s i n g s h a r e o f f o r e c l o s u r e i n v e n t o r y m a k e a d i s p r o p o r t i o n h o u s i n g b o o m a n d b u s tť M a r k e t s w i t h a h i g h a n d r i s i n g s h a r e o f f o r e c l o s u r e i n v e n t o r y m a k e a d i s p r o p o r t i o n h o u s i n g b o o m a n d b u s tť M a r k e t s w i t h a h i g h a n d r i s i n g s h a r e o f f o r e c l o s u r e i n v e n t o r y m a k e a d i s p r o p o r t i o n r i s k r i s k r i s k m a r k e t s p a r t i c u l a r l y i n C a l i f o r n i as F l o r i d as N e v a d a a n d A r i z o n ať R i s i n g h o u s i n g a f f o r d a b i l i t y a n d l i t t l e n e w m a r k e t s p a r t i c u l a r l y i n C a l i f o r n i as F l o r i d as N e v a d a a n d A r i z o n ať R i s i n g h o u s i n g a f f o r d a b i l i t y a n d l i t t l e n e w m a r k e t s p a r t i c u l a r l y i n C a l i f o r n i as F l o r i d as N e v a d a a n d A r i z o n ať R i s i n g h o u s i n g a f f o r d a b i l i t y a n d l i t t l e n e w s t a t e s r e d u c e t h e i r r i s ks b u t a h u g e f o r e c l o s u r e i n v e n t o r y o v e r h a n g i s d r i v i n g t h e L H P I i n t h e o p p o s i t e d i r e s t a t e s r e d u c e t h e i r r i s ks b u t a h u g e f o r e c l o s u r e i n v e n t o r y o v e r h a n g i s d r i v i n g t h e L H P I i n t h e o p p o s i t e d i r e s t a t e s r e d u c e t h e i r r i s ks b u t a h u g e f o r e c l o s u r e i n v e n t o r y o v e r h a n g i s d r i v i n g t h e L H P I i n t h e o p p o s i t e d i r e r e m a i n a t h i g h r i s k a r e t h o s e w h e r e p r i c e d e c l i n e s h a v e t h u s b e e n m o d e r a t e r e l a t i v e t o t h e i r r u n d u r i n g t h e r e m a i n a t h i g h r i s k a r e t h o s e w h e r e p r i c e d e c l i n e s h a v e t h u s b e e n m o d e r a t e r e l a t i v e t o t h e i r r u n d u r i n g t h e r e m a i n a t h i g h r i s k a r e t h o s e w h e r e p r i c e d e c l i n e s h a v e t h u s b e e n m o d e r a t e r e l a t i v e t o t h e i r r u n d u r i n g t h e T h e L H P I t a b l e s h o w s t h e v a l u e s f o r t h e f o u r t h q u a r t e r a s w e l l a s t h e v a l u e s f o r t h e i n p u t s t o t h e L H P Iť T h e h T h e L H P I t a b l e s h o w s t h e v a l u e s f o r t h e f o u r t h q u a r t e r a s w e l l a s t h e v a l u e s f o r t h e i n p u t s t o t h e L H P Iť T h e h T h e L H P I t a b l e s h o w s t h e v a l u e s f o r t h e f o u r t h q u a r t e r a s w e l l a s t h e v a l u e s f o r t h e i n p u t s t o t h e L H P Iť T h e h d i s p l a y s t h e H o u s i n g M o n i t o r r e s u l t s b y m e t r o a r e ať d i s p l a y s t h e H o u s i n g M o n i t o r r e s u l t s b y m e t r o a r e ať d i s p l a y s t h e H o u s i n g M o n i t o r r e s u l t s b y m e t r o a r e ať S i x o f t h e Ĭ Ī m e t r o a r e a s a t v e r y h i g h r i s k o f a p r i c e d e c l i n e l i e i n t h e M o u n t a i n r e g i o n o r t h e W e s ts w h e r e S i x o f t h e Ĭ Ī m e t r o a r e a s a t v e r y h i g h r i s k o f a p r i c e d e c l i n e l i e i n t h e M o u n t a i n r e g i o n o r t h e W e s ts w h e r e S i x o f t h e Ĭ Ī m e t r o a r e a s a t v e r y h i g h r i s k o f a p r i c e d e c l i n e l i e i n t h e M o u n t a i n r e g i o n o r t h e W e s ts w h e r e t h e h i g h e s t i n t h e c o u n t r yť T h e S o u t h a n d C e n t r a l P l a i n s c o n t a i n s e v e n o f t h e Ĭ Ī m e t r o a r e a s a t l o w e s t r i s k o t h e h i g h e s t i n t h e c o u n t r yť T h e S o u t h a n d C e n t r a l P l a i n s c o n t a i n s e v e n o f t h e Ĭ Ī m e t r o a r e a s a t l o w e s t r i s k o t h e h i g h e s t i n t h e c o u n t r yť T h e S o u t h a n d C e n t r a l P l a i n s c o n t a i n s e v e n o f t h e Ĭ Ī m e t r o a r e a s a t l o w e s t r i s k o i n t h e C e n t r a l P l a i n s t y p i c a l l y e x p e r i e n c e d a m i l d r e c e s s i o n a n d b e n e f i t f r o m a r e b o u n d i n a g r i c u l t u r a l a n d c i n t h e C e n t r a l P l a i n s t y p i c a l l y e x p e r i e n c e d a m i l d r e c e s s i o n a n d b e n e f i t f r o m a r e b o u n d i n a g r i c u l t u r a l a n d c i n t h e C e n t r a l P l a i n s t y p i c a l l y e x p e r i e n c e d a m i l d r e c e s s i o n a n d b e n e f i t f r o m a r e b o u n d i n a g r i c u l t u r a l a n d c r e l a t e d i n d u s t r i e s r e l a t e d i n d u s t r i e s r e l a t e d i n d u s t r i e s w e l l a s m a c h i n e r y m a n u f a c t u r i n gť O v e r a l ls t h i s h a s c o n t r i b u t e d t o q u i c k e r i m p r o v e m e n t i n f u n d a m e n t a l d r i v e r s w e l l a s m a c h i n e r y m a n u f a c t u r i n gť O v e r a l ls t h i s h a s c o n t r i b u t e d t o q u i c k e r i m p r o v e m e n t i n f u n d a m e n t a l d r i v e r s w e l l a s m a c h i n e r y m a n u f a c t u r i n gť O v e r a l ls t h i s h a s c o n t r i b u t e d t o q u i c k e r i m p r o v e m e n t i n f u n d a m e n t a l d r i v e r s r e g i o n s o f t h e c o u n t r yť r e g i o n s o f t h e c o u n t r yť r e g i o n s o f t h e c o u n t r yť D i s t r e s s s a l e s g o v e r n t h e n e a r D i s t r e s s s a l e s g o v e r n t h e n e a r D i s t r e s s s a l e s g o v e r n t h e n e a r t e r m o u t l o o k f o r h o u s e p r i c e sș a r i s i n g s h a r e o f d i s t r e s s s a l e s w i l l r e s u l t i n a d e c l i t e r m o u t l o o k f o r h o u s e p r i c e sș a r i s i n g s h a r e o f d i s t r e s s s a l e s w i l l r e s u l t i n a d e c l i t e r m o u t l o o k f o r h o u s e p r i c e sș a r i s i n g s h a r e o f d i s t r e s s s a l e s w i l l r e s u l t i n a d e c l i s e c o n d q u a r t e rs t h e N A R r e p o r t e d a d e c l i n e i n t h e s h a r e o f d i s t r e s s s a l e s f r o m Į Ļ ś t o Į Į śť T h i s s h a r e w i l l r s e c o n d q u a r t e rs t h e N A R r e p o r t e d a d e c l i n e i n t h e s h a r e o f d i s t r e s s s a l e s f r o m Į Ļ ś t o Į Į śť T h i s s h a r e w i l l r s e c o n d q u a r t e rs t h e N A R r e p o r t e d a d e c l i n e i n t h e s h a r e o f d i s t r e s s s a l e s f r o m Į Ļ ś t o Į Į śť T h i s s h a r e w i l l r p r o c e s s i n g m a c h i n e s t a r t s a g a i ns d r i v i n g h o u s e p r i c e s b a c k d o w nť E x p e c t a t i o n s t h a t h o u s e p r i c e s w i l l f a l l i p r o c e s s i n g m a c h i n e s t a r t s a g a i ns d r i v i n g h o u s e p r i c e s b a c k d o w nť E x p e c t a t i o n s t h a t h o u s e p r i c e s w i l l f a l l i p r o c e s s i n g m a c h i n e s t a r t s a g a i ns d r i v i n g h o u s e p r i c e s b a c k d o w nť E x p e c t a t i o n s t h a t h o u s e p r i c e s w i l l f a l l i t h e a s s u m p t i o n t h a t t h e f o r e c l o s u r e p r o c e s s w i l l a c c e l e r a t e s o o nť t h e a s s u m p t i o n t h a t t h e f o r e c l o s u r e p r o c e s s w i l l a c c e l e r a t e s o o nť t h e a s s u m p t i o n t h a t t h e f o r e c l o s u r e p r o c e s s w i l l a c c e l e r a t e s o o nť F o r e c l o s u r e f i l i n g s a r e s t a r t i n g t o p i c k a s l o a n s e r v i c e r s w r a p t h e e x t e n s i v e l o a n r e v i e w s t h a t w e r e r F o r e c l o s u r e f i l i n g s a r e s t a r t i n g t o p i c k a s l o a n s e r v i c e r s w r a p t h e e x t e n s i v e l o a n r e v i e w s t h a t w e r e r F o r e c l o s u r e f i l i n g s a r e s t a r t i n g t o p i c k a s l o a n s e r v i c e r s w r a p t h e e x t e n s i v e l o a n r e v i e w s t h a t w e r e r s i g n i n g s i g n i n g s i g n i n g i s s u e s t h a t s u r f a c e d l a t e l a s t y e a rť D e s p i t e s o m e e v i d e n c e o f r e s o l u t i o ns u n c e r t a i n t i e s s t i l l s u r r o u n d t h e i n i s s u e s t h a t s u r f a c e d l a t e l a s t y e a rť D e s p i t e s o m e e v i d e n c e o f r e s o l u t i o ns u n c e r t a i n t i e s s t i l l s u r r o u n d t h e i n i s s u e s t h a t s u r f a c e d l a t e l a s t y e a rť D e s p i t e s o m e e v i d e n c e o f r e s o l u t i o ns u n c e r t a i n t i e s s t i l l s u r r o u n d t h e i n s p r a c t i c e s a n d c o u l d r s p r a c t i c e s a n d c o u l d r s p r a c t i c e s a n d c o u l d r f u r t h e r d e l a y s i n f o r e c l o s u r e ss w h i c h w o u l d s p o r t h o u s e p r i c e s i n t h e i n t e r i m b u t o n l y l e n g t h e n t h e t i m e i t f u r t h e r d e l a y s i n f o r e c l o s u r e ss w h i c h w o u l d s p o r t h o u s e p r i c e s i n t h e i n t e r i m b u t o n l y l e n g t h e n t h e t i m e i t f u r t h e r d e l a y s i n f o r e c l o s u r e ss w h i c h w o u l d s p o r t h o u s e p r i c e s i n t h e i n t e r i m b u t o n l y l e n g t h e n t h e t i m e i t c l e a r a n d p r i c e s t o r e t u r n t o e q u i l i b r i u mť c l e a r a n d p r i c e s t o r e t u r n t o e q u i l i b r i u mť c l e a r a n d p r i c e s t o r e t u r n t o e q u i l i b r i u mť MOODY'S ANALYTICS / / Copyright 2011 / 8 / 50

10 M o r t g a g e M a r k e t B y C r i s t i a n d e R i t i s N O V E M B E R Ĭ Ķs İ Ī Ĭ Ĭ E a r l s y s t a g e d e l i n q u e n c y r a t e s r o s e d u r i n g t h e p e r i s o s d t a w g h e i l d e l l i a n t q e u e n c y r a t e s f e l lș h o w e v e rs t h e r e i s s u b s t a n v a r i a t i o n M o r t g a g e a p p l i c a t i o n s r o s e o v e r t h e l a s t t h r e e m o n t h s a s m o r t g a g e i n t e r e s t r a t e s f e l lť O v e r a l l f i r s t m o r t g a g e o r i g i n a t i o n v o l u m e s r e m a i n e d e l e v a t e d i n r e c e n t q u a r t e r s p r i m a r i l y b e c a u s e o f i n t i g h t u n d e r w r i t i n g s t a n d a r d sť T h e e x p a n d e d H A R P p r o g r a m c o u l d h e l p p r o v i d e s o m e s t a b i l i t y t o t h e h o u s i n g m a r k e t b y l o w e r i n g m o r t g a g e p r e v e n t i n g s o m e f o r e c l o s u r e s C r e d i t c o n d i t i o n s i n t h e Uť Sť r e s i d e n t i a l m o r t g a g e m a r k e t w e r e m i x e d o v e r t h e p a s t t h r e e m o n t h s a s p r i c e s f i m a r k e t s w h i l e p e r s i s t e n t l y w e a k l a b o r m a r k e t s w e i g h e d o n p e r f o r m a n c eť I n a r e v e r s a s l s t o a f g e r e d c e l n i t n q t u r e n c d y ss r a e t a e r s l y d u r i n g t h e p e r i o d w h i s l s e t l a a g t e e d e l i n q u e n c y r a t e s f e l l a s r e p o r t e d b y t h e c r e d i t b u r e a u E q u i f a xť T h e o v e r a l l d o l l m o r t g a g e d e b t o u t s t a n d i n g r o s e t o Ķť Ķ Ĵ śs a n i n c r e a s e o f Ķ b a s i s p o i n t s o v e r t h e l a s t t h r e e m o n t h sť D e f a u l t r a b y Ķ b a s i s p o i n t s e v e n a s l o a n s e r v i c e r s s t e p p e d t h e i r e f f o r t s t o p u l l d i s t r e s s e d b o r r o w e r s t h r o u g h t h e f o i n v e s t o r i n t e r e s t i n p u r c h a s i n g o r o e w a n l e d e s p t r a o t p e e r t i e s h a s g r o w n i n s o m e p a r t s o f t h e c o u n t r ys f l o w s i n t o R E O i n v e a r o b u s t p a c eť L o a n o r i g i n a t i o n s f o r t h e p u r c h a s e o f n e w o r e x i s t i n g h o m e s r e m a i n s d e p r e s s e ds r e s u l t i n g i n l o r e l a t i v e t o a y e a r a g oť A s a n i n d i c a t i o n o f t h e u n r e l e n t i n g c o n t r a c t i o n o f t h e m o r t g a g e m a r k e ts t h e a m o u n t h a s r e t r e a t e d b a c k t o N o v e m b e r İ Ī Ī Ķ l e v e l sť P r o p o s e d c h a n g e s t o s t s h e H o g m o e v e A r f n f m o e r n d t a b l e R e f i n a n c i n g P r o g r a m a t t h O c t o b e r w i l l l e a d t o s o m e i n c r e a s e d r e f i n a n c i n g i n t h e n e a r t e r m b u t i s l i k e l y t o h a v e a m i n i m a l i m p a c t o n p MOODY'S ANALYTICS / / Copyright 2011 / 9 / 50

11 W h i l e t h e o v e r a l l d e l i n q u e n c y r a t e o n f i r s t m o r t g a g e l o a n s h a s i n c r e a s e ds t h e r e i s s u b s t a n t i a l r e g i o n a l v a r i a p r i c e d e c l i n e s a n d u n e m p l o y m e n t r a t e s a c r o s s c e n s u s a r e a sť D e l i n q u e n c y r a t e s f o r l o a n s t h a t w e r e Ĭ İ Ī d a y s o r t h e l a s t t h r e e m o n t h ss a s t h e y d i d t h r o u g h o u t İ Ī Ĭ Ī a n d t h e f i r s t h a l f o f İ Ī Ĭ L o a n d e f a u l t s Q i n c l u d i n g b a n k r u r e p o r t e d b y E q u i f a xs t h o u g h v o l a t i l i t y i n t h e s e r i e s s u g g e s t s t h a t t h e b r o a d e r t r e n d o f e l e v a t e d d e f a u l t s i s f i r s t m o r t g a g e l o a n s f a i l e d a t a n a n n u a l i z e d r a t eť P u t t i n g t h i s f i g u r e i n t o c o n t e x ts IJ m i l l i o n f i r s t m o r t g İ m i l l i o n f o r İ Ī Ī Ļs Ĺs Ī Ī Ī i n İ Ī Ī Ľs a l i t t l e m o r e t h a n h a l f a m i l l i o n i n İ Ī Ī Ĺs a n d Į Ī Ĺs Ī Ī Ī i n İ Ī Ī Ķť T h e n a t i o n a l f i r s t m o r t g a g e d e f a u l t r a t e Q i n c l u d i n g b a n k r t c i e s R i s e l e v a t e d a t Ĭ ś o f d o l l a r b a l a n c e ss w i s t a t e s t h a t e x p e r i e n c e d t h e m o s t n e w c o n s t r u c t i o n a n d p r i c e a p p r e c i a t i o n d u r i n g t h e h o u s i n g b o o mť N e v a d a l e d d e f a u l t r a t e o f ś o f o u t s t a n d i n g K b a a l d a e n c c r e s a s e o f İ Ķ b a s i s p o i n t s s i n c e J u n eť A r i z o n a f o l l o w e d w i t h a d e f a u l b a s i s p o i n t d e c r e a s e f r o m J u n eť F l o r i d a a n d C a l i f o r n i a h a d s i m i l a r d e f a u l t r a t e s o f Į ś a n d Ĺ śs r e s p e c t i s i n c e J u n e f o r b o t h s t a t e sť D e f a u l t r a t e s r e m a i n e d e l e v a t e d i n I d a h os O r e g o n a n d U t a hs w h e r e t h e h o u s i n g m a r c o n t i n u e d t o s t r u g g l es w i t h a d e f a u l t r a t e s o f IJ śť V e r m o n t a n d t h e D i s t r i c t o f C o l u m b i a h a d t h e l o w e s t d e f IJ ś a n d Ĵ ś o f o u t s t a n d i n g b a l a n c e sť MOODY'S ANALYTICS / / Copyright 2011 / 10 / 50

12 M o r t g a g e a p p l i c a t i o n s r o s e İ Ļ ś o v e r t h e l a s t t h r e e m o n t h s a s m o r t g a g e i n t e r e s t r a t e s f e l ls a c c o r d i n g t o t h e M o r t g a g e a p p l i c a t i o n s r o s e İ Ļ ś o v e r t h e l a s t t h r e e m o n t h s a s m o r t g a g e i n t e r e s t r a t e s f e l ls a c c o r d i n g t o t h e M o r t g a g e a p p l i c a t i o n s r o s e İ Ļ ś o v e r t h e l a s t t h r e e m o n t h s a s m o r t g a g e i n t e r e s t r a t e s f e l ls a c c o r d i n g t o t h e A l t h o u g h t h e F r e d d i e M a c Į Ī A l t h o u g h t h e F r e d d i e M a c Į Ī A l t h o u g h t h e F r e d d i e M a c Į Ī y e a r p r i m a r y m o r t g a g e m a r k e t s u r v e y r a t e r e a c h e d a n e w h i s t o r i c l o w o f IJť Ĭ śs m a n y o y e a r p r i m a r y m o r t g a g e m a r k e t s u r v e y r a t e r e a c h e d a n e w h i s t o r i c l o w o f IJť Ĭ śs m a n y o y e a r p r i m a r y m o r t g a g e m a r k e t s u r v e y r a t e r e a c h e d a n e w h i s t o r i c l o w o f IJť Ĭ śs m a n y c o u l d b e n e f i t f i n a n c i a l l y f r o m r e f i n a n c i n g h a v e e i t h e r a l r e a d y d o n e s o r e c e n t l y o r a r e u n a b l e t o d o s o b e c a u c o u l d b e n e f i t f i n a n c i a l l y f r o m r e f i n a n c i n g h a v e e i t h e r a l r e a d y d o n e s o r e c e n t l y o r a r e u n a b l e t o d o s o b e c a u c o u l d b e n e f i t f i n a n c i a l l y f r o m r e f i n a n c i n g h a v e e i t h e r a l r e a d y d o n e s o r e c e n t l y o r a r e u n a b l e t o d o s o b e c a u i n c o m e s o r c r e d i t s c o r e sť T h e a d m i n i s t r a t i o n p r o p o s e d s o m e c h a n g e s t o t h e g o v e r n m e n t i n c o m e s o r c r e d i t s c o r e sť T h e a d m i n i s t r a t i o n p r o p o s e d s o m e c h a n g e s t o t h e g o v e r n m e n t i n c o m e s o r c r e d i t s c o r e sť T h e a d m i n i s t r a t i o n p r o p o s e d s o m e c h a n g e s t o t h e g o v e r n m e n t s H o m e A f f o r d a b l e R e f i n a n c i n g P r o g r a m i s H o m e A f f o r d a b l e R e f i n a n c i n g P r o g r a m i s H o m e A f f o r d a b l e R e f i n a n c i n g P r o g r a m i O c t o b e rs i n c l u d i n g t h e r e m o v a l o f a n e l i g i b i l i t y c a p o n l o a n O c t o b e rs i n c l u d i n g t h e r e m o v a l o f a n e l i g i b i l i t y c a p o n l o a n O c t o b e rs i n c l u d i n g t h e r e m o v a l o f a n e l i g i b i l i t y c a p o n l o a n t o t o t o v a l u e r a t i o sť T h i s w i l l l e a d t o s o m e i n c r e a s e d r e f i n a n c i n g o v a l u e r a t i o sť T h i s w i l l l e a d t o s o m e i n c r e a s e d r e f i n a n c i n g o v a l u e r a t i o sť T h i s w i l l l e a d t o s o m e i n c r e a s e d r e f i n a n c i n g o q u a r t e r s f r o m b o r r o w e r s w h o w e r e p r e v i o u s l y e x c l u d e d f r o m t h e p r o g r a mť q u a r t e r s f r o m b o r r o w e r s w h o w e r e p r e v i o u s l y e x c l u d e d f r o m t h e p r o g r a mť q u a r t e r s f r o m b o r r o w e r s w h o w e r e p r e v i o u s l y e x c l u d e d f r o m t h e p r o g r a mť P r i v a t e l y f u n d e d m o r t g a g e f i n a n c i n g i s a v a i l a b l e o n l y f o r t h e h i g h e s t P r i v a t e l y f u n d e d m o r t g a g e f i n a n c i n g i s a v a i l a b l e o n l y f o r t h e h i g h e s t P r i v a t e l y f u n d e d m o r t g a g e f i n a n c i n g i s a v a i l a b l e o n l y f o r t h e h i g h e s t c r e d i ts h i g h c r e d i ts h i g h c r e d i ts h i g h i n c o m e b o r r o w e r s w i t h l o a n b a l a n c e s t h a t e x c e e i n c o m e b o r r o w e r s w i t h l o a n b a l a n c e s t h a t e x c e e i n c o m e b o r r o w e r s w i t h l o a n b a l a n c e s t h a t e x c e e c o n f o r m i n g l o a n l i m i tť L e n d i n g s t a n d a r d s a r e l i k e l y t o l o o s e n o v e r t h e n e x t y e a r o r t w o a s p r i v a t e l e n d e r s l c o n f o r m i n g l o a n l i m i tť L e n d i n g s t a n d a r d s a r e l i k e l y t o l o o s e n o v e r t h e n e x t y e a r o r t w o a s p r i v a t e l e n d e r s l c o n f o r m i n g l o a n l i m i tť L e n d i n g s t a n d a r d s a r e l i k e l y t o l o o s e n o v e r t h e n e x t y e a r o r t w o a s p r i v a t e l e n d e r s l b u t t h e p r o c e s s w i l l b e s l o w a n d w i l l d e p e n d l a r g e l y o n t h e f u t u r e s t r u c t u r e o f t h e h o u s i n g f i n a n c e s y s t e m t o b u t t h e p r o c e s s w i l l b e s l o w a n d w i l l d e p e n d l a r g e l y o n t h e f u t u r e s t r u c t u r e o f t h e h o u s i n g f i n a n c e s y s t e m t o b u t t h e p r o c e s s w i l l b e s l o w a n d w i l l d e p e n d l a r g e l y o n t h e f u t u r e s t r u c t u r e o f t h e h o u s i n g f i n a n c e s y s t e m t o l o w e r i n g o f t h e c o n f o r m i n g l o a n l i m i t a t t h e e n d o f S e p t e m b e r b r i e f l y t e s t e d t h e a p p e t i t e a c r o s s p r i v a t e l e l o w e r i n g o f t h e c o n f o r m i n g l o a n l i m i t a t t h e e n d o f S e p t e m b e r b r i e f l y t e s t e d t h e a p p e t i t e a c r o s s p r i v a t e l e l o w e r i n g o f t h e c o n f o r m i n g l o a n l i m i t a t t h e e n d o f S e p t e m b e r b r i e f l y t e s t e d t h e a p p e t i t e a c r o s s p r i v a t e l e f i n a n c i n gť T h e e x p e r i m e n t m a y b e s h o r t f i n a n c i n gť T h e e x p e r i m e n t m a y b e s h o r t f i n a n c i n gť T h e e x p e r i m e n t m a y b e s h o r t l i v e ds h o w e v e rs a s t h e S e n a t e v o t e d t o e x t e n d t h e h i g h e r c o n f o r m i n g l i m i t t h r l i v e ds h o w e v e rs a s t h e S e n a t e v o t e d t o e x t e n d t h e h i g h e r c o n f o r m i n g l i m i t t h r l i v e ds h o w e v e rs a s t h e S e n a t e v o t e d t o e x t e n d t h e h i g h e r c o n f o r m i n g l i m i t t h r a n d t h e H o u s e m a y f o l l o wť a n d t h e H o u s e m a y f o l l o wť a n d t h e H o u s e m a y f o l l o wť A s a r e s u l t o f t h e r a t e a c t i v i t ys r e f i n a n c i n g a c c o u n t e d f o r Ĺ Ľ ś o f a l l m o r t g a g e a p p l i c a t i o n s d u r i n g t h e l a s t A s a r e s u l t o f t h e r a t e a c t i v i t ys r e f i n a n c i n g a c c o u n t e d f o r Ĺ Ľ ś o f a l l m o r t g a g e a p p l i c a t i o n s d u r i n g t h e l a s t A s a r e s u l t o f t h e r a t e a c t i v i t ys r e f i n a n c i n g a c c o u n t e d f o r Ĺ Ľ ś o f a l l m o r t g a g e a p p l i c a t i o n s d u r i n g t h e l a s t l o a n a p p l i c a t i o n s r o s e Į Ī ś f r o m t h r e e m o n t h s a g o a n d w a s j u s t s l i g h t l y b e l o w t h e p e a k r e a c h e d i n S e p t e m b e rs l o a n a p p l i c a t i o n s r o s e Į Ī ś f r o m t h r e e m o n t h s a g o a n d w a s j u s t s l i g h t l y b e l o w t h e p e a k r e a c h e d i n S e p t e m b e rs l o a n a p p l i c a t i o n s r o s e Į Ī ś f r o m t h r e e m o n t h s a g o a n d w a s j u s t s l i g h t l y b e l o w t h e p e a k r e a c h e d i n S e p t e m b e rs B a n k e r s A s s o c i a t i o nť T h e o r e t i c a l l ys a s u b s t a n t i a l n u m b e r o f b o r r o w e r s c o u l d b e n e f i t f i n a n c i a l l y f r o m r e f i n a n B a n k e r s A s s o c i a t i o nť T h e o r e t i c a l l ys a s u b s t a n t i a l n u m b e r o f b o r r o w e r s c o u l d b e n e f i t f i n a n c i a l l y f r o m r e f i n a n B a n k e r s A s s o c i a t i o nť T h e o r e t i c a l l ys a s u b s t a n t i a l n u m b e r o f b o r r o w e r s c o u l d b e n e f i t f i n a n c i a l l y f r o m r e f i n a n m o r t g a g e r a t e s i n e x c e s s o f Ĵ śť H o w e v e rs m a n y a r e u n a b l e t o d o s o a s f a l l i n g h o u s e p r i c e s h a v e p u s h e d t h e i r m o r t g a g e r a t e s i n e x c e s s o f Ĵ śť H o w e v e rs m a n y a r e u n a b l e t o d o s o a s f a l l i n g h o u s e p r i c e s h a v e p u s h e d t h e i r m o r t g a g e r a t e s i n e x c e s s o f Ĵ śť H o w e v e rs m a n y a r e u n a b l e t o d o s o a s f a l l i n g h o u s e p r i c e s h a v e p u s h e d t h e i r t o t o t o v a l u e r a t i o s o r v a l u e r a t i o s o r v a l u e r a t i o s o r t h e y h a v e e x p e r i e n c e d a d e t e r i o r a t i o n i n t h e i r c r e d i t s t e m m i n g f r o m d e l i n q u e n c i e s o n o t h e r c r e d i t a c c o u n t sť t h e y h a v e e x p e r i e n c e d a d e t e r i o r a t i o n i n t h e i r c r e d i t s t e m m i n g f r o m d e l i n q u e n c i e s o n o t h e r c r e d i t a c c o u n t sť t h e y h a v e e x p e r i e n c e d a d e t e r i o r a t i o n i n t h e i r c r e d i t s t e m m i n g f r o m d e l i n q u e n c i e s o n o t h e r c r e d i t a c c o u n t sť i n c r e a s e s i n m o r t g a g e r a t e s o v e r t h e n e x t c o l e o f y e a r ss r e f i n a n c i n g w i l l d e c l i n e a n d p u r c h a s e s w i l l o c c i n c r e a s e s i n m o r t g a g e r a t e s o v e r t h e n e x t c o l e o f y e a r ss r e f i n a n c i n g w i l l d e c l i n e a n d p u r c h a s e s w i l l o c c i n c r e a s e s i n m o r t g a g e r a t e s o v e r t h e n e x t c o l e o f y e a r ss r e f i n a n c i n g w i l l d e c l i n e a n d p u r c h a s e s w i l l o c c v o l u m e sť v o l u m e sť v o l u m e sť G r o w t h i n l o a n o r i g i n a t i o n s d u e t o r e f i n a n c i n gť O v e r a l l f i r s t m o r t g a g e o r i g i n a t i o n v o l u m e s r e m a i n e d e l e v a t e d i n r O v e r a l l f i r s t m o r t g a g e o r i g i n a t i o n v o l u m e s r e m a i n e d e l e v a t e d i n r O v e r a l l f i r s t m o r t g a g e o r i g i n a t i o n v o l u m e s r e m a i n e d e l e v a t e d i n r MOODY'S ANALYTICS / / Copyright 2011 / 11 / 50

13 p r i m a r i l y b e c a u s e o f i n c r e a s e d r e f i n a n c i n g d e s p i t e t i g h t u n d e r w r i t i n g s t a n d a r d sť B o r r o w e r s w i t h l o w c r e d i t s o b t a i n m o r t g a g e c r e d i ts t h o u g h b o r r o w e r r s r w a i n t g h e m s i c d o r e s a r e g r a d u a l l y g a i n i n g g r e a t e r a c c e s s Q p r o v i d e d t h e y a d e m o n s t r a t e a s t e a d y i n c o m es a n d c a n p r o d u c e a d o w n p a y m e n t Rť A p p r o x i m a t e l y Ľ ś o f n e w l o a n o r i g i n a t i o n s i n t b o r r o w e r s w i t h c r e d i t s c o r e s b e l o w Ķ İ Ī a s c r e d i t a v a i l a b i l i t y r e m a i n s h i g h l y r e s t r i c t e d b y t h e F H A a n d t h e G S m a r k e tť D e s p i t e a p e r s i s t e n t l y w e a k l a b o r m a r k e t a n d f u r t h e r d e c l i n e s i n h o u s e p r i c e ss l o a n s o r i g i n a t e d i n t h e p a s t e x t r e m e l y t i g h t u n d e r w r i t i n g t h a t r e s t r i c t e d c r e d i t t o o n l y t h e m o s t q u a l i f i e d b o r r o w e r sť B o r r o w e r s w i t h n e l o w e r i n t e r e s t r a t e s t h a n t h e i r p r e d e c e s s o r ss m a k i n g m o n t h l y p a y m e n t s l o w e r a n d e a s i e r t o m a n a g eť A l t h o u g h m e a s u r e c r e d i t a v a i l a b i l i t ys t h e N a t i o n a l A s s o c i a t i o n o f R e a l t o r s È a f f o r d a b i l i t y i n d e x k e e p s h i t t i n g n e w r e c c o m b i n a t i o n o f f a l l i n g h o u s e p r i c e s a n d l o w i n t e r e s t r a t e sť W i l l i n g h o m e b u y e r s w i t h e x c e l l e n t c r e d i ts s t a b l e r e s o u r c e s t o m a k e s i z a b l e d o w n p a y m e n t s h a v e a m p l e o p p o r t u n i t i e s t o p u r c h a s e a f f o r d a b l e h o m e sť D e s p i t e t h e r m a n y p o t e n t i a l b u y e r s w i l l w a i t o n t h e s i d e l i n e s u n t i l h o u s e p r i c e s s t a b i l i z e f u l l y a n d c o n s u m e r c o n f i d e n c e i s MOODY'S ANALYTICS / / Copyright 2011 / 12 / 50

14 H o m e e q u i t y l o a n l o s s e s d r a g o n l e n d e r p o r t Of uo tl si to asť n d i n g b a l a n c e s o n H E L O C s c o n t r a c t e d a t a o Ķť o v Ķ e ś y r y y e e a r r a t e i S e p t e m b e r a s b o r r o w e r s d e l e v e r a g e dť T h e n u m b e r o f H E L O C l o a n s o u t s t a n d i n g f e l l a s l e n d e r s a r e e x i t i n g t h e h o m a n d r e s t r i c t i n g n e w c r e d i tť e e n C d l o h s o e m d e e q u i t y l o a n s a r e İ ś b e l o w a t h a e g i o r l y e e v ae lr ss w i t h e x t r e m e l y l i m i t e d n e w l o a p r o d u c t i o nť M o o s d s y A n a l y t i c s p r o j e c t s o n l y m o d e s t g r o w t h i n H E L O C v o l u m e a f e w y e a r s o u t o n c e t h e h o u s i n g m a r k r e s u l ts c o n s u m e r s w i l l i n c r e a s i n g l y t u r n t o b a n k c a r d s a n d o t h e r s o u r c e s o f c r e d i t t o f i n a n c e t h e i r s p e n d i n gť T h e p e r f o r m a n c e a n d o u t l o o k o f s e c o n d m o r t g a g e s r e m a i n s w e a kť D e l i n q u e n c y a n d d e f a u l t r a t e s f o r h o m e e q u i t y a r e h i g h r e l a t i v e t o f i r s t m o r t g a g e s a n d h i s t o r i c t r e n d sť M a n y l e n dd e d r o s w n a s r e o n d s e e l c a o y n i d n g l o w a r n i s t e f o r a s l o n g a s p o s s t h e y s e e k t o p r e s e r v e c a p i t a l a n ds i n s o m e i n s t a n c e ss h o p e f o r a t u r n a r o u n d i n h o u s e p r i c e sť D e l a y s i n t h e f a l s o p e r m i t t e d s o m e b o r r o w e r s t o k e e p t h e i r h o m e e q u i t y l i n e s o p e n b y p a y i n g t h e s m a l l e r a m o u n t s d u e o n t h e i f o r g o i n g t h e l a r g e r p a y m e n t o n t h e i r f i r s t m o r t g a g e sť A s m o r e f i r s t m o r t g a g e a r e p u s h e d t h r o u g h t h e f o r e c l o r e v e r s es w i t h m o r e l e n d e r s f o r c e d t o r e c o g n i z e t h e o u t s t a n d i n g l o s s e s o n t h e i r s e c o n d l i e n p o r t f o l i o sť MOODY'S ANALYTICS / / Copyright 2011 / 13 / 50

15 C o n g r e s s l i k e l y t o e x t e n d h i g h e r c o n f o r m i n g l o a n l i m i t s f o r t h e F H Ať H i g h e r c o n f o r m i n g l o a n l i m i t s f o r l o a n s g u a r a n H i g h e r c o n f o r m i n g l o a n l i m i t s f o r l o a n s g u a r a n H i g h e r c o n f o r m i n g l o a n l i m i t s f o r l o a n s g u a r a n F a n n i e M a es F r e d d i e M a c a n d t h e F H A e x p i r e d a t t h e e n d o f S e p t e m b e rť A l t h o u g h t h e r e t u r n t o l o w e r l i m i t s w a s F a n n i e M a es F r e d d i e M a c a n d t h e F H A e x p i r e d a t t h e e n d o f S e p t e m b e rť A l t h o u g h t h e r e t u r n t o l o w e r l i m i t s w a s F a n n i e M a es F r e d d i e M a c a n d t h e F H A e x p i r e d a t t h e e n d o f S e p t e m b e rť A l t h o u g h t h e r e t u r n t o l o w e r l i m i t s w a s a l i t m u s t e s t f o r t h e a b i l i t y o f p r i v a t e m o r t g a g e l e n d e r s t o p r o v i d e f i n a n c i n gs m a r k e t p a r t i c i p a n t ss i n c l u d i a l i t m u s t e s t f o r t h e a b i l i t y o f p r i v a t e m o r t g a g e l e n d e r s t o p r o v i d e f i n a n c i n gs m a r k e t p a r t i c i p a n t ss i n c l u d i a l i t m u s t e s t f o r t h e a b i l i t y o f p r i v a t e m o r t g a g e l e n d e r s t o p r o v i d e f i n a n c i n gs m a r k e t p a r t i c i p a n t ss i n c l u d i R e a l t o r s a n d t h e M o r t g a g e B a n k e r s A s s o c i a t i o ns e x p r e s s e d f e a r s t h a t t h e e c o n o m y i n g e n e r a l a n d t h e h o u s i n g R e a l t o r s a n d t h e M o r t g a g e B a n k e r s A s s o c i a t i o ns e x p r e s s e d f e a r s t h a t t h e e c o n o m y i n g e n e r a l a n d t h e h o u s i n g R e a l t o r s a n d t h e M o r t g a g e B a n k e r s A s s o c i a t i o ns e x p r e s s e d f e a r s t h a t t h e e c o n o m y i n g e n e r a l a n d t h e h o u s i n g f r a g i l e t o h a n d l e t h e c h a n g eť f r a g i l e t o h a n d l e t h e c h a n g eť f r a g i l e t o h a n d l e t h e c h a n g eť T h e c o n f o r m i n g l o a n l i m i t t h a t d e f i n e s t h e m a x i m u m s i z e o f l o a n s t h a t a r e e l i g i b l e f o r s a l e t o t h e g o v e r n m e n T h e c o n f o r m i n g l o a n l i m i t t h a t d e f i n e s t h e m a x i m u m s i z e o f l o a n s t h a t a r e e l i g i b l e f o r s a l e t o t h e g o v e r n m e n T h e c o n f o r m i n g l o a n l i m i t t h a t d e f i n e s t h e m a x i m u m s i z e o f l o a n s t h a t a r e e l i g i b l e f o r s a l e t o t h e g o v e r n m e n s p o n s o r e d e n t e r p r i s e s F s p o n s o r e d e n t e r p r i s e s F s p o n s o r e d e n t e r p r i s e s F M a e a n d F r e d d i e M a c w a s r a i s e d t o Ì Ĺ İ Ļs Ĺ Ĵ Ī w i t h t h e İ Ī Ī Ľ e c o n o m i c s t i m u l u s p a c k a g eť T h i s p e r m i t t e d a l a r g e r M a e a n d F r e d d i e M a c w a s r a i s e d t o Ì Ĺ İ Ļs Ĺ Ĵ Ī w i t h t h e İ Ī Ī Ľ e c o n o m i c s t i m u l u s p a c k a g eť T h i s p e r m i t t e d a l a r g e r M a e a n d F r e d d i e M a c w a s r a i s e d t o Ì Ĺ İ Ļs Ĺ Ĵ Ī w i t h t h e İ Ī Ī Ľ e c o n o m i c s t i m u l u s p a c k a g eť T h i s p e r m i t t e d a l a r g e r e i t h e r p u r c h a s e o r r e f i n a n c e t h e i r m o r t g a g e s a t t h e l o w e r r a t e s c o m m a n d e d b y G S E l o a n sť W i t h t h e e x p i r a t i o n e i t h e r p u r c h a s e o r r e f i n a n c e t h e i r m o r t g a g e s a t t h e l o w e r r a t e s c o m m a n d e d b y G S E l o a n sť W i t h t h e e x p i r a t i o n e i t h e r p u r c h a s e o r r e f i n a n c e t h e i r m o r t g a g e s a t t h e l o w e r r a t e s c o m m a n d e d b y G S E l o a n sť W i t h t h e e x p i r a t i o n t h e e n d o f S e p t e m b e rs t h e l i m i t r e t u r n e d t o i t s p r e v i o u s l e v e l o f Ì IJ Ĭ Ĺs Ī Ī Ī i n m o s t p a r t s o f t h e c o u n t r yť F o r t h e e n d o f S e p t e m b e rs t h e l i m i t r e t u r n e d t o i t s p r e v i o u s l e v e l o f Ì IJ Ĭ Ĺs Ī Ī Ī i n m o s t p a r t s o f t h e c o u n t r yť F o r t h e e n d o f S e p t e m b e rs t h e l i m i t r e t u r n e d t o i t s p r e v i o u s l e v e l o f Ì IJ Ĭ Ĺs Ī Ī Ī i n m o s t p a r t s o f t h e c o u n t r yť F o r ýýýh i g h c o s t h i g h c o s t h i g h c o s t ŷ ŷ ŷ a r e a ss t a r e a s a r l i m i t i s d e f i n e d a s t h e l e s s e r o f Ĭ Ĭ Ĵ ś o f t h e l o c a l m e d i a n v a l u e o f h o m e s o r Ì Ķ İ Ĵs Ĵ Ī Īs t h e r e b y l i m i t i n g t h e i l i m i t i s d e f i n e d a s t h e l e s s e r o f Ĭ Ĭ Ĵ ś o f t h e l o c a l m e d i a n v a l u e o f h o m e s o r Ì Ķ İ Ĵs Ĵ Ī Īs t h e r e b y l i m i t i n g t h e i l i m i t i s d e f i n e d a s t h e l e s s e r o f Ĭ Ĭ Ĵ ś o f t h e l o c a l m e d i a n v a l u e o f h o m e s o r Ì Ķ İ Ĵs Ĵ Ī Īs t h e r e b y l i m i t i n g t h e i B i l l s i n b o t h t h e H o u s e a n d S e n a t e h a v e b e e n i n t r o d u c e d c a l l i n g f o r a n e x t e n s i o n o f t h e h i g h e r l o a n l i m i t s a t B i l l s i n b o t h t h e H o u s e a n d S e n a t e h a v e b e e n i n t r o d u c e d c a l l i n g f o r a n e x t e n s i o n o f t h e h i g h e r l o a n l i m i t s a t B i l l s i n b o t h t h e H o u s e a n d S e n a t e h a v e b e e n i n t r o d u c e d c a l l i n g f o r a n e x t e n s i o n o f t h e h i g h e r l o a n l i m i t s a t A l t h o u g h t h e S e n a t e a p p r o v e d m e a s u r e s t h a t w o u l d r e s t o r e h i g h b a l a n c e l o a n l i m i t s f o r F a n n i e M a e a n d F r e d d i e A l t h o u g h t h e S e n a t e a p p r o v e d m e a s u r e s t h a t w o u l d r e s t o r e h i g h b a l a n c e l o a n l i m i t s f o r F a n n i e M a e a n d F r e d d i e A l t h o u g h t h e S e n a t e a p p r o v e d m e a s u r e s t h a t w o u l d r e s t o r e h i g h b a l a n c e l o a n l i m i t s f o r F a n n i e M a e a n d F r e d d i e m e a s u r e w a s r e j e c t e d b y t h e H o u s es a n d i t i s e x p e c t e d t h a t t h e c o n f o r m i n g l i m i t f o r t h e G S E s w i l l r e m a i n a t Ì m e a s u r e w a s r e j e c t e d b y t h e H o u s es a n d i t i s e x p e c t e d t h a t t h e c o n f o r m i n g l i m i t f o r t h e G S E s w i l l r e m a i n a t Ì m e a s u r e w a s r e j e c t e d b y t h e H o u s es a n d i t i s e x p e c t e d t h a t t h e c o n f o r m i n g l i m i t f o r t h e G S E s w i l l r e m a i n a t Ì I n m i d I n m i d I n m i d N o v e m b e rs a b i p a r t i s a n c o n g r e s s i o n a l c o m m i t t e e s o u g h t t o a c h i e v e a c o m p r o m i s e b y a g r e e i n g o n a m e a s u r N o v e m b e rs a b i p a r t i s a n c o n g r e s s i o n a l c o m m i t t e e s o u g h t t o a c h i e v e a c o m p r o m i s e b y a g r e e i n g o n a m e a s u r N o v e m b e rs a b i p a r t i s a n c o n g r e s s i o n a l c o m m i t t e e s o u g h t t o a c h i e v e a c o m p r o m i s e b y a g r e e i n g o n a m e a s u r l o a n l i m i t s t o Ì Ĺ İ Ļs Ĺ Ĵ Ī t h r o u g h İ Ī Ĭ Į i n c e r t a i n l o a n l i m i t s t o Ì Ĺ İ Ļs Ĺ Ĵ Ī t h r o u g h İ Ī Ĭ Į i n c e r t a i n l o a n l i m i t s t o Ì Ĺ İ Ļs Ĺ Ĵ Ī t h r o u g h İ Ī Ĭ Į i n c e r t a i n ýýýh i g h c o s t h i g h c o s t h i g h c o s t ŷ ŷ ŷ a r e a s f o r t h e F H A e x c l u s i v e l yť W h i l e t h e m e a s u r e i s n o t y e t l a a r e a s f o r t h e F H A e x c l u s i v e l yť W h i l e t h e m e a s u r e i s n o t y e t l a a r e a s f o r t h e F H A e x c l u s i v e l yť W h i l e t h e m e a s u r e i s n o t y e t l a m o m e n t u m i s b u i l d i n g t o a p p r o v e i tť m o m e n t u m i s b u i l d i n g t o a p p r o v e i tť m o m e n t u m i s b u i l d i n g t o a p p r o v e i tť W h i l e l o w e r i n g t h e c o n f o r m i n g l i m i t m a y b e i n t h e g o v e r n m e n t W h i l e l o w e r i n g t h e c o n f o r m i n g l i m i t m a y b e i n t h e g o v e r n m e n t W h i l e l o w e r i n g t h e c o n f o r m i n g l i m i t m a y b e i n t h e g o v e r n m e n t s b e s t i n t e r e s t i n t h e l o n g r u ns i t c o u l d h a v e s i g n i f i c a n t i s b e s t i n t e r e s t i n t h e l o n g r u ns i t c o u l d h a v e s i g n i f i c a n t i s b e s t i n t e r e s t i n t h e l o n g r u ns i t c o u l d h a v e s i g n i f i c a n t i s a l e s a n d p r i c e s i n t h e s h o r t r u n a s a v a i l a b l e c r e d i t f o r p o t e n t i a l h o m e b u y e r s i s r e d u c e dť S o f a rs e x p e c t e d i s a l e s a n d p r i c e s i n t h e s h o r t r u n a s a v a i l a b l e c r e d i t f o r p o t e n t i a l h o m e b u y e r s i s r e d u c e dť S o f a rs e x p e c t e d i s a l e s a n d p r i c e s i n t h e s h o r t r u n a s a v a i l a b l e c r e d i t f o r p o t e n t i a l h o m e b u y e r s i s r e d u c e dť S o f a rs e x p e c t e d i o f f s e t t o s o m e e x t e n t b y t h e g e n e r a l l y l o w i n t e r e s t r a t e e n v i r o n m e n tť S h o u l d i n t e r e s t r a t e s o n T r e a s u r y s e c o f f s e t t o s o m e e x t e n t b y t h e g e n e r a l l y l o w i n t e r e s t r a t e e n v i r o n m e n tť S h o u l d i n t e r e s t r a t e s o n T r e a s u r y s e c o f f s e t t o s o m e e x t e n t b y t h e g e n e r a l l y l o w i n t e r e s t r a t e e n v i r o n m e n tť S h o u l d i n t e r e s t r a t e s o n T r e a s u r y s e c j u m b o b o r r o w e r s c o u l d s e e r a t e s i n c r e a s e q u i c k l yť j u m b o b o r r o w e r s c o u l d s e e r a t e s i n c r e a s e q u i c k l yť j u m b o b o r r o w e r s c o u l d s e e r a t e s i n c r e a s e q u i c k l yť C o u n t e r a c t i n g s o m e o f t h i s i m p a c t w o u l d b e a r e s u r g e n c e i n p r i v a t e r e s i d e n t i a l m o r t g a g e C o u n t e r a c t i n g s o m e o f t h i s i m p a c t w o u l d b e a r e s u r g e n c e i n p r i v a t e r e s i d e n t i a l m o r t g a g e C o u n t e r a c t i n g s o m e o f t h i s i m p a c t w o u l d b e a r e s u r g e n c e i n p r i v a t e r e s i d e n t i a l m o r t g a g e b a c k e d s e c u r i t i e sť W h i l e a f e w R M B S h a v b a c k e d s e c u r i t i e sť W h i l e a f e w R M B S h a v b a c k e d s e c u r i t i e sť W h i l e a f e w R M B S h a v i s s u e d i n t h e p a s t y e a rs t h e m a r k e t h a s y e t t o r e c o v e r t o t h e d e g r e e n e c e s s a r y t o h a v e a m e a n i n g f u l i m p a c tť i s s u e d i n t h e p a s t y e a rs t h e m a r k e t h a s y e t t o r e c o v e r t o t h e d e g r e e n e c e s s a r y t o h a v e a m e a n i n g f u l i m p a c tť i s s u e d i n t h e p a s t y e a rs t h e m a r k e t h a s y e t t o r e c o v e r t o t h e d e g r e e n e c e s s a r y t o h a v e a m e a n i n g f u l i m p a c tť p r i v a t e m a r k e t i s p r e p a r e d t o p r o v i d e m o r e m o r t g a g e f i n a n c i n gs p o l i c y m a k e r s m a y b e r e l u c t a n t t o r e d u c e t h e p r i v a t e m a r k e t i s p r e p a r e d t o p r o v i d e m o r e m o r t g a g e f i n a n c i n gs p o l i c y m a k e r s m a y b e r e l u c t a n t t o r e d u c e t h e p r i v a t e m a r k e t i s p r e p a r e d t o p r o v i d e m o r e m o r t g a g e f i n a n c i n gs p o l i c y m a k e r s m a y b e r e l u c t a n t t o r e d u c e t h e s p a r t i c i p a t i s p a r t i c i p a t i s p a r t i c i p a t i t h e m o r t g a g e m a r k e tť A t p r e s e n ts t h e g o v e r n m e n t i s p r o v i d i n g f i n a n c i n g o n a p p r o x i m a t e l y ś o f a l l n e w m o r t t h e m o r t g a g e m a r k e tť A t p r e s e n ts t h e g o v e r n m e n t i s p r o v i d i n g f i n a n c i n g o n a p p r o x i m a t e l y ś o f a l l n e w m o r t t h e m o r t g a g e m a r k e tť A t p r e s e n ts t h e g o v e r n m e n t i s p r o v i d i n g f i n a n c i n g o n a p p r o x i m a t e l y ś o f a l l n e w m o r t W h i l e i t i s l i k e l y t h a t t h e F H A W h i l e i t i s l i k e l y t h a t t h e F H A W h i l e i t i s l i k e l y t h a t t h e F H A s h i g h e r c o n f o r m i n g l o a n l i m i t w i l l b e r e s t o r e d i n t h e s h o r t t e r ms t h e r e i s a p o s s i b i l s h i g h e r c o n f o r m i n g l o a n l i m i t w i l l b e r e s t o r e d i n t h e s h o r t t e r ms t h e r e i s a p o s s i b i l s h i g h e r c o n f o r m i n g l o a n l i m i t w i l l b e r e s t o r e d i n t h e s h o r t t e r ms t h e r e i s a p o s s i b i l p r i o r t o t h e e n d o f İ Ī A m o n g t h e p o s s i b l e b u d g e t c u t s b e i n g c o n s i d e r e d t o r e d u c e t h e f e d e r a l d e f i c i t i s a p r i o r t o t h e e n d o f İ Ī A m o n g t h e p o s s i b l e b u d g e t c u t s b e i n g c o n s i d e r e d t o r e d u c e t h e f e d e r a l d e f i c i t i s a p r i o r t o t h e e n d o f İ Ī A m o n g t h e p o s s i b l e b u d g e t c u t s b e i n g c o n s i d e r e d t o r e d u c e t h e f e d e r a l d e f i c i t i s a c o n f o r m i n g l o a n l i m i t t o Ì IJ Ĭ Ĺs Ī Ī Ī a t a p r o j e c t e d c o s t s a v i n g o f Ì IJ b i l l i o n o v e r Ĭ Ī y e a r sť c o n f o r m i n g l o a n l i m i t t o Ì IJ Ĭ Ĺs Ī Ī Ī a t a p r o j e c t e d c o s t s a v i n g o f Ì IJ b i l l i o n o v e r Ĭ Ī y e a r sť c o n f o r m i n g l o a n l i m i t t o Ì IJ Ĭ Ĺs Ī Ī Ī a t a p r o j e c t e d c o s t s a v i n g o f Ì IJ b i l l i o n o v e r Ĭ Ī y e a r sť A d m i n i s t r a t i o n r e s t r i n g s H A R Pť I n l a t e O c t o b e rs t h e O b a m a a d m i n i s t r a t i o n p r o p o s e d e x p a n d i n g b o r r o w e r e l i g i b i l i I n l a t e O c t o b e rs t h e O b a m a a d m i n i s t r a t i o n p r o p o s e d e x p a n d i n g b o r r o w e r e l i g i b i l i I n l a t e O c t o b e rs t h e O b a m a a d m i n i s t r a t i o n p r o p o s e d e x p a n d i n g b o r r o w e r e l i g i b i l i A f f o r d a b l e R e f i n a n c e P r o g r a mť H A R P w a s i n t r o d u c e d i n İ Ī Ī Ļ t o h e l p u n d e r w a t e r h o m e o w n e r s r e s t r u c t u r e t h e i r l A f f o r d a b l e R e f i n a n c e P r o g r a mť H A R P w a s i n t r o d u c e d i n İ Ī Ī Ļ t o h e l p u n d e r w a t e r h o m e o w n e r s r e s t r u c t u r e t h e i r l A f f o r d a b l e R e f i n a n c e P r o g r a mť H A R P w a s i n t r o d u c e d i n İ Ī Ī Ļ t o h e l p u n d e r w a t e r h o m e o w n e r s r e s t r u c t u r e t h e i r l F a n n i e M a e a n d F r e d d i e M a cť F a n n i e M a e a n d F r e d d i e M a cť F a n n i e M a e a n d F r e d d i e M a cť U n d e r r e a s o n a b l e a s s u m p t i o n s a b o u t f u t u r e m o r t g a g e r a t e s a n d h o w t h e p r o g r a m w i l l b e i m p l e m e n t e ds t h e r e s t r u U n d e r r e a s o n a b l e a s s u m p t i o n s a b o u t f u t u r e m o r t g a g e r a t e s a n d h o w t h e p r o g r a m w i l l b e i m p l e m e n t e ds t h e r e s t r u U n d e r r e a s o n a b l e a s s u m p t i o n s a b o u t f u t u r e m o r t g a g e r a t e s a n d h o w t h e p r o g r a m w i l l b e i m p l e m e n t e ds t h e r e s t r u MOODY'S ANALYTICS / / Copyright 2011 / 14 / 50

16 r e f i n a n c e t o Ķ m i l l i o n a d d i t i o n a l h o m e ss b r i n g i n g t o t a l r e f i n a n c i n g s u n d e r t h e p r o g r a m t o Ĵ m i l l i o nť r e f i n a n c e t o Ķ m i l l i o n a d d i t i o n a l h o m e ss b r i n g i n g t o t a l r e f i n a n c i n g s u n d e r t h e p r o g r a m t o Ĵ m i l l i o nť r e f i n a n c e t o Ķ m i l l i o n a d d i t i o n a l h o m e ss b r i n g i n g t o t a l r e f i n a n c i n g s u n d e r t h e p r o g r a m t o Ĵ m i l l i o nť T h e O b a m a a d m i n i s t r a t i o n i n i t i a l l y t h o u g h t t h e p r o g r a m w o u l d a l l o w b e t w e e n f o u r m i l l i o n a n d f i v e m i l l i o n h o m T h e O b a m a a d m i n i s t r a t i o n i n i t i a l l y t h o u g h t t h e p r o g r a m w o u l d a l l o w b e t w e e n f o u r m i l l i o n a n d f i v e m i l l i o n h o m T h e O b a m a a d m i n i s t r a t i o n i n i t i a l l y t h o u g h t t h e p r o g r a m w o u l d a l l o w b e t w e e n f o u r m i l l i o n a n d f i v e m i l l i o n h o m o f l o w e r m o r t g a g e r a t e sť T o d a t es h o w e v e rs t h e r e h a v e b e e n f e w e r t h a n Īs Ī Ī Ī H A R P r e f i n a n c i n g ss f e w e r t h a n o f l o w e r m o r t g a g e r a t e sť T o d a t es h o w e v e rs t h e r e h a v e b e e n f e w e r t h a n Īs Ī Ī Ī H A R P r e f i n a n c i n g ss f e w e r t h a n o f l o w e r m o r t g a g e r a t e sť T o d a t es h o w e v e rs t h e r e h a v e b e e n f e w e r t h a n Īs Ī Ī Ī H A R P r e f i n a n c i n g ss f e w e r t h a n u n d e r w a t e r h o m e o w n e r s u n d e r w a t e r h o m e o w n e r s u n d e r w a t e r h o m e o w n e r s K t h o s e w h o o w e m o r e t h a n t h e i r h o m e s t h o s e w h o o w e m o r e t h a n t h e i r h o m e s t h o s e w h o o w e m o r e t h a n t h e i r h o m e s m a r k e t v a l u eť m a r k e t v a l u eť m a r k e t v a l u eť H A R P h a s f a l l e n w e l l s h o r t o f e x p e c t a t i o n s f o r a r a n g e o f r e a s o n s t h a t t h e p r o g r a m H A R P h a s f a l l e n w e l l s h o r t o f e x p e c t a t i o n s f o r a r a n g e o f r e a s o n s t h a t t h e p r o g r a m H A R P h a s f a l l e n w e l l s h o r t o f e x p e c t a t i o n s f o r a r a n g e o f r e a s o n s t h a t t h e p r o g r a m s c h a n g e s a d d r e s sť T h e s e i n c l u d e i n c r e a s i n g t s c h a n g e s a d d r e s sť T h e s e i n c l u d e i n c r e a s i n g t s c h a n g e s a d d r e s sť T h e s e i n c l u d e i n c r e a s i n g t o f h o m e o w n e r s e l i g i b l e t o p a r t i c i p a t eș b o o s t i n g t h e s a v i n g s f o r h o m e o w n e r s w h o r e f i n a n c es c r e a t i n g a l a r g e r o f h o m e o w n e r s e l i g i b l e t o p a r t i c i p a t eș b o o s t i n g t h e s a v i n g s f o r h o m e o w n e r s w h o r e f i n a n c es c r e a t i n g a l a r g e r o f h o m e o w n e r s e l i g i b l e t o p a r t i c i p a t eș b o o s t i n g t h e s a v i n g s f o r h o m e o w n e r s w h o r e f i n a n c es c r e a t i n g a l a r g e r s u b s t a n t i a l l y i n c r e a s i n g i n c e n t i v e s f o r m o r t g a g e s e r v i c e r s w h o e n a b l e m o r e r e f i n a n c i n gť s u b s t a n t i a l l y i n c r e a s i n g i n c e n t i v e s f o r m o r t g a g e s e r v i c e r s w h o e n a b l e m o r e r e f i n a n c i n gť s u b s t a n t i a l l y i n c r e a s i n g i n c e n t i v e s f o r m o r t g a g e s e r v i c e r s w h o e n a b l e m o r e r e f i n a n c i n gť A l t h o u g h i t i s n o t a p a n a c e a f o r t h e h o u s i n g m a r k e t A l t h o u g h i t i s n o t a p a n a c e a f o r t h e h o u s i n g m a r k e t A l t h o u g h i t i s n o t a p a n a c e a f o r t h e h o u s i n g m a r k e t s w o e ss t h e e x p a n d e d H A R P c o u l d h e l p p r o v i d e s o m e s t a b i l i t y t o t h e h o s w o e ss t h e e x p a n d e d H A R P c o u l d h e l p p r o v i d e s o m e s t a b i l i t y t o t h e h o s w o e ss t h e e x p a n d e d H A R P c o u l d h e l p p r o v i d e s o m e s t a b i l i t y t o t h e h o l o w e r i n g m o r t g a g e p a y m e n t s a n d p r e v e n t i n g s o m e f o r e c l o s u r e sť l o w e r i n g m o r t g a g e p a y m e n t s a n d p r e v e n t i n g s o m e f o r e c l o s u r e sť l o w e r i n g m o r t g a g e p a y m e n t s a n d p r e v e n t i n g s o m e f o r e c l o s u r e sť S t a t e a t t o r n e y s g e n e r a l c o n t e m p l a t e d e a lť F e d e r a l o f f i c i a l s a n d o t h e r s t a t e a t t o r n e y s g e n e r a l a r e n e g o t i a t i n g F e d e r a l o f f i c i a l s a n d o t h e r s t a t e a t t o r n e y s g e n e r a l a r e n e g o t i a t i n g F e d e r a l o f f i c i a l s a n d o t h e r s t a t e a t t o r n e y s g e n e r a l a r e n e g o t i a t i n g f o r e c l o s u r e a b u s e s w i t h m a j o r Uť Sť b a n k sť A d e a l c o u l d p r o v i d e s o m e a s s i s t a n c e t o e x i s t i n g h o m e o w n e r ss t h o u g f o r e c l o s u r e a b u s e s w i t h m a j o r Uť Sť b a n k sť A d e a l c o u l d p r o v i d e s o m e a s s i s t a n c e t o e x i s t i n g h o m e o w n e r ss t h o u g f o r e c l o s u r e a b u s e s w i t h m a j o r Uť Sť b a n k sť A d e a l c o u l d p r o v i d e s o m e a s s i s t a n c e t o e x i s t i n g h o m e o w n e r ss t h o u g l i m i t e d c r e d i t i n t h e f u t u r e i f l e n d e r s a r e r e q u i r e d t o c o n s e r v e c a p i t a l t o p a y f i n e s a n d i m p l e m e n t n e w s y s t e l i m i t e d c r e d i t i n t h e f u t u r e i f l e n d e r s a r e r e q u i r e d t o c o n s e r v e c a p i t a l t o p a y f i n e s a n d i m p l e m e n t n e w s y s t e l i m i t e d c r e d i t i n t h e f u t u r e i f l e n d e r s a r e r e q u i r e d t o c o n s e r v e c a p i t a l t o p a y f i n e s a n d i m p l e m e n t n e w s y s t e T h e a g r e e m e n t i s g e a r e d t o w a r d s e t t l i n g s t a t e s T h e a g r e e m e n t i s g e a r e d t o w a r d s e t t l i n g s t a t e s T h e a g r e e m e n t i s g e a r e d t o w a r d s e t t l i n g s t a t e s c l a i m s o f p o o r m o r t g a g e a n d f o r e c l o s u r e p r a c t i c e ss i n c l u d i n g t h e f o r m o c l a i m s o f p o o r m o r t g a g e a n d f o r e c l o s u r e p r a c t i c e ss i n c l u d i n g t h e f o r m o c l a i m s o f p o o r m o r t g a g e a n d f o r e c l o s u r e p r a c t i c e ss i n c l u d i n g t h e f o r m o k n o w n a s r o b o k n o w n a s r o b o k n o w n a s r o b o s i g n i n g i n w h i c h l e n d e r s a p p r o v e d d o c u m e n t s u s e d t o f i l e f o r e c l o s u r e p r o c e e d i n g s w i t h o u t a c t u a l l y s i g n i n g i n w h i c h l e n d e r s a p p r o v e d d o c u m e n t s u s e d t o f i l e f o r e c l o s u r e p r o c e e d i n g s w i t h o u t a c t u a l l y s i g n i n g i n w h i c h l e n d e r s a p p r o v e d d o c u m e n t s u s e d t o f i l e f o r e c l o s u r e p r o c e e d i n g s w i t h o u t a c t u a l l y A p r o p o s e d s e t t l e m e n t r e p o r t e d l y w o u l d p r e v e n t t h e s t a t e s f r o m p u r s u i n g c l a i m s a g a i n s t b a n k s r e l a t i n g t o f r a A p r o p o s e d s e t t l e m e n t r e p o r t e d l y w o u l d p r e v e n t t h e s t a t e s f r o m p u r s u i n g c l a i m s a g a i n s t b a n k s r e l a t i n g t o f r a A p r o p o s e d s e t t l e m e n t r e p o r t e d l y w o u l d p r e v e n t t h e s t a t e s f r o m p u r s u i n g c l a i m s a g a i n s t b a n k s r e l a t i n g t o f r a o f l o a n s d u r i n g t h e h o u s i n g b o o mť I t w o u l d a l s o p r e v e n t s t a t e s f r o m p u r s u i n g c l a i m s f o r f o r e c l o s u r e a b u s e ss i n o f l o a n s d u r i n g t h e h o u s i n g b o o mť I t w o u l d a l s o p r e v e n t s t a t e s f r o m p u r s u i n g c l a i m s f o r f o r e c l o s u r e a b u s e ss i n o f l o a n s d u r i n g t h e h o u s i n g b o o mť I t w o u l d a l s o p r e v e n t s t a t e s f r o m p u r s u i n g c l a i m s f o r f o r e c l o s u r e a b u s e ss i n m o d i f i c a t i o n a p p l i c a t i o nť W h e t h e r t h e p r o p o s a l w o u l d p r e c l u d e t h e s t a t e s f r o m p u r s u i n g t h e b a n k s f o r i s s u e s r m o d i f i c a t i o n a p p l i c a t i o nť W h e t h e r t h e p r o p o s a l w o u l d p r e c l u d e t h e s t a t e s f r o m p u r s u i n g t h e b a n k s f o r i s s u e s r m o d i f i c a t i o n a p p l i c a t i o nť W h e t h e r t h e p r o p o s a l w o u l d p r e c l u d e t h e s t a t e s f r o m p u r s u i n g t h e b a n k s f o r i s s u e s r m a r k e t i n g o f l o a n s a s m o r t g a g e m a r k e t i n g o f l o a n s a s m o r t g a g e m a r k e t i n g o f l o a n s a s m o r t g a g e b a c k e d s e c u r i t i e s i s u n c l e a rť b a c k e d s e c u r i t i e s i s u n c l e a rť b a c k e d s e c u r i t i e s i s u n c l e a rť I n r e t u r ns l a r g e l e n d e r s w o u l d p r o v i d e w a r d o f Ì İ Ī b i l l i o n i n f o r e c l o s u r e r e l i e f p r i m a r i l y i n t h e f o r m o f w I n r e t u r ns l a r g e l e n d e r s w o u l d p r o v i d e w a r d o f Ì İ Ī b i l l i o n i n f o r e c l o s u r e r e l i e f p r i m a r i l y i n t h e f o r m o f w I n r e t u r ns l a r g e l e n d e r s w o u l d p r o v i d e w a r d o f Ì İ Ī b i l l i o n i n f o r e c l o s u r e r e l i e f p r i m a r i l y i n t h e f o r m o f w o n t e n s o f m i l l i o n s o f m o r t g a g e sť o n t e n s o f m i l l i o n s o f m o r t g a g e sť o n t e n s o f m i l l i o n s o f m o r t g a g e sť A l t h o u g h t h e p r o p o s a l a p p e a r e d t o g a i n s o m e t r a c t i o n e a r l i e r i n t h e y e a rs a n u m b e r o f s t a t e a t t o r n e y s g e n e r A l t h o u g h t h e p r o p o s a l a p p e a r e d t o g a i n s o m e t r a c t i o n e a r l i e r i n t h e y e a rs a n u m b e r o f s t a t e a t t o r n e y s g e n e r A l t h o u g h t h e p r o p o s a l a p p e a r e d t o g a i n s o m e t r a c t i o n e a r l i e r i n t h e y e a rs a n u m b e r o f s t a t e a t t o r n e y s g e n e r a g a i n s t i tť F u r t h e r d e l a y s i n a n a g r e e m e n t c o u l d d i l u t e t h e i m p a c t t h a t f o r e c l o s u r e r e l i e f c o u l d h a v e o n b o r a g a i n s t i tť F u r t h e r d e l a y s i n a n a g r e e m e n t c o u l d d i l u t e t h e i m p a c t t h a t f o r e c l o s u r e r e l i e f c o u l d h a v e o n b o r a g a i n s t i tť F u r t h e r d e l a y s i n a n a g r e e m e n t c o u l d d i l u t e t h e i m p a c t t h a t f o r e c l o s u r e r e l i e f c o u l d h a v e o n b o r m a r k e tť m a r k e tť m a r k e tť MOODY'S ANALYTICS / / Copyright 2011 / 15 / 50

17 R e g i o n a l H i g h l i g h t s R e g i o n a l H i g h l i g h t s B y A l e x a n d e r M i r o n B y A l e x a n d e r M i r o n N O V E M B E R Ĭ Ĵs İ Ī Ĭ Ĭ N O V E M B E R Ĭ Ĵs İ Ī Ĭ Ĭ E x i s t i n g E x i s t i n g E x i s t i n g h o u s e p r i c e s f e l l i n m o s t m e t r o a r e a s d u r i n g t h e s e c o n d q u a r t e rs b u t t h e n u m b e r o f m e t r o a r e a s i n h o u s e p r i c e s f e l l i n m o s t m e t r o a r e a s d u r i n g t h e s e c o n d q u a r t e rs b u t t h e n u m b e r o f m e t r o a r e a s i n h o u s e p r i c e s f e l l i n m o s t m e t r o a r e a s d u r i n g t h e s e c o n d q u a r t e rs b u t t h e n u m b e r o f m e t r o a r e a s i n a n d e l e v a t e d a n d e l e v a t e d a n d e l e v a t e d r i s k r i s k r i s k c a t e g o r i e s d e c r e a s e d s l i g h t l yť c a t e g o r i e s d e c r e a s e d s l i g h t l yť c a t e g o r i e s d e c r e a s e d s l i g h t l yť M e t r o a r e a s m o s t a t r i s k o f a h o u s e p r i c e d e c l i n e a r e u n i t e d b y t h e e f f e c t s o f p e r s i s t e n c e i n h o u s e p r i c M e t r o a r e a s m o s t a t r i s k o f a h o u s e p r i c e d e c l i n e a r e u n i t e d b y t h e e f f e c t s o f p e r s i s t e n c e i n h o u s e p r i c M e t r o a r e a s m o s t a t r i s k o f a h o u s e p r i c e d e c l i n e a r e u n i t e d b y t h e e f f e c t s o f p e r s i s t e n c e i n h o u s e p r i c f o r e c l o s u r e i n v e n t o r i e sť f o r e c l o s u r e i n v e n t o r i e sť f o r e c l o s u r e i n v e n t o r i e sť M e t r o a r e a s l e a s t l i k e l y t o e x p e r i e n c e a h o u s e p r i c e d e c l i n e a r e g e n e r a l l y u n d e r s p l i e d o r u n d e r p r i c e d M e t r o a r e a s l e a s t l i k e l y t o e x p e r i e n c e a h o u s e p r i c e d e c l i n e a r e g e n e r a l l y u n d e r s p l i e d o r u n d e r p r i c e d M e t r o a r e a s l e a s t l i k e l y t o e x p e r i e n c e a h o u s e p r i c e d e c l i n e a r e g e n e r a l l y u n d e r s p l i e d o r u n d e r p r i c e d f o r e c l o s u r e s t h a n t h e n a t i o n a l a v e r a g eť f o r e c l o s u r e s t h a n t h e n a t i o n a l a v e r a g eť f o r e c l o s u r e s t h a n t h e n a t i o n a l a v e r a g eť B a s e d o n v a l u a t i o n a n d s p l y b a l a n c e m e t r i c s f o r t h e s e c o n d q u a r t e rs M o o d y B a s e d o n v a l u a t i o n a n d s p l y b a l a n c e m e t r i c s f o r t h e s e c o n d q u a r t e rs M o o d y B a s e d o n v a l u a t i o n a n d s p l y b a l a n c e m e t r i c s f o r t h e s e c o n d q u a r t e rs M o o d y s A n a l y t i c s c l a s s i f i e s Ľ İ m e t r o a r e a s a s h a v i n g s A n a l y t i c s c l a s s i f i e s Ľ İ m e t r o a r e a s a s h a v i n g s A n a l y t i c s c l a s s i f i e s Ľ İ m e t r o a r e a s a s h a v i n g o f h o u s e p r i c e d e c l i n e s i n t h e n e x t y e a rť E n c o u r a g i n g l ys t h e n u m b e r o f m e t r o a r e a s i n t h e v e r y h i g h r i s k c a t o f h o u s e p r i c e d e c l i n e s i n t h e n e x t y e a rť E n c o u r a g i n g l ys t h e n u m b e r o f m e t r o a r e a s i n t h e v e r y h i g h r i s k c a t o f h o u s e p r i c e d e c l i n e s i n t h e n e x t y e a rť E n c o u r a g i n g l ys t h e n u m b e r o f m e t r o a r e a s i n t h e v e r y h i g h r i s k c a t q u a r t e r e v e n t h o u g h h o u s e p r i c e s i n m o s t r e g i o n s f e l l d u r i n g t h e s e c o n d q u a r t e rs a f a c t o r t h a t r a i s e s t h e o d d q u a r t e r e v e n t h o u g h h o u s e p r i c e s i n m o s t r e g i o n s f e l l d u r i n g t h e s e c o n d q u a r t e rs a f a c t o r t h a t r a i s e s t h e o d d q u a r t e r e v e n t h o u g h h o u s e p r i c e s i n m o s t r e g i o n s f e l l d u r i n g t h e s e c o n d q u a r t e rs a f a c t o r t h a t r a i s e s t h e o d d f u t u r eť T h e s h r i n k i n g h i g h f u t u r eť T h e s h r i n k i n g h i g h f u t u r eť T h e s h r i n k i n g h i g h r i s k c a t e g o r y i s l a r g e l y a r e f l e c t i o n o f t h e w i d e s p r e a d a n d e v e n m o r e s u b s t a n t i a l i m p r o v e r i s k c a t e g o r y i s l a r g e l y a r e f l e c t i o n o f t h e w i d e s p r e a d a n d e v e n m o r e s u b s t a n t i a l i m p r o v e r i s k c a t e g o r y i s l a r g e l y a r e f l e c t i o n o f t h e w i d e s p r e a d a n d e v e n m o r e s u b s t a n t i a l i m p r o v e b a l a n c e ss m o r e f a v o r a b l e v a l u a t i o n ss a n d s m a l l e r R E O i n v e n t o r i e sť I n f a c ts j u s t Ĭ Ĭ m e t r o a r e a s i n t h e s e c o n d b a l a n c e ss m o r e f a v o r a b l e v a l u a t i o n ss a n d s m a l l e r R E O i n v e n t o r i e sť I n f a c ts j u s t Ĭ Ĭ m e t r o a r e a s i n t h e s e c o n d b a l a n c e ss m o r e f a v o r a b l e v a l u a t i o n ss a n d s m a l l e r R E O i n v e n t o r i e sť I n f a c ts j u s t Ĭ Ĭ m e t r o a r e a s i n t h e s e c o n d b a l a n c e i n e x c e s s o f f i v e m o n t h ss w h i c h l o o s e l y s e p a r a t e s a b a l a n c e d m a r k e t f r o m a n o v e r s p l i e d m a r k e tť b a l a n c e i n e x c e s s o f f i v e m o n t h ss w h i c h l o o s e l y s e p a r a t e s a b a l a n c e d m a r k e t f r o m a n o v e r s p l i e d m a r k e tť b a l a n c e i n e x c e s s o f f i v e m o n t h ss w h i c h l o o s e l y s e p a r a t e s a b a l a n c e d m a r k e t f r o m a n o v e r s p l i e d m a r k e tť O t h e r f a c t o r s i m p o r t a n t t o f u t u r e h o u s e p r i c e s h a v e b e e n s l o w e r t o i m p r o v e o v e r t h e l a s t s e v e r a l q u a r t e r sť O t h e r f a c t o r s i m p o r t a n t t o f u t u r e h o u s e p r i c e s h a v e b e e n s l o w e r t o i m p r o v e o v e r t h e l a s t s e v e r a l q u a r t e r sť O t h e r f a c t o r s i m p o r t a n t t o f u t u r e h o u s e p r i c e s h a v e b e e n s l o w e r t o i m p r o v e o v e r t h e l a s t s e v e r a l q u a r t e r sť t h e h i g h r i s k a n d v e r y h i g h r i s k c a t e g o r i e s a r e u n i t e d b y p e r s i s t e n c e i n h o u s e p r i c e d e c l i n e ss s t u b b o r n l y h i g h t h e h i g h r i s k a n d v e r y h i g h r i s k c a t e g o r i e s a r e u n i t e d b y p e r s i s t e n c e i n h o u s e p r i c e d e c l i n e ss s t u b b o r n l y h i g t h e h i g h r i s k a n d v e r y h i g h r i s k c a t e g o r i e s a r e u n i t e d b y p e r s i s t e n c e i n h o u s e p r i c e d e c l i n e ss s t u b b o r n l y h i g m a r k e t s w h e r e n o n h o u s i n g e m p l o y m e n t f e l l o v e r t h e y e a r i n t h e s e c o n d q u a r t e rť M a r k e t s t r u c t u r e a l s o p l a y s a m a r k e t s w h e r e n o n h o u s i n g e m p l o y m e n t f e l l o v e r t h e y e a r i n t h e s e c o n d q u a r t e rť M a r k e t s t r u c t u r e a l s o p l a y s a m a r k e t s w h e r e n o n h o u s i n g e m p l o y m e n t f e l l o v e r t h e y e a r i n t h e s e c o n d q u a r t e rť M a r k e t s t r u c t u r e a l s o p l a y s a m e t r o a r e a s a r e l i k e l y t o e x p e r i e n c e a h o u s e p r i c e r e c o v e r y o v e r t h e c o m i n g y e a rť B r o a d l y s p e a k i n gs m e t r o m e t r o a r e a s a r e l i k e l y t o e x p e r i e n c e a h o u s e p r i c e r e c o v e r y o v e r t h e c o m i n g y e a rť B r o a d l y s p e a k i n gs m e t r o m e t r o a r e a s a r e l i k e l y t o e x p e r i e n c e a h o u s e p r i c e r e c o v e r y o v e r t h e c o m i n g y e a rť B r o a d l y s p e a k i n gs m e t r o m a n u f a c t u r i n g o r a e r o s p a c e i n d u s t r i e s a r e p o s i t i o n e d t o r e c o v e r m o r e q u i c k l y t h a n t h o s e t h a t s u f f e r f r o m s h r m a n u f a c t u r i n g o r a e r o s p a c e i n d u s t r i e s a r e p o s i t i o n e d t o r e c o v e r m o r e q u i c k l y t h a n t h o s e t h a t s u f f e r f r o m s h r m a n u f a c t u r i n g o r a e r o s p a c e i n d u s t r i e s a r e p o s i t i o n e d t o r e c o v e r m o r e q u i c k l y t h a n t h o s e t h a t s u f f e r f r o m s h r p o p u l a t i o n b a s e s o r t h o s e t h a t h a v e s t r o n g t i e s t o t h e f e d e r a l g o v e r n m e n tť p o p u l a t i o n b a s e s o r t h o s e t h a t h a v e s t r o n g t i e s t o t h e f e d e r a l g o v e r n m e n tť p o p u l a t i o n b a s e s o r t h o s e t h a t h a v e s t r o n g t i e s t o t h e f e d e r a l g o v e r n m e n tť P r o v o s b l o a t e d f o r e c l o s u r e p i p e l i n e i s a k e y r e a s o n w h y t h e L H P I a n t i c i p a t e s h o u s e p r i c e s w i l l d e c l i n e t h r o u g s b l o a t e d f o r e c l o s u r e p i p e l i n e i s a k e y r e a s o n w h y t h e L H P I a n t i c i p a t e s h o u s e p r i c e s w i l l d e c l i n e t h r o u g s b l o a t e d f o r e c l o s u r e p i p e l i n e i s a k e y r e a s o n w h y t h e L H P I a n t i c i p a t e s h o u s e p r i c e s w i l l d e c l i n e t h r o u g İ Ī Ĭ İs p l a c i n g İ Ī Ĭ İs p l a c i n g İ Ī Ĭ İs p l a c i n g o d d s o f a d r o p a t IJ o d d s o f a d r o p a t IJ o d d s o f a d r o p a t IJ t o t o t o F o r e c l o s u r e ss w h i c h h a v e b e e n a m u c h g r e a t e r w e i g h t o n P r o v o F o r e c l o s u r e ss w h i c h h a v e b e e n a m u c h g r e a t e r w e i g h t o n P r o v o F o r e c l o s u r e ss w h i c h h a v e b e e n a m u c h g r e a t e r w e i g h t o n P r o v o s h o u s i n g m a r k e t t h a n s t a t e a n d n a t i o n a l s h o u s i n g m a r k e t t h a n s t a t e a n d n a t i o n a l s h o u s i n g m a r k e t t h a n s t a t e a n d n a t i o n a l a r e t h e l a s t m a j o r h u r d l e f o r l o c a l p r i c e s t a b i l i t yť T h e p e r s i s t e n c e o f h o u s e p r i c e d e c l i n e s i n P r o v o a r e t h e l a s t m a j o r h u r d l e f o r l o c a l p r i c e s t a b i l i t yť T h e p e r s i s t e n c e o f h o u s e p r i c e d e c l i n e s i n P r o v o a r e t h e l a s t m a j o r h u r d l e f o r l o c a l p r i c e s t a b i l i t yť T h e p e r s i s t e n c e o f h o u s e p r i c e d e c l i n e s i n P r o v o K s i n c e İ Ī Ī Ĺs h o u s e p r i c e s h a v e f a l s i n c e İ Ī Ī Ĺs h o u s e p r i c e s h a v e f a l s i n c e İ Ī Ī Ĺs h o u s e p r i c e s h a v e f a l e v e r y q u a r t e r e x c e p t f o r o n e e v e r y q u a r t e r e x c e p t f o r o n e e v e r y q u a r t e r e x c e p t f o r o n e K i s t h e l e a d i n g f a c t o r b e h i n d t h e m e t r o a r e a i s t h e l e a d i n g f a c t o r b e h i n d t h e m e t r o a r e a i s t h e l e a d i n g f a c t o r b e h i n d t h e m e t r o a r e a s h i g h s h i g h s h i g h r i s k r a n k i n gť H o u s e p r i c e s f e l l f a s t e r i n e a r l r i s k r a n k i n gť H o u s e p r i c e s f e l l f a s t e r i n e a r l r i s k r a n k i n gť H o u s e p r i c e s f e l l f a s t e r i n e a r l d i d i n İ Ī Ĭ Ī b e c a u s e l e n d e r s b e g a n d i s p o s i n g o f t h e i r b u r g e o n i n g s p l y o f r e p o s s e s s e d h o m e s a t a f a s t e r r a t eť d i d i n İ Ī Ĭ Ī b e c a u s e l e n d e r s b e g a n d i s p o s i n g o f t h e i r b u r g e o n i n g s p l y o f r e p o s s e s s e d h o m e s a t a f a s t e r r a t eť d i d i n İ Ī Ĭ Ī b e c a u s e l e n d e r s b e g a n d i s p o s i n g o f t h e i r b u r g e o n i n g s p l y o f r e p o s s e s s e d h o m e s a t a f a s t e r r a t eť h o u s e h o l d s w i t h h o m e s i n R E Os m a n y o f w h i c h w i l l u l t i m a t e l y b e d i s p o s e d o f t h r o u g h a d i s t r e s s s a l es i s t w i c e t h o u s e h o l d s w i t h h o m e s i n R E Os m a n y o f w h i c h w i l l u l t i m a t e l y b e d i s p o s e d o f t h r o u g h a d i s t r e s s s a l es i s t w i c e t h o u s e h o l d s w i t h h o m e s i n R E Os m a n y o f w h i c h w i l l u l t i m a t e l y b e d i s p o s e d o f t h r o u g h a d i s t r e s s s a l es i s t w i c e t g r e a t l y i n c r e a s e s t h e o d d s t h a t p r i c e s w i l l c o n t i n u e f a l l i n g o v e r t h e n e x t f e w q u a r t e r sť g r e a t l y i n c r e a s e s t h e o d d s t h a t p r i c e s w i l l c o n t i n u e f a l l i n g o v e r t h e n e x t f e w q u a r t e r sť g r e a t l y i n c r e a s e s t h e o d d s t h a t p r i c e s w i l l c o n t i n u e f a l l i n g o v e r t h e n e x t f e w q u a r t e r sť M o o d y M o o d y M o o d y s A n a l y t i c s e x p e c t s e x i s t i n g s i n g l e s A n a l y t i c s e x p e c t s e x i s t i n g s i n g l e s A n a l y t i c s e x p e c t s e x i s t i n g s i n g l e f a m i l y h o u s e p r i c e s w i l l s t a b i l i z e b y t h e m i d d l e o f İ Ī Ĭ İť A l t h o u g h t h e s h a r e f a m i l y h o u s e p r i c e s w i l l s t a b i l i z e b y t h e m i d d l e o f İ Ī Ĭ İť A l t h o u g h t h e s h a r e f a m i l y h o u s e p r i c e s w i l l s t a b i l i z e b y t h e m i d d l e o f İ Ī Ĭ İť A l t h o u g h t h e s h a r e a b o v e t h e Uť Sť a v e r a g es l o c a l m o r t g a g e d e l i n q u e n c y r a t e s h a v e f a l l e n s i g n i f i c a n t l ys s o t h e r e w i l l g r a d u a l l y a b o v e t h e Uť Sť a v e r a g es l o c a l m o r t g a g e d e l i n q u e n c y r a t e s h a v e f a l l e n s i g n i f i c a n t l ys s o t h e r e w i l l g r a d u a l l y a b o v e t h e Uť Sť a v e r a g es l o c a l m o r t g a g e d e l i n q u e n c y r a t e s h a v e f a l l e n s i g n i f i c a n t l ys s o t h e r e w i l l g r a d u a l l y m a r k e tť m a r k e tť m a r k e tť E v e n a f t e r y e a r s o f f a l l i n g p r i c e ss a f e w m a r k e t s a r e s t i l l r a t e d a s g e n e r a l l y u n a f f o r d a b l eť A s o n e o f t h e s E v e n a f t e r y e a r s o f f a l l i n g p r i c e ss a f e w m a r k e t s a r e s t i l l r a t e d a s g e n e r a l l y u n a f f o r d a b l eť A s o n e o f t h e s E v e n a f t e r y e a r s o f f a l l i n g p r i c e ss a f e w m a r k e t s a r e s t i l l r a t e d a s g e n e r a l l y u n a f f o r d a b l eť A s o n e o f t h e s M i a m i s t i l l f a c e s a v e r y h i g s t i l l f a c e s a v e r y h i g s t i l l f a c e s a v e r y h i g M e t r o A r e a M e t r o A r e a M e t r o A r e a L e a d i n g H o u s e P r i c e I n d i c L e a d i n g H o u s e P r i c e I n d i c L e a d i n g H o u s e P r i c e I n d i c ś H o u s e P r i c e B a l a n ś H o u s e P r i c e B a l a n ś H o u s e P r i c e B a l a n M o o f E x c e s s S p l y M o o f E x c e s s S p l y M o o f E x c e s s S p l y P r o v o U T P r o v o U T P r o v o U T Ľ Ľ Ľ B a l a n c e d B a l a n c e d B a l a n c e d M i a m i F L M i a m i F L M i a m i F L Ĺ Ĺ Ĺ B a l a n c e d B a l a n c e d B a l a n c e d Ĭ Ĭ Ĭ V i r g i n i a B e a c h V A V i r g i n i a B e a c h V A V i r g i n i a B e a c h V A Ĺ Ĺ Ĺ B a l a n c e d B a l a n c e d B a l a n c e d T u c s o n A Z T u c s o n A Z T u c s o n A Z Ķ Ķ Ķ H i g h l y U n d e r v a l u e d H i g h l y U n d e r v a l u e d H i g h l y U n d e r v a l u e d S e a t t l e W A S e a t t l e W A S e a t t l e W A Ķ Ĭ Ķ Ĭ Ķ Ĭ H i g h l y U n d e r v a l u e d H i g h l y U n d e r v a l u e d H i g h l y U n d e r v a l u e d W a s h i n g t o n D C W a s h i n g t o n D C W a s h i n g t o n D C Ĺ Ĺ Ĺ B a l a n c e d B a l a n c e d B a l a n c e d IJ IJ IJ C l e v e l a n d O H C l e v e l a n d O H C l e v e l a n d O H Ĭ Ĭ Ĭ H i g h l y U n d e r v a l u e d H i g h l y U n d e r v a l u e d H i g h l y U n d e r v a l u e d S a n F r a n c i s c o C A S a n F r a n c i s c o C A S a n F r a n c i s c o C A Ĭ Ĭ Ĭ H i g h l y U n d e r v a l u e d H i g h l y U n d e r v a l u e d H i g h l y U n d e r v a l u e d Ĭ Ĭ Ĭ M e m p h i s T N M e m p h i s T N M e m p h i s T N Ļť Ĵ Ļť Ĵ Ļť Ĵ H i g h l y U n d e r v a l u e d H i g h l y U n d e r v a l u e d H i g h l y U n d e r v a l u e d Ĵť IJ Ĵť IJ Ĵť IJ B a l t i m o r e M D B a l t i m o r e M D B a l t i m o r e M D H i g h l y U n d e r v a l u e d H i g h l y U n d e r v a l u e d H i g h l y U n d e r v a l u e d MOODY'S ANALYTICS / / Copyright 2011 / 16 / 50

18 e x p e r i e n c i n g a p r i c e d e c l i n e b e f o r e m i d e x p e r i e n c i n g a p r i c e d e c l i n e b e f o r e m i d e x p e r i e n c i n g a p r i c e d e c l i n e b e f o r e m i d İ Ī Ĭ İť A s m e a s u r e d b y t h e M o o d y İ Ī Ĭ İť A s m e a s u r e d b y t h e M o o d y İ Ī Ĭ İť A s m e a s u r e d b y t h e M o o d y s A n a l y t i c s h o u s i n g a f f o r d a b i l i t y i n d e xs s i n g l e s A n a l y t i c s h o u s i n g a f f o r d a b i l i t y i n d e xs s i n g l e s A n a l y t i c s h o u s i n g a f f o r d a b i l i t y i n d e xs s i n g l e f a m i l y h o m e s a r e f a m i l y h o m e s a r e f a m i l y h o m e s a r e l e s s a f f o r d a b l e i n r e l a t i o n t o l o c a l h o u s e h o l d i n c o m e t h a n t h e Uť Sť a v e r a g e a n d a r e a m o n g t h e l e a s t a f f o r d a b l e s s a f f o r d a b l e i n r e l a t i o n t o l o c a l h o u s e h o l d i n c o m e t h a n t h e Uť Sť a v e r a g e a n d a r e a m o n g t h e l e a s t a f f o r d a b l e s s a f f o r d a b l e i n r e l a t i o n t o l o c a l h o u s e h o l d i n c o m e t h a n t h e Uť Sť a v e r a g e a n d a r e a m o n g t h e l e a s t a f f o r d a b t o N a p l e sť I n a d d i t i o ns d e s p i t e t h e r e c e n t i m p r o v e m e n t i n n o n h o u s i n g e m p l o y m e n t g r o w t hs M i a m i t o N a p l e sť I n a d d i t i o ns d e s p i t e t h e r e c e n t i m p r o v e m e n t i n n o n h o u s i n g e m p l o y m e n t g r o w t hs M i a m i t o N a p l e sť I n a d d i t i o ns d e s p i t e t h e r e c e n t i m p r o v e m e n t i n n o n h o u s i n g e m p l o y m e n t g r o w t hs M i a m i s m o r t g a g e d e f a u l t r a t e a n d f o r s m o r t g a g e d e f a u l t r a t e a n d f o r s m o r t g a g e d e f a u l t r a t e a n d f o r b a c k l o g r a i s e s u b s t a n t i a l d o w n s i d e r i s k f o r p r i c e sť C o n s i s t e n t w i t h t h e v e r y h i g h r i s k r a n k i n g r e s u l t s f r o m t b a c k l o g r a i s e s u b s t a n t i a l d o w n s i d e r i s k f o r p r i c e sť C o n s i s t e n t w i t h t h e v e r y h i g h r i s k r a n k i n g r e s u l t s f r o m t b a c k l o g r a i s e s u b s t a n t i a l d o w n s i d e r i s k f o r p r i c e sť C o n s i s t e n t w i t h t h e v e r y h i g h r i s k r a n k i n g r e s u l t s f r o m t s A n a l y t i c s e x p e s A n a l y t i c s e x p e s A n a l y t i c s e x p e l o c a l h o u s e p r i c e s w i l l f a l l b y a b o u t Ĭ Į ś t h r o u g h e a r l y İ Ī l o c a l h o u s e p r i c e s w i l l f a l l b y a b o u t Ĭ Į ś t h r o u g h e a r l y İ Ī l o c a l h o u s e p r i c e s w i l l f a l l b y a b o u t Ĭ Į ś t h r o u g h e a r l y İ Ī M i a m i M i a m i M i a m i s s t r u g g l e s w i t h f o r e c l o s u r e s a r e u n f o r t u n a t e b e c a u s e o t h e r f u n d a m e n t a l h o u s e p r i c e d r i v e r s a r e i n g o o d s s t r u g g l e s w i t h f o r e c l o s u r e s a r e u n f o r t u n a t e b e c a u s e o t h e r f u n d a m e n t a l h o u s e p r i c e d r i v e r s a r e i n g o o d s s t r u g g l e s w i t h f o r e c l o s u r e s a r e u n f o r t u n a t e b e c a u s e o t h e r f u n d a m e n t a l h o u s e p r i c e d r i v e r s a r e i n g o o d K t h e s p l y b a l a n c t h e s p l y b a l a n c t h e s p l y b a l a n c i n d i c a t o r p a i n t s a p i c t u r e o f a m a r k e t t h a t h a s s i g n i f i c a n t p e n t i n d i c a t o r p a i n t s a p i c t u r e o f a m a r k e t t h a t h a s s i g n i f i c a n t p e n t i n d i c a t o r p a i n t s a p i c t u r e o f a m a r k e t t h a t h a s s i g n i f i c a n t p e n t d e m a n ds a l t h o u g h t h i s h a s y e t t o t r a n s l a t e i n t o i n c r e a s e d d e m a n ds a l t h o u g h t h i s h a s y e t t o t r a n s l a t e i n t o i n c r e a s e d d e m a n ds a l t h o u g h t h i s h a s y e t t o t r a n s l a t e i n t o i n c r e a s e d a d d i t i o ns h o u s e p r i c e s r e m a i n u n d e r v a l u e d i n r e l a t i o n t o t h e v a l u e t h a t i s c o n s i s t e n t w i t h u n d e r l y i n g d e m o g r a p a d d i t i o ns h o u s e p r i c e s r e m a i n u n d e r v a l u e d i n r e l a t i o n t o t h e v a l u e t h a t i s c o n s i s t e n t w i t h u n d e r l y i n g d e m o g r a p a d d i t i o ns h o u s e p r i c e s r e m a i n u n d e r v a l u e d i n r e l a t i o n t o t h e v a l u e t h a t i s c o n s i s t e n t w i t h u n d e r l y i n g d e m o g r a p p a r t i c u l a rs p o p u l a t i o n a n d p e r c a p i t a i n c o m e g r o w t h a s w e l l a s v a c a t i o n p a r t i c u l a rs p o p u l a t i o n a n d p e r c a p i t a i n c o m e g r o w t h a s w e l l a s v a c a t i o n p a r t i c u l a rs p o p u l a t i o n a n d p e r c a p i t a i n c o m e g r o w t h a s w e l l a s v a c a t i o n h o m e d e m a n dť T h e h o u s i n g s p l y b a l a n c e i s w e l l b e l o w h o m e d e m a n dť T h e h o u s i n g s p l y b a l a n c e i s w e l l b e l o w h o m e d e m a n dť T h e h o u s i n g s p l y b a l a n c e i s w e l l b e l o w K i m p l y i n g s i g n i f i c a n t p e n t i m p l y i n g s i g n i f i c a n t p e n t i m p l y i n g s i g n i f i c a n t p e n t d e m a n d d e m a n d d e m a n d K w h i l e t h e p r i c e b a l a n c e m e t r i c s u g g e s t s h o u s e p r i c e s a r e a b o u t Ĭ İ ś b e l o w t h e l e w h i l e t h e p r i c e b a l a n c e m e t r i c s u g g e s t s h o u s e p r i c e s a r e a b o u t Ĭ İ ś b e l o w t h e l e w h i l e t h e p r i c e b a l a n c e m e t r i c s u g g e s t s h o u s e p r i c e s a r e a b o u t Ĭ İ ś b e l o w t h e l e r e c e n t g r o w t h i n h o u s e h o l d i n c o m eť D o w n t h e r o a ds a f t e r b r e a k i n g t h r o u g h i t s f o r e c l o s u r e b a c k l o gs M i a m i c o u l r e c e n t g r o w t h i n h o u s e h o l d i n c o m eť D o w n t h e r o a ds a f t e r b r e a k i n g t h r o u g h i t s f o r e c l o s u r e b a c k l o gs M i a m i c o u l r e c e n t g r o w t h i n h o u s e h o l d i n c o m eť D o w n t h e r o a ds a f t e r b r e a k i n g t h r o u g h i t s f o r e c l o s u r e b a c k l o gs M i a m i c o u l m e t r o a r e a w h e r e p r i c e s r i s e q u i c k l y b a c k t o t h e i r f u n d a m e n t a l v a l u e sť m e t r o a r e a w h e r e p r i c e s r i s e q u i c k l y b a c k t o t h e i r f u n d a m e n t a l v a l u e sť m e t r o a r e a w h e r e p r i c e s r i s e q u i c k l y b a c k t o t h e i r f u n d a m e n t a l v a l u e sť O v e r v a l u e d s i n g l e O v e r v a l u e d s i n g l e O v e r v a l u e d s i n g l e f a m i l y h o u s e p r i c e s h a v e b e e n a n o n g o i n g t h e m e i n t h e f a m i l y h o u s e p r i c e s h a v e b e e n a n o n g o i n g t h e m e i n t h e f a m i l y h o u s e p r i c e s h a v e b e e n a n o n g o i n g t h e m e i n t h e V i r g i n i a B e a c h h o u s i n g m a r k e ts b u t t h e s e c o n d q u a r t e h o u s i n g m a r k e ts b u t t h e s e c o n d q u a r t e h o u s i n g m a r k e ts b u t t h e s e c o n d q u a r t e b r o u g h t s o m e i m p r o v e m e n tť F o r t h e f i r s t t i m e s i n c e t h e h o u s e p r i c e c o r r e c t i o n b e g a ns t h e M o o d y b r o u g h t s o m e i m p r o v e m e n tť F o r t h e f i r s t t i m e s i n c e t h e h o u s e p r i c e c o r r e c t i o n b e g a ns t h e M o o d y b r o u g h t s o m e i m p r o v e m e n tť F o r t h e f i r s t t i m e s i n c e t h e h o u s e p r i c e c o r r e c t i o n b e g a ns t h e M o o d y s A n a l y t i c s p r i c e b a l a n c e m e a s u r e s A n a l y t i c s p r i c e b a l a n c e m e a s u r e s A n a l y t i c s p r i c e b a l a n c e m e a s u r e s i n g l e s i n g l e s i n g l e f a m i l y h o m e s a r e i n l i n e w i t h v a l u e f u n d a m e n t a l sť H o w e v e rs a t l e a s t o v e r t h e s h o r t t e r ms a h i g h n u m b e r f a m i l y h o m e s a r e i n l i n e w i t h v a l u e f u n d a m e n t a l sť H o w e v e rs a t l e a s t o v e r t h e s h o r t t e r ms a h i g h n u m b e r f a m i l y h o m e s a r e i n l i n e w i t h v a l u e f u n d a m e n t a l sť H o w e v e rs a t l e a s t o v e r t h e s h o r t t e r ms a h i g h n u m b e r l o c a l h o u s e p r i c e s t o l o c a l h o u s e p r i c e s t o l o c a l h o u s e p r i c e s t o ẃ ẃ ẃo v e r c o r r e c ts o v e r c o r r e c ts o v e r c o r r e c ts d i p p i n g b e l o w t h i s e q u i l i b r i u m v a l u eť M o o d y d i p p i n g b e l o w t h i s e q u i l i b r i u m v a l u eť M o o d y d i p p i n g b e l o w t h i s e q u i l i b r i u m v a l u eť M o o d y s A n a l y t i c s a n t i c i p a t e s e x i s t i n g s A n a l y t i c s a n t i c i p a t e s e x i s t i n g s A n a l y t i c s a n t i c i p a t e s e x i s t i n g h o u s e p r i c e s i n t h e m e t h o u s e p r i c e s i n t h e m e t h o u s e p r i c e s i n t h e m e t a r e a w i l l f a l l b y a b o u t ś t h r o u g h t h e e n d o f İ Ī Ĭ Ĭ b e f o r e r e a c h i n g a t r o u g hť D o w n s i d e r i s k s c l o u d t h e o u t l a r e a w i l l f a l l b y a b o u t ś t h r o u g h t h e e n d o f İ Ī Ĭ Ĭ b e f o r e r e a c h i n g a t r o u g hť D o w n s i d e r i s k s c l o u d t h e o u t l a r e a w i l l f a l l b y a b o u t ś t h r o u g h t h e e n d o f İ Ī Ĭ Ĭ b e f o r e r e a c h i n g a t r o u g hť D o w n s i d e r i s k s c l o u d t h e o u t l p r i c e sť V i r g i n i a B e a c h a p p e a r s t o b e w o r k i n g t h r o u g h i t s f o r e c l o s u r e b a c k l o g a t a m u c h s l o w e r r a t e t h a n m a n y p r i c e sť V i r g i n i a B e a c h a p p e a r s t o b e w o r k i n g t h r o u g h i t s f o r e c l o s u r e b a c k l o g a t a m u c h s l o w e r r a t e t h a n m a n y p r i c e sť V i r g i n i a B e a c h a p p e a r s t o b e w o r k i n g t h r o u g h i t s f o r e c l o s u r e b a c k l o g a t a m u c h s l o w e r r a t e t h a n m a n y r a i s e s t h e o d d s t h a t h o u s e p r i c e s w i l l t a k e l o n g e r t o r e a c h t h e i r t r o u g h t h a n t h e b a s e l i n e f o r e c a s t a s s u m e sť r a i s e s t h e o d d s t h a t h o u s e p r i c e s w i l l t a k e l o n g e r t o r e a c h t h e i r t r o u g h t h a n t h e b a s e l i n e f o r e c a s t a s s u m e sť r a i s e s t h e o d d s t h a t h o u s e p r i c e s w i l l t a k e l o n g e r t o r e a c h t h e i r t r o u g h t h a n t h e b a s e l i n e f o r e c a s t a s s u m e sť T h e l i k e l i h o o d i s h i g h t h a t h o u s e p r i c e s i n T h e l i k e l i h o o d i s h i g h t h a t h o u s e p r i c e s i n T h e l i k e l i h o o d i s h i g h t h a t h o u s e p r i c e s i n T u c s o n w i l l f a l l o v e r t h e c o m i n g y e a rť T h e p e r s i s t e n c e o f h o u s e p r i c e d e c l i n e w i l l f a l l o v e r t h e c o m i n g y e a rť T h e p e r s i s t e n c e o f h o u s e p r i c e d e c l i n e w i l l f a l l o v e r t h e c o m i n g y e a rť T h e p e r s i s t e n c e o f h o u s e p r i c e d e c l i n e T u c s o n T u c s o n T u c s o n s h o u s i n g m a r k e tť F a l l i n g p r i c e s a l t e r t h e b e h a v i o r o f b u y e r ss s e l l e r s a n d l e n d e r ss d e t e r r i n g h o m e s a l e s h o u s i n g m a r k e tť F a l l i n g p r i c e s a l t e r t h e b e h a v i o r o f b u y e r ss s e l l e r s a n d l e n d e r ss d e t e r r i n g h o m e s a l e s h o u s i n g m a r k e tť F a l l i n g p r i c e s a l t e r t h e b e h a v i o r o f b u y e r ss s e l l e r s a n d l e n d e r ss d e t e r r i n g h o m e s a l e d e c l i n e sť I n T u c s o ns t h i s c y c l e h a s b e c o m e s e l f d e c l i n e sť I n T u c s o ns t h i s c y c l e h a s b e c o m e s e l f d e c l i n e sť I n T u c s o ns t h i s c y c l e h a s b e c o m e s e l f r e i n f o r c i n gș a l a r g e s h a r e o f h o u s e h o l d s a r e u n d e r w a t e r o n t h e i r m o r t g a r e i n f o r c i n gș a l a r g e s h a r e o f h o u s e h o l d s a r e u n d e r w a t e r o n t h e i r m o r t g a r e i n f o r c i n gș a l a r g e s h a r e o f h o u s e h o l d s a r e u n d e r w a t e r o n t h e i r m o r t g a t h e v a l u e o f t h e u n d e r l y i n g h o m es w h i c h g r e a t l y r a i s e s t h e o d d s p r i c e s w i l l f a l l o v e r t h e n e x t s e v e r a l q u a r t e t h e v a l u e o f t h e u n d e r l y i n g h o m es w h i c h g r e a t l y r a i s e s t h e o d d s p r i c e s w i l l f a l l o v e r t h e n e x t s e v e r a l q u a r t e t h e v a l u e o f t h e u n d e r l y i n g h o m es w h i c h g r e a t l y r a i s e s t h e o d d s p r i c e s w i l l f a l l o v e r t h e n e x t s e v e r a l q u a r t e b r e a k t h i s c y c l es b u t T u c s o n b r e a k t h i s c y c l es b u t T u c s o n b r e a k t h i s c y c l es b u t T u c s o n s r e l a t i v e l y r e c e n t l a b o r m a r k e t r e c o v e r y a p p e a r s t o h a v e h i t a s o f t p a t c hť U n f o r t u n a t s r e l a t i v e l y r e c e n t l a b o r m a r k e t r e c o v e r y a p p e a r s t o h a v e h i t a s o f t p a t c hť U n f o r t u n a t s r e l a t i v e l y r e c e n t l a b o r m a r k e t r e c o v e r y a p p e a r s t o h a v e h i t a s o f t p a t c hť U n f o r t u n a t s A n a l y t i s A n a l y t i s A n a l y t i b a s e l i n e o u t l o o k a g r e e s w i t h t h e r e s u l t s o f t h e L H P Is c a l l i n g f o r a d r o p o f n e a r l y Ĵ ś b e f o r e t h e l a b o r m a r k e b a s e l i n e o u t l o o k a g r e e s w i t h t h e r e s u l t s o f t h e L H P Is c a l l i n g f o r a d r o p o f n e a r l y Ĵ ś b e f o r e t h e l a b o r m a r k e b a s e l i n e o u t l o o k a g r e e s w i t h t h e r e s u l t s o f t h e L H P Is c a l l i n g f o r a d r o p o f n e a r l y Ĵ ś b e f o r e t h e l a b o r m a r k e r a t e a n d t h e p r i c e c o r r e c t i o n r u n s i t s c o u r s eť r a t e a n d t h e p r i c e c o r r e c t i o n r u n s i t s c o u r s eť r a t e a n d t h e p r i c e c o r r e c t i o n r u n s i t s c o u r s eť S e a t t l e s h o u s i n g m a r k e t f a l l s i n t o t h e h i g h s h o u s i n g m a r k e t f a l l s i n t o t h e h i g h s h o u s i n g m a r k e t f a l l s i n t o t h e h i g h r i s k c a t e g o r y l a r g e l y b e c a u s e o f s o m e w h a t l o w e r t h a n a v e r a g e s i n g l e r i s k c a t e g o r y l a r g e l y b e c a u s e o f s o m e w h a t l o w e r t h a n a v e r a g e s i n g l e r i s k c a t e g o r y l a r g e l y b e c a u s e o f s o m e w h a t l o w e r t h a n a v e r a g e s i n g l e f a m i l y h o u s i n g f a m i l y h o u s i n g f a m i l y h o u s i n g a f f o r d a b i l i t y a n d e l e v a t e d R E O i n v e n t o r ys a t r a i t s h a r e d b y m a n y m e t r o a r e a s i n t h e P a c i f i c a n d M o u n t a i n W e s a f f o r d a b i l i t y a n d e l e v a t e d R E O i n v e n t o r ys a t r a i t s h a r e d b y m a n y m e t r o a r e a s i n t h e P a c i f i c a n d M o u n t a i n W e s a f f o r d a b i l i t y a n d e l e v a t e d R E O i n v e n t o r ys a t r a i t s h a r e d b y m a n y m e t r o a r e a s i n t h e P a c i f i c a n d M o u n t a i n W e s s s t r o n g s s t r o n g s s t r o n g l a b o r m a r k e t r e b o u n d l a b o r m a r k e t r e b o u n d l a b o r m a r k e t r e b o u n d K n o n h o u s i n g e m p l o y m e n t r o s e b y m o r e t h a n İ ś f r o m a y e a r a g o i n t h e s e c o n d q u a r t e r c o m p a r e d n o n h o u s i n g e m p l o y m e n t r o s e b y m o r e t h a n İ ś f r o m a y e a r a g o i n t h e s e c o n d q u a r t e r c o m p a r e d n o n h o u s i n g e m p l o y m e n t r o s e b y m o r e t h a n İ ś f r o m a y e a r a g o i n t h e s e c o n d q u a r t e r c o m p a r e d t h a n Ĭ ś a t t h e n a t i o n a l l e v e l t h a n Ĭ ś a t t h e n a t i o n a l l e v e l t h a n Ĭ ś a t t h e n a t i o n a l l e v e l K i s k e y t o i t s i m p r o v i n g r i s k p r o f i l eť T h e a r e a i s k e y t o i t s i m p r o v i n g r i s k p r o f i l eť T h e a r e a i s k e y t o i t s i m p r o v i n g r i s k p r o f i l eť T h e a r e a s a e r o s p a c e a n d s o f t w a r e p u b l i s h i n g i n d u s t r i e s a r e r s a e r o s p a c e a n d s o f t w a r e p u b l i s h i n g i n d u s t r i e s a r e r s a e r o s p a c e a n d s o f t w a r e p u b l i s h i n g i n d u s t r i e s a r e r l e a d i n g t h e r e c o v e r ys a n d s t r o n g a i r c r a f t o r d e r s a n d t e c h s p e n d i n g s u g g e s t t h e j o b m a r k e t w i l l r e m a i n o n f i r l e a d i n g t h e r e c o v e r ys a n d s t r o n g a i r c r a f t o r d e r s a n d t e c h s p e n d i n g s u g g e s t t h e j o b m a r k e t w i l l r e m a i n o n f i r l e a d i n g t h e r e c o v e r ys a n d s t r o n g a i r c r a f t o r d e r s a n d t e c h s p e n d i n g s u g g e s t t h e j o b m a r k e t w i l l r e m a i n o n f i r T h r o u g h t h e e n d o f İ Ī Ĭ Ĭs S e a t t l e T h r o u g h t h e e n d o f İ Ī Ĭ Ĭs S e a t t l e T h r o u g h t h e e n d o f İ Ī Ĭ Ĭs S e a t t l e s h i g h s h a r e o f h o u s e h o l d s w i t h h o m e s i n f o r e c l o s u r e w i l l c a u s e e x i s t i n g s h i g h s h a r e o f h o u s e h o l d s w i t h h o m e s i n f o r e c l o s u r e w i l l c a u s e e x i s t i n g s h i g h s h a r e o f h o u s e h o l d s w i t h h o m e s i n f o r e c l o s u r e w i l l c a u s e e x i s t i n g h o u s e p r i c e s t o f a l l b y a n a h o u s e p r i c e s t o f a l l b y a n a h o u s e p r i c e s t o f a l l b y a n a śť H o w e v e rs l o n g e r śť H o w e v e rs l o n g e r śť H o w e v e rs l o n g e r t e r m d e m o g r a p h i c s r e m a i n s p o r t i v e o f h o u s e p r i c e a p p r e c i a t i o nť S e a t t l es l i k e m a n y m e t r o t e r m d e m o g r a p h i c s r e m a i n s p o r t i v e o f h o u s e p r i c e a p p r e c i a t i o nť S e a t t l es l i k e m a n y m e t r o t e r m d e m o g r a p h i c s r e m a i n s p o r t i v e o f h o u s e p r i c e a p p r e c i a t i o nť S e a t t l es l i k e m a n y m e t r o w h e r e s p l y a n d d e m a n d a r e n o w i n b a l a n c es i s v e r y l i k e l y t o b e h i g h l y u n d e r s p l i e d b y t h e m i d d l e o f İ Ī Ĭ İť O w h e r e s p l y a n d d e m a n d a r e n o w i n b a l a n c es i s v e r y l i k e l y t o b e h i g h l y u n d e r s p l i e d b y t h e m i d d l e o f İ Ī Ĭ İť O w h e r e s p l y a n d d e m a n d a r e n o w i n b a l a n c es i s v e r y l i k e l y t o b e h i g h l y u n d e r s p l i e d b y t h e m i d d l e o f İ Ī Ĭ İť O l o o p t h a t a r i s e s f r o m S e a t t l e l o o p t h a t a r i s e s f r o m S e a t t l e l o o p t h a t a r i s e s f r o m S e a t t l e s h i g h f o r e c l o s u r e r a t e b r e a k ss i t s a b o v e s h i g h f o r e c l o s u r e r a t e b r e a k ss i t s a b o v e s h i g h f o r e c l o s u r e r a t e b r e a k ss i t s a b o v e a v e r a g e s h a r e o f y o u n g e r h o u s e h o l d s w i l l t r a n s l a t e i n t a v e r a g e s h a r e o f y o u n g e r h o u s e h o l d s w i l l t r a n s l a t e i n t a v e r a g e s h a r e o f y o u n g e r h o u s e h o l d s w i l l t r a n s l a t e i n t d e m a n d f o r s i n g l e d e m a n d f o r s i n g l e d e m a n d f o r s i n g l e f a m i l y h o u s i n gť f a m i l y h o u s i n gť f a m i l y h o u s i n gť W a s h i n g t o n D C s h o u s i n g b u s t u n f o l d e d i n l i n e w i t h m o s t o f t h e r e s t o f t h e c o u n t r ys b u t i t s r e c o v e r y w i l l l e a s h o u s i n g b u s t u n f o l d e d i n l i n e w i t h m o s t o f t h e r e s t o f t h e c o u n t r ys b u t i t s r e c o v e r y w i l l l e a s h o u s i n g b u s t u n f o l d e d i n l i n e w i t h m o s t o f t h e r e s t o f t h e c o u n t r ys b u t i t s r e c o v e r y w i l l l e a h o u s e p r i c e s a r e a l r e a d y s h o w i n g s i g n s o f s t r e n g t hß T h e C a s e h o u s e p r i c e s a r e a l r e a d y s h o w i n g s i g n s o f s t r e n g t hß T h e C a s e h o u s e p r i c e s a r e a l r e a d y s h o w i n g s i g n s o f s t r e n g t hß T h e C a s e S h i l l e r s i n g l e S h i l l e r s i n g l e S h i l l e r s i n g l e f a m i l y a g g r e g a t e i n d e x r o s e i n t h e s e c o n d q u a r t e r a f a m i l y a g g r e g a t e i n d e x r o s e i n t h e s e c o n d q u a r t e r a f a m i l y a g g r e g a t e i n d e x r o s e i n t h e s e c o n d q u a r t e r a a b o u t Ĭ ś o v e r t h e y e a rť F r o m a f u n d a m e n t a l p e r s p e c t i v es t h e c o n d i t i o n s a r e i n p l a c e t h a t w i l l a l l o w t h e D i s t a b o u t Ĭ ś o v e r t h e y e a rť F r o m a f u n d a m e n t a l p e r s p e c t i v es t h e c o n d i t i o n s a r e i n p l a c e t h a t w i l l a l l o w t h e D i s t a b o u t Ĭ ś o v e r t h e y e a rť F r o m a f u n d a m e n t a l p e r s p e c t i v es t h e c o n d i t i o n s a r e i n p l a c e t h a t w i l l a l l o w t h e D i s t s h o u s i n g s h o u s i n g s h o u s i n g m a r k e t t o c o n t i n u e i m p r o v i n gť N a m e l ys h o u s i n g s p l y b a l a n c e a n d p r i c e v a l u a t i o n m e t r i c s f a v o r s t a b i l i t y i n e m a r k e t t o c o n t i n u e i m p r o v i n gť N a m e l ys h o u s i n g s p l y b a l a n c e a n d p r i c e v a l u a t i o n m e t r i c s f a v o r s t a b i l i t y i n e m a r k e t t o c o n t i n u e i m p r o v i n gť N a m e l ys h o u s i n g s p l y b a l a n c e a n d p r i c e v a l u a t i o n m e t r i c s f a v o r s t a b i l i t y i n e h o u s e p r i c e sť N e t i h o u s e p r i c e sť N e t i h o u s e p r i c e sť N e t i m i g r a t i o n t h r o u g h o u t t h e r e c e s s i o n a n d t h e D i s t r i c t o f C o l u m b i a m i g r a t i o n t h r o u g h o u t t h e r e c e s s i o n a n d t h e D i s t r i c t o f C o l u m b i a m i g r a t i o n t h r o u g h o u t t h e r e c e s s i o n a n d t h e D i s t r i c t o f C o l u m b i a s s t r o n g e r l a b o r m a r k e t h e l p e d t h e m e t r o a r e a g e t a h e a d s s t r o n g e r l a b o r m a r k e t h e l p e d t h e m e t r o a r e a g e t a h e a d s s t r o n g e r l a b o r m a r k e t h e l p e d t h e m e t r o a r e a g e t a h e a d a c c o r d i n g t o t h e s p l y b a l a n c e i n d i c a t o rs t h e m e t r o a r e a b o a s t s s i z a b l e p e n t a c c o r d i n g t o t h e s p l y b a l a n c e i n d i c a t o rs t h e m e t r o a r e a b o a s t s s i z a b l e p e n t a c c o r d i n g t o t h e s p l y b a l a n c e i n d i c a t o rs t h e m e t r o a r e a b o a s t s s i z a b l e p e n t d e m a n dť d e m a n dť d e m a n dť T h e L H P I a s s i g n s t h e D i s t r i c t o f C o l u m b i a h o u s i n g m a r k e t s l i g h t l y l e s s t h a n a Ĭ T h e L H P I a s s i g n s t h e D i s t r i c t o f C o l u m b i a h o u s i n g m a r k e t s l i g h t l y l e s s t h a n a Ĭ T h e L H P I a s s i g n s t h e D i s t r i c t o f C o l u m b i a h o u s i n g m a r k e t s l i g h t l y l e s s t h a n a Ĭ i n i n i n Ĵ c h a n c e o f s e e i n g p r i c e s d r o p d u r i n g İ Ī Ĭ İs w h i Ĵ c h a n c e o f s e e i n g p r i c e s d r o p d u r i n g İ Ī Ĭ İs w h i Ĵ c h a n c e o f s e e i n g p r i c e s d r o p d u r i n g İ Ī Ĭ İs w h i s i d e r i s k t o t h e M o o d y s i d e r i s k t o t h e M o o d y s i d e r i s k t o t h e M o o d y s A n a l y t i c s b a s e l i n e f o r e c a s t f o r a m o d e s t d e c l i n e o f Į śť T h e m a j o r f a c t o r s b e h i n d t h e f s A n a l y t i c s b a s e l i n e f o r e c a s t f o r a m o d e s t d e c l i n e o f Į śť T h e m a j o r f a c t o r s b e h i n d t h e f s A n a l y t i c s b a s e l i n e f o r e c a s t f o r a m o d e s t d e c l i n e o f Į śť T h e m a j o r f a c t o r s b e h i n d t h e f w o r r i e s s t e m m i n g f r o m f e d e r a l g o v e r n m e n t c u t b a c k ss w h i c h a r e l i k e l y t o h u r t l o c a l a r e a i n c o m e ss r e s t r a i n i n g w o r r i e s s t e m m i n g f r o m f e d e r a l g o v e r n m e n t c u t b a c k ss w h i c h a r e l i k e l y t o h u r t l o c a l a r e a i n c o m e ss r e s t r a i n i n g w o r r i e s s t e m m i n g f r o m f e d e r a l g o v e r n m e n t c u t b a c k ss w h i c h a r e l i k e l y t o h u r t l o c a l a r e a i n c o m e ss r e s t r a i n i n g T h e r i s k o f a h o u s e p r i c e d e c l i n e i s v e r y l o w i n T h e r i s k o f a h o u s e p r i c e d e c l i n e i s v e r y l o w i n T h e r i s k o f a h o u s e p r i c e d e c l i n e i s v e r y l o w i n C l e v e l a n ds w h i c h n e v e r e x p e r i e n c e d m u c h i n t h e w a y o f a h o u s i n g b u b b l e d u r i s w h i c h n e v e r e x p e r i e n c e d m u c h i n t h e w a y o f a h o u s i n g b u b b l e d u r i s w h i c h n e v e r e x p e r i e n c e d m u c h i n t h e w a y o f a h o u s i n g b u b b l e d u r i l a s t d e c a d es m a k i n g t h e m e t r o a r e a u n l i k e m u c h o f t h e r e s t o f t h e c o u n t r yť E x c e s s s p l y d i d n o t h a v e m u c h c h a l a s t d e c a d es m a k i n g t h e m e t r o a r e a u n l i k e m u c h o f t h e r e s t o f t h e c o u n t r yť E x c e s s s p l y d i d n o t h a v e m u c h c h a l a s t d e c a d es m a k i n g t h e m e t r o a r e a u n l i k e m u c h o f t h e r e s t o f t h e c o u n t r yť E x c e s s s p l y d i d n o t h a v e m u c h c h a MOODY'S ANALYTICS / / Copyright 2011 / 17 / 50

19 o f a s p l y i m b a l a n c es C l e v e l a n d s u f f e r s f r o m a l a c k o f d e m a n ds w h i c h h a s k e p t d o w n w a r d p r e s s u r e o n e x i s t i n g o f a s p l y i m b a l a n c es C l e v e l a n d s u f f e r s f r o m a l a c k o f d e m a n ds w h i c h h a s k e p t d o w n w a r d p r e s s u r e o n e x i s t i n g o f a s p l y i m b a l a n c es C l e v e l a n d s u f f e r s f r o m a l a c k o f d e m a n ds w h i c h h a s k e p t d o w n w a r d p r e s s u r e o n e x i s t i n g h o u s e p r i c e s t h r o u g h o u t h o u s e p r i c e s t h r o u g h o u t h o u s e p r i c e s t h r o u g h o u t İ Ī Ĭ A l t h o u g h t h e l o s s o f h o u s e h o l d s s l o w e d s o m e w h a t d u r i n g t h e r e c e s s i o ns M o o d y İ Ī Ĭ A l t h o u g h t h e l o s s o f h o u s e h o l d s s l o w e d s o m e w h a t d u r i n g t h e r e c e s s i o ns M o o d y İ Ī Ĭ A l t h o u g h t h e l o s s o f h o u s e h o l d s s l o w e d s o m e w h a t d u r i n g t h e r e c e s s i o ns M o o d y s A n a l y t i c s e s t i m a t e s t h e o v e r a l l n u m b e r o s A n a l y t i c s e s t i m a t e s t h e o v e r a l l n u m b e r o s A n a l y t i c s e s t i m a t e s t h e o v e r a l l n u m b e r o h o u s e h o l d s r e s u m e d f a l l i n g i n İ Ī Ĭ Īť B e c a u s e t h e s p l y b a l a n c e i n d i c a t o r o n w h i c h t h e L H P I i s b a s e d m e a s u r e s h o u s e h o l d s r e s u m e d f a l l i n g i n İ Ī Ĭ Īť B e c a u s e t h e s p l y b a l a n c e i n d i c a t o r o n w h i c h t h e L H P I i s b a s e d m e a s u r e s h o u s e h o l d s r e s u m e d f a l l i n g i n İ Ī Ĭ Īť B e c a u s e t h e s p l y b a l a n c e i n d i c a t o r o n w h i c h t h e L H P I i s b a s e d m e a s u r e s s p l y r e l a t i v e t o d e m a n d b u t d o e s n o t c o n s i d e r t h e o v e r a l l l e v e l o f e i t h e rs t h e i n d i c a t o r m a y u n d e r s t a t e t h e s p l y r e l a t i v e t o d e m a n d b u t d o e s n o t c o n s i d e r t h e o v e r a l l l e v e l o f e i t h e rs t h e i n d i c a t o r m a y u n d e r s t a t e t h e s p l y r e l a t i v e t o d e m a n d b u t d o e s n o t c o n s i d e r t h e o v e r a l l l e v e l o f e i t h e rs t h e i n d i c a t o r m a y u n d e r s t a t e t h e d e c l i n e s o v e r t h e s h o r t t e r mť I n f a c ts M o o d y d e c l i n e s o v e r t h e s h o r t t e r mť I n f a c ts M o o d y d e c l i n e s o v e r t h e s h o r t t e r mť I n f a c ts M o o d y s A n a l y t i c s b e l i e v e s h o u s e p r i c e s i n C l e v e l a n d w i l l f a l l a n o t h e r ś b e f o r s A n a l y t i c s b e l i e v e s h o u s e p r i c e s i n C l e v e l a n d w i l l f a l l a n o t h e r ś b e f o r s A n a l y t i c s b e l i e v e s h o u s e p r i c e s i n C l e v e l a n d w i l l f a l l a n o t h e r ś b e f o r İ Ī Ĭ İť İ Ī Ĭ İť İ Ī Ĭ İť S o l o n g a s t h e l o c a l p o p u l a t i o n b a s e i s s h r i n k i n gs i t i s h a r d t o b e b e a t a b o u t C l e v e l a n d S o l o n g a s t h e l o c a l p o p u l a t i o n b a s e i s s h r i n k i n gs i t i s h a r d t o b e b e a t a b o u t C l e v e l a n d S o l o n g a s t h e l o c a l p o p u l a t i o n b a s e i s s h r i n k i n gs i t i s h a r d t o b e b e a t a b o u t C l e v e l a n d s p r o s p e c t sť W i t h y o u n g e r h o u s e h o l d s i n c r e s p r o s p e c t sť W i t h y o u n g e r h o u s e h o l d s i n c r e s p r o s p e c t sť W i t h y o u n g e r h o u s e h o l d s i n c r e s e a r c h i n g f o r w o r k i n o t h e r r e g i o n ss t h e d e m o g r a p h i c m a k e i s q u i c k l y s h i f t i n g t o w a r d t h e o l d e r c o h o r t ss f e s e a r c h i n g f o r w o r k i n o t h e r r e g i o n ss t h e d e m o g r a p h i c m a k e i s q u i c k l y s h i f t i n g t o w a r d t h e o l d e r c o h o r t ss f e s e a r c h i n g f o r w o r k i n o t h e r r e g i o n ss t h e d e m o g r a p h i c m a k e i s q u i c k l y s h i f t i n g t o w a r d t h e o l d e r c o h o r t ss f e s i n g l e s i n g l e s i n g l e f a m i l y h o u s i n gť T h i s c o u l d m e a n t h e r e g i o n f a m i l y h o u s i n gť T h i s c o u l d m e a n t h e r e g i o n f a m i l y h o u s i n gť T h i s c o u l d m e a n t h e r e g i o n s h o u s e s w i l l r e m a i n u n d e r v a l u e d i n r e l a t i o n t o l o c a l i n c o m e s o v e r t h e s h o u s e s w i l l r e m a i n u n d e r v a l u e d i n r e l a t i o n t o l o c a l i n c o m e s o v e r t h e s h o u s e s w i l l r e m a i n u n d e r v a l u e d i n r e l a t i o n t o l o c a l i n c o m e s o v e r t h e a v e r y s l o w p a c e o f h o u s e p r i c e a p p r e c i a t i o n e m e r g e sť a v e r y s l o w p a c e o f h o u s e p r i c e a p p r e c i a t i o n e m e r g e sť a v e r y s l o w p a c e o f h o u s e p r i c e a p p r e c i a t i o n e m e r g e sť A f t e r y e a r s o f s t r u g g l i n g w i t h o p p r e s s i v e l y h i g h m o r t g a g e d e l i n q u e n c y r a t e s a n d f o r e c l o s u r e ss t h e A f t e r y e a r s o f s t r u g g l i n g w i t h o p p r e s s i v e l y h i g h m o r t g a g e d e l i n q u e n c y r a t e s a n d f o r e c l o s u r e ss t h e A f t e r y e a r s o f s t r u g g l i n g w i t h o p p r e s s i v e l y h i g h m o r t g a g e d e l i n q u e n c y r a t e s a n d f o r e c l o s u r e ss t h e M e m p h i s h o u s i n g m a r k e t a p p e a r s t h o u s i n g m a r k e t a p p e a r s t h o u s i n g m a r k e t a p p e a r s t h a v e a b s o r b e d i t s e x c e s s e s a n d i s i n r e l a t i v e l y g o o d h e a l t hť T h e L H P I p l a c e s M e m p h i s i n t h e l o w e s t r i s k c a t e g h a v e a b s o r b e d i t s e x c e s s e s a n d i s i n r e l a t i v e l y g o o d h e a l t hť T h e L H P I p l a c e s M e m p h i s i n t h e l o w e s t r i s k c a t e g h a v e a b s o r b e d i t s e x c e s s e s a n d i s i n r e l a t i v e l y g o o d h e a l t hť T h e L H P I p l a c e s M e m p h i s i n t h e l o w e s t r i s k c a t e g s p l y b a l a n c e a n d h i g h l y u n d e r v a l u e d h o u s e p r i c e ss w h i c h w e r e p u s h f a r b e l o w t h e i r f u n d a m e n t a l v a l u e b e c a u s e s p l y b a l a n c e a n d h i g h l y u n d e r v a l u e d h o u s e p r i c e ss w h i c h w e r e p u s h f a r b e l o w t h e i r f u n d a m e n t a l v a l u e b e c a u s e s p l y b a l a n c e a n d h i g h l y u n d e r v a l u e d h o u s e p r i c e ss w h i c h w e r e p u s h f a r b e l o w t h e i r f u n d a m e n t a l v a l u e b e c a u s e R E O p r o p e r t i e sť M e m p h i s R E O p r o p e r t i e sť M e m p h i s R E O p r o p e r t i e sť M e m p h i s R E O i n v e n t o r y i s h a l f a s l a r g e a s t h e Uť Sť a v e r a g es o n a p e r h o u s e h o l d b a s i ss d e s p i t e b e R E O i n v e n t o r y i s h a l f a s l a r g e a s t h e Uť Sť a v e r a g es o n a p e r h o u s e h o l d b a s i ss d e s p i t e b e R E O i n v e n t o r y i s h a l f a s l a r g e a s t h e Uť Sť a v e r a g es o n a p e r h o u s e h o l d b a s i ss d e s p i t e b e a v e r a g e d u r i n g İ Ī Ī Ľť a v e r a g e d u r i n g İ Ī Ī Ľť a v e r a g e d u r i n g İ Ī Ī Ľť C o n s i s t e n t w i t h t h e r e s u l t s o f t h e L H P Is M o o d y C o n s i s t e n t w i t h t h e r e s u l t s o f t h e L H P Is M o o d y C o n s i s t e n t w i t h t h e r e s u l t s o f t h e L H P Is M o o d y s A n a l y t i c s b e l i e v e s e x i s t i n g s A n a l y t i c s b e l i e v e s e x i s t i n g s A n a l y t i c s b e l i e v e s e x i s t i n g h o u s e p r i c e s i n M e m p h i s h a v e r e a c h e d t h e i r t r o u g hť h o u s e p r i c e s i n M e m p h i s h a v e r e a c h e d t h e i r t r o u g hť h o u s e p r i c e s i n M e m p h i s h a v e r e a c h e d t h e i r t r o u g hť r e m a i n f l a t d u r i n g t h e s e c o n d h a l f o f İ Ī Ĭ Ĭ b e f o r e e x p e r i e n c i n g a m o d e s t f i l l i p i n İ Ī Ĭ İs w h e n f e w e r f o r e c l o s u r e m a i n f l a t d u r i n g t h e s e c o n d h a l f o f İ Ī Ĭ Ĭ b e f o r e e x p e r i e n c i n g a m o d e s t f i l l i p i n İ Ī Ĭ İs w h e n f e w e r f o r e c l o s u r e m a i n f l a t d u r i n g t h e s e c o n d h a l f o f İ Ī Ĭ Ĭ b e f o r e e x p e r i e n c i n g a m o d e s t f i l l i p i n İ Ī Ĭ İs w h e n f e w e r f o r e c l o s u h e a l t h i e r j o b m a r k e t w i l l c o n t r i b u t e t o a p o p i n p r i c e sť h e a l t h i e r j o b m a r k e t w i l l c o n t r i b u t e t o a p o p i n p r i c e sť h e a l t h i e r j o b m a r k e t w i l l c o n t r i b u t e t o a p o p i n p r i c e sť I n t e r m s o f e x i s t i n g I n t e r m s o f e x i s t i n g I n t e r m s o f e x i s t i n g h o u s e p r i c e ss h o u s e p r i c e ss h o u s e p r i c e ss B a l t i m o r e i s v e r y n e a r i t s b o t t o mť T h e L H P I c a t e g o r i z e s B a l t i m o r e i n t h e v e r y l o w i s v e r y n e a r i t s b o t t o mť T h e L H P I c a t e g o r i z e s B a l t i m o r e i n t h e v e r y l o w i s v e r y n e a r i t s b o t t o mť T h e L H P I c a t e g o r i z e s B a l t i m o r e i n t h e v e r y l o w b e c a u s e m e a s u r e s o f i t s h o u s i n g s p l y b a l a n c e a n d v a l u a t i o n s h o w s t r o n g s p o r t f o r h o u s e p r i c e g r o w t hť I n a d b e c a u s e m e a s u r e s o f i t s h o u s i n g s p l y b a l a n c e a n d v a l u a t i o n s h o w s t r o n g s p o r t f o r h o u s e p r i c e g r o w t hť I n a d b e c a u s e m e a s u r e s o f i t s h o u s i n g s p l y b a l a n c e a n d v a l u a t i o n s h o w s t r o n g s p o r t f o r h o u s e p r i c e g r o w t hť I n a d a r e s t i l l a w e i g h t o n o v e r a l l h o u s e p r i c e ss 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a l h o u s e p r i c e sť E v e n a n t i c k i n n e w f o r e c l o s u r e f i l i n g s w o u l d n o t p r e v e n t h o u s e p r i c e s İ Ī Ĭ Ĭs a h e a d o f C a l i f o r n i a a n d t h e r e s t o f t h e Uť Sť İ Ī Ĭ Ĭs a h e a d o f C a l i f o r n i a a n d t h e r e s t o f t h e Uť Sť İ Ī Ĭ Ĭs a h e a d o f C a l i f o r n i a a n d t h e r e s t o f t h e Uť Sť M o o d y M o o d y M o o d y s A n a l y t i c s p r o j e c t s h o u s e p r i c e s i n S a n F r a n c i s c o w i l l d e c l i n e m o d e s t l y o v e r t h e s h o r t t e r ms e x p e r i e n c s A n a l y t i c s p r o j e c t s h o u s e p r i c e s i n S a n F r a n c i s c o w i l l d e c l i n e m o d e s t l y o v e r t h e s h o r t t e r ms e x p e r i e n c s A n a l y t i c s p r o j e c t s h o u s e p r i c e s i n S a n F r a n c i s c o w i l l d e c l i n e m o d e s t l y o v e r t h e s h o r t t e r ms e x p e r i e n c t h e e n d o f İ Ī Ĭ Ĭs w h i c h r e f l e c t s s o m e l i 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20 S p l y U P D A T E Dß Ĭ İ Ċ Ĭ Į Ċ İ Ī Ĭ Ĭ U P D A T E Dß Ĭ İ Ċ Ĭ Į Ċ İ Ī Ĭ Ĭ U P D A T E Dß Ĭ İ Ċ Ĭ Į Ċ İ Ī Ĭ Ĭ U P D A T E Dß Ĭ İ Ċ Ĭ IJ Ċ İ Ī Ĭ Ĭ U P D A T E Dß Ĭ İ Ċ Ĭ Į Ċ İ Ī Ĭ Ĭ U P D A T E Dß Ĭ İ Ċ Ĭ IJ Ċ İ Ī Ĭ Ĭ MOODY'S ANALYTICS / / Copyright 2011 / 19 / 50

21 D e m a n d U P D A T E Dß Ĭ İ Ċ Ĭ Į Ċ İ Ī Ĭ Ĭ U P D A T E Dß Ĭ İ Ċ Ĭ İ Ċ İ Ī Ĭ Ĭ U P D A T E Dß Ĭ İ Ċ Ĭ İ Ċ İ Ī Ĭ Ĭ U P D A T E Dß Ĭ İ Ċ Ĭ İ Ċ İ Ī Ĭ Ĭ U P D A T E Dß Ĭ İ Ċ Ĭ İ Ċ İ Ī Ĭ Ĭ U P D A T E Dß Ĭ İ Ċ Ĭ İ Ċ İ Ī Ĭ Ĭ MOODY'S ANALYTICS / / Copyright 2011 / 20 / 50

22 M o r t g a g e M a r k e t U P D A T E Dß Ĭ Ĭ Ċ Ĺ Ċ İ Ī Ĭ Ĭ U P D A T E Dß Ĭ Ĭ Ċ Ĭ Ċ İ Ī Ĭ Ī U P D A T E Dß Ĭ İ Ċ Ĭ IJ Ċ İ Ī Ĭ Ĭ U P D A T E Dß Ĭ Ĭ Ċ Ĭ Ĺ Ċ İ Ī Ĭ Ĭ U P D A T E Dß Ĭ İ Ċ Ĭ İ Ċ İ Ī Ĭ Ĭ U P D A T E Dß Ĭ İ Ċ Ĭ İ Ċ İ Ī Ĭ Ĭ MOODY'S ANALYTICS / / Copyright 2011 / 21 / 50

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